Những sự kiện nổi bật của thị trường bất động sản năm 2022

1. Trình Quốc hội dự án Luật Đất đai sửa đổi

Theo tờ trình của Chính phủ, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội gồm 16 chương, 245 điều, trong đó giữ nguyên 28 điều; sửa đổi, 184 điều; bổ sung mới 41 điều và bãi bỏ 8 điều.

Những chính sách mới, quan trọng của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bao gồm 11 nội dung. Thứ nhất, quy định cụ thể quyền và trách nhiệm của Nhà nước; quyền, nghĩa vụ của công dân đối với đất đai. Thứ hai, hoàn thiện các quy định về các quyền của người sử dụng đất. Thứ ba, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi dự kiến lấy ý kiến người dân vào tháng 1-2/2023. Ảnh minh họa

Thứ tư, về thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Thứ năm, về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Thứ sáu, về cơ chế, chính sách tài chính, giá đất; điều tiết quan hệ giữa nhà nước - thị trường - xã hội. Thứ bảy, về phát triển quỹ đất, thị trường quyền sử dụng đất.

Thứ tám, về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp; giải quyết những tồn tại hạn chế trong quản lý đất có nguồn gốc nông, lâm trường. Thứ chín, quy định về quản lý, sử dụng đất đa mục đích. Thứ mười, quy định về chuyển đổi số và cải cách hành chính. Mười một là thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.

Sau thời gian lấy ý kiến nhân dân (từ 3/1/2023 đến hết ngày 15/3/2023), Chính phủ sẽ tiếp thu, chỉnh lý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), báo cáo Ủy ban thường vụ Quốc hội trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV (tháng 5/2023).

2. Vụ 4 doanh nghiệp bỏ cọc đấu giá đất Thủ Thiêm

Ngày 10/12/2021, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP HCM tổ chức bán đấu giá lần lượt 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm. Công ty TNHH đầu tư Ngôi Sao Việt (thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) đã trúng đấu giá lô đất 3-12. Thời điểm đó, Tân Hoàng Minh trúng đấu giá lô đất với số tiền 24.500 tỷ đồng, hơn 2,4 tỷ đồng/m2. Đây cũng là mức giá đất cao nhất tại TP HCM và lập đỉnh tại thị trường Việt Nam.

Tiếp đó, Công ty TNHH đầu tư và kinh doanh nhà thương mại Bình Minh trúng đấu giá lô đất 3-9, diện tích 5.009,1m2 với giá 5.026 tỷ đồng; Công ty Cổ phần Sheen Mega trúng đấu giá lô 3-8, có diện tích 8.500m2 với mức 4.000 tỷ đồng; Công ty Cổ phần Dream Republic trúng đấu giá lô đất 3-5, có diện tích 6.446m2 với mức 3.820 tỷ đồng.

Tuy nhiên, ngày 11/1/2022, lãnh đạo Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã có tâm thư xin đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá lô đất đã trúng thầu trước đó với giá 24.500 tỷ đồng ở Thủ Thiêm.

Sau Tân Hoàng Minh, lần lượt sau đó cả 3 doanh nghiệp kể trên đều bỏ cọc mặc dù không ít lần cam kết sẽ thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá. Sau khi 4 doanh nghiệp bỏ cọc thì các lô đất này được giao lại cho Trung tâm Phát triển quỹ đất TP HCM quản lý. Trong thời gian tới, đơn vị này sẽ tổ chức đấu giá lại các lô đất này tùy thuộc vào quyết định của UBND TP HCM.

Được biết bốn doanh nghiệp trúng đấu giá các lô đất Thủ Thiêm trong phiên ngày 10-12-2021 mất cọc hơn 1.051 tỉ đồng, trong đó Công ty cổ phần Sheen Mega tiền đặt cọc hơn 203,75 tỉ đồng. Công ty cổ phần Dream Republic mất cọc 115,6 tỉ đồng, Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt mất cọc hơn 588 tỉ đồng và Công ty TNHH đầu tư và kinh doanh nhà thương mại Bình Minh mất cọc hơn 145 tỉ đồng.

3. Đề xuất quy định thời hạn sở hữu chung cư gây tranh cãi

Năm 2022, dư luận khá ồn ào về đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Với thời hạn sở hữu nhà chung cư, Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án: Hoặc bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà xác định theo thời hạn sử dụng của công trình; Hoặc giữ nguyên thời hạn sử dụng như quy định hiện nay – tức không quy định niên hạn.

Phương án 1 thực tế giống quan điểm mà Bộ đưa ra vào tháng 6/2022. Câu chuyện tranh cãi về thời hạn sử dụng chung cư 50 - 70 năm trong năm 2022 cũng là nội dung thuộc phương án này. Ở bản dự thảo lần hai, điểm mới chính là việc bổ sung điều khoản “Thời hạn sở hữu nhà chung cư” cho phương án 1.

Đề xuất quy định thời hạn sở hữu chung cư gây tranh cãi. Ảnh minh họa

Bộ Xây dựng đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư áp dụng với chung cư thương mại, chung cư xã hội, tái định cư, chung cư công vụ. Thời hạn sở hữu nhà được xác định theo của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế đã thẩm định, và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình đưa vào sử dụng.

Khi thẩm định hồ sơ thiết kế, cơ quan có thẩm quyền phải ghi rõ thời hạn sử dụng chung cư. Thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ.

Tuy nhiên, với các nhà chung cư được cấp giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (đối với trường hợp miễn giấy phép xây dựng) trước ngày Luật này có hiệu lực, người dân được sở hữu không thời hạn như quy định cũ.

4. Cạn 'room' tín dụng bất động sản

Năm 2022, dù dịch bệnh đã cơ bản được kiểm soát nhưng giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng nóng một cách bất hợp lý. Chính vì vậy, tháng 4/2022, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã có Công văn số 1976 gửi các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, yêu cầu triển khai, thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động, thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp.

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho biết đến cuối tháng 4/2022, tổng dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2.288.278 tỷ đồng, tăng 10,19% so với cuối năm 2021, chiếm tỷ trọng 20,44% trong tổng dư nợ đối với nền kinh tế, tỷ lệ nợ xấu là 1,62%.

Trên thực tế, một số ngân hàng cũng có động thái thông báo dừng cho vay bất động sản với lý do hết hạn mức (room) tín dụng. Việc kiểm soát tín dụng đã cho thấy rõ tác động lên thị trường bất động sản khi thanh khoản của thị trường bị tắc.

5. Doanh nghiệp, môi giới lao đao vì 'đói vốn'

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group nhìn nhận, từ giữa tháng 4, Ngân hàng Nhà nước tăng cường kiểm soát tín dụng vào BĐS trong đó bao gồm kênh phát hành trái phiếu. Đến thời điểm hiện tại hầu hết các doanh nghiệp BĐS đang có chung trình trạng thiếu vốn, đứt nguồn vốn.

Các kênh huy động vốn gần như "tắc nghẽn", doanh nghiệp BĐS đứng trước nguy cơ sống còn. Nhiều chủ đầu tư, đơn vị môi giới lớn nhỏ đã phải thực hiện các biện pháp cắt giảm, tinh gọn bộ máy tổ chức nhằm ứng biến linh hoạt, tối ưu hiệu quả hoạt động trong tình hình hiện tại. Doanh nghiệp chờ đợi cơ quan quản lý Nhà nước giải tỏa "cơn khát" vốn hiện nay của thị trường.

Bên cạnh đó, khảo sát các sàn giao dịch BĐS của Batdongsan.com.vn đưa ra kết quả có đến 61% cho biết các sàn giảm nhân sự, 31% giữ nguyên và 8% tăng.

Trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường, các doanh nghiệp BĐS đều phải tái cơ cấu nợ như: gia hạn nợ, chuyển đổi gói vay với lãi suất mới; mua lại trái phiếu; trả trái phiếu bằng bất động sản. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng tái cơ cấu lại hoạt động kinh doanh tập trung vào sản phẩm chủ lực; thu gọn mô hình, cắt giảm nhân sự; tăng chiết khấu để kích cầu khách hàng.

Đội ngũ môi giới BĐS cũng phải thay đổi để thích ứng, trong số khảo sát có 55% cho biết vẫn tiếp tục với nghề này, 32% sẽ tìm công việc khác song song với việc kinh doanh BĐS để có thêm thu nhập, 7% sẽ chuyển hẳn sang lĩnh vực khác, 2% chọn chuyển công ty mới…

6. Nguồn cung BĐS khan hiếm, lệch pha cung – cầu

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea) cho biết, kể từ năm 2019 thị trường bất động sản đã có dấu hiệu không tốt. Trong khi năm 2018 cả nước có gần 200.000 sản phẩm mới đưa vào thị trường thì năm 2019 chỉ còn 1 nửa.

Trong 2 năm 2020 - 2021, dịch Covid-19 bùng phát khiến nguồn cung tiếp tục sụt giảm. Đặc biệt, trong 9 tháng đầu năm 2022 chỉ còn có hơn 30.000 sản phẩm mới tung vào thị trường, giảm 40% so với cùng kỳ năm 2021.

Theo ông Đính, có 2 vấn đề dẫn đến việc giao dịch bị sụt giảm đó là rào cản pháp lý để các dự án bất động sản có đủ điều kiện tham gia vào thị trường. Hiện nay, các địa phương vẫn còn rụt rè phê duyệt dự án để đưa vào thị trường.

Thứ hai, ông Đính cho rằng vào cuối năm 2021 và đầu năm 2022 đến giai đoạn hiện nay nguồn tín dụng vào bất động sản cũng được quản lý chặt hơn, room khắt khe hơn nên dòng tiền chảy vào thị trường rất khan hiếm. Từ đó, các nhà đầu tư, nhà tiêu dùng muốn đầu tư sản phẩm, kinh doanh mà không có tiền thì không thể thực hiện được nên các giao dịch giảm đi.

Theo khảo sát của VNRea, giá bất động sản hiện nay đã tăng rất mạnh trở lại, thời điểm này đã tăng 30% so với năm 2021 và 50% so với 2019, có phân khúc tăng đến 100%. Tuy nhiên, thực trạng nói chung số lượng dự án vẫn đang còn hạn chế và chưa có dấu hiệu cải thiện.

Từ đó, gây mất cân đối cung cầu khiến giá sản phẩm bán và cho thuê đều tăng. Tỷ lệ hấp thụ giảm, ít sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực và giá cao. Cùng với đó là các địa phương khó phê duyệt các dự án có đất, kể cả khu công nghiệp, khu kinh tế mặc dù nhu cầu đang rất là cao.

7. Lãnh đạo nhiều doanh nghiệp bất động sản “đình đám” bị bắt

Tháng 3/2022 Chủ tịch tập đoàn FLC Trịnh Văn Quyết bị khởi tố, bắt tạm giam với cáo buộc “thao túng” và “che giấu thông tin chứng khoán”. Sau đó ông Quyết bị khởi tố bổ sung hành vi “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Cùng với ông Quyết, nhiều cá nhân thuộc Công ty CP Tập đoàn FLC, Công ty CP Chứng khoán BOS và các công ty cũng đang bị điều tra về hành vi “thao túng thị trường chứng khoán”, “che giấu thông tin trong hoạt động chứng khoán”.

Tháng 4/2022, Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an ra Quyết định khởi tố vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản, xảy ra tại Tập đoàn Tân Hoàng Minh và các tổ chức, đơn vị có liên quan. Đồng thời, ra các quyết định khởi tố bị can, Lệnh bắt bị can để tạm giam, Lệnh khám xét đối với Đỗ Anh Dũng và sáu bị can đồng phạm về tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

Lãnh đạo nhiều doanh nghiệp bất động sản “đình đám” bị bắt. Ảnh minh họa

Đầu tháng 10/2022, Cơ quan cảnh sát điều tra (C03) Bộ Công an đã ra quyết định khởi tố vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản, xảy ra tại Công ty CP Tập đoàn Đầu tư An Đông và các tổ chức, đơn vị có liên quan.

Cơ quan điều tra thực hiện lệnh bắt tạm giam bà Trương Mỹ Lan - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn Vạn Thịnh Phát; Trương Huệ Vân - Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn quản lý Bất động sản Windsor;… Kết quả điều tra ban đầu xác định bà Lan cùng các đồng phạm đã có hành vi gian dối trong việc phát hành, mua bán trái phiếu để chiếm đoạt hàng nghìn tỷ đồng của người dân, giai đoạn năm 2018-2019.

8. Lãnh đạo loạt doanh nghiệp bất động sản liên tục bị bán giải chấp cổ phiếu

Trong năm 2022, thị trường chứng khoán liên tục biến động mạnh. Đặc biệt những tháng cuối năm, thị trường ghi nhận nhiều phiên điều chỉnh mạnh, nhất là nhóm cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản, dẫn đến làn sóng “báo tháo”, bán giải chấp cổ phiếu. Tình trạng này xảy ra không chỉ đối với nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ, mà cả lãnh đạo của các doanh nghiệp bất động sản lớn cũng bị công ty chứng khoán liên tục bán giải chấp cổ phiếu.

Mới đây nhất, Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch Bất động sản Phát Đạt đã bị Chứng khoán SSI bán giải chấp hơn 3,5 triệu cổ phiếu PDR thuộc sở hữu của ông Đạt trong phiên giao dịch ngày 21/12. Trong năm nay, Chủ tịch Phát Đạt nhiều lần bị các công ty chứng khoán bán giải chấp cổ phiếu. Trước đó, trong giai đoạn cổ phiếu PDR được giải cứu và tăng trần 5 phiên liên tiếp từ 29/11 đến phiên 5/12, ông Đạt đã nhiều lần bị CTCK bán giải chấp với tổng khối lượng hơn 30 triệu đơn vị.

Tại DIC Corp (Mã CK: DIG), trong phiên giao dịch ngày 16/11: ông Nguyễn Thiện Tuấn – Chủ tịch HĐQT DIC Corp, ông Nguyễn Hùng Cường – con trai ông Tuấn đồng thời là Phó Chủ tịch HĐQT DIC Corp, bà Nguyễn Thị Thanh Huyền – Con gái ông Tuấn đồng thời là Phó chủ tịch HĐQT bị bán giải chấp tổng cộng gần 6 triệu cổ phiếu.

Trước đó, chỉ trong giai đoạn từ 27/10 đến 9/11, Chủ tịch Tuấn đã bị bán giải chấp tổng cộng 12,4 triệu cổ phiếu DIG. Ông Cường cũng đã bị ép bán tổng cộng 7,8 triệu cổ phiếu DIG trong giai đoạn từ 31/10 đến 9/11 trong khi người con gái của ông Tuấn cũng đã bị bán giải chấp hơn 5,8 triệu cổ phiếu DIG trong khoảng thời gian từ 7-10/11.

Trong khoảng 2 tháng trở lại đây, nhiều lãnh đạo khác của các doanh nghiệp ngành xây dựng, bất động sản cũng bị bán giải chấp cổ phiếu, như ông Đinh Văn Thanh - phó tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình (mã HBC) - bị bán giải chấp 24.500 cổ phiếu HBC, hay ông Nguyễn Tuấn Anh - thành viên hội đồng quản trị độc lập của Công ty CP Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (mã HDC) - bị bán giải chấp 73.000 cổ phiếu HDC...

Theo chia sẻ của lãnh đạo một công ty chứng khoán, cuối năm là lúc các "ông chủ" rất cần tiền để đáo hạn các khoản vay ngân hàng, đáo hạn trái phiếu... Tuy nhiên các kênh huy động vốn như vay ngân hàng, phát hành trái phiếu, phát hành cổ phiếu đều đang gặp khó, tiến độ bán dự án lại chậm, dẫn đến việc "bị cạn tiền, cạn lực để trợ giá cổ phiếu".

9. Xét xử vụ án Alibaba

Ngày 8/12, TAND TP HCM mở phiên xét xử sơ thẩm vụ án “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, “Rửa tiền” xảy ra tại Công ty CP địa ốc Alibaba đối với bị cáo Nguyễn Thái Luyện - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc điều hành Công ty Alibaba và 22 đồng phạm. Thời gian xét xử dự kiến diễn ra từ ngày 8/12 - 6/1/2023.

Vụ án Alibaba có hơn 4.500 bị hại và số tiền bị chiếm đoạt gần 2.400 tỉ đồng, liên quan 58 dự án trên địa bàn ba tỉnh Đồng Nai, Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Cáo trạng xác định bị cáo Nguyễn Thái Luyện (chủ tịch HĐQT Công ty Alibaba) là người chỉ đạo xuyên suốt toàn bộ quá trình hoạt động của Công ty Alibaba và 22 pháp nhân trực thuộc. Luyện chỉ đạo các nhân viên dưới quyền đi mua đất nông nghiệp theo khung giá đất Luyện chỉ định, sau đó chỉ đạo bộ phận thiết kế vẽ đồ họa, chia thửa đất thành nhiều lô và định giá để bán cho các khách hàng.

Lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân về Luật đất đai cũng như các quy định pháp luật khác, Luyện đã bán cho khách hàng bằng hợp đồng ký với Công ty Alibaba và các pháp nhân khác các lô đất trên cơ sở các thửa đất nông nghiệp (trên giấy) chứ không chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng theo đúng quy định của pháp luật. Có những thửa đất nông nghiệp Luyện chưa mua được nhưng vẫn phân lô bán cho khách hàng.

10. Chính phủ lập Tổ công tác gỡ khó cho bất động sản

Ngày 17/11, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành quyết định thành lập tổ công tác của Thủ tướng về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp tại TP. Hà Nội, TP. HCM và một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Theo đó, tổ công tác sẽ do Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị làm tổ trưởng. Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú và Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh là tổ phó.

Thành viên của tổ công tác gồm: Thứ trưởng Bộ Công an Lương Tam Quang, Phó chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Nguyễn Cao Lục, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Thị Bích Ngọc.

Tổ công tác có nhiệm vụ rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp tại TP. Hà Nội, TP. HCM và một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Bên cạnh đó, tổ công tác tổng hợp, báo cáo Thủ tướng chỉ đạo, giải quyết, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến triển khai thực hiện các dự án bất động sản với nội dung thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ.

Tổ công tác cũng cần tổng hợp, tham mưu Thủ tướng báo cáo cấp có thẩm quyền giải quyết, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến triển khai thực hiện các dự án bất động sản đối với các nội dung vượt thẩm quyền của Thủ tướng.

Tổ công tác cũng có nhiệm vụ đôn đốc, kiểm tra, tổng hợp việc giải quyết, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến triển khai thực hiện các dự án bất động sản thuộc thẩm quyền của các bộ, ngành, địa phương; tham mưu, kiến nghị cấp thẩm quyền sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách pháp luật liên quan...

×