Nhà ở xã hội có thật sự chỉ dành cho người thu nhập thấp?

Những điều cần biết về nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội thường có giá thấp hơn so với các loại nhà ở khác, chính sách hỗ trợ mua nhà ở xã hội là phương án giúp người dân sớm có nhà nhưng phải đáp ứng những điều kiện và phải có giấy tờ chứng minh.

Theo Khoản 7, Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở."

Theo đó, mặc dù là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước nhưng phải đáp ứng tiêu chuẩn về diện tích theo từng loại nhà cụ thể:

Loại 1: Nhà chung cư

Trường hợp là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích sử dụng mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2, tối đa là 70 m2, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Dự án đầu tư xây dựng được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Việc tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất phải đảm bảo sự phù hợp với chỉ tiêu dân số, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian, kiến trúc cảnh quan trong phạm vi đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đó phê duyệt điều chỉnh.

Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích sử dụng căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án có diện tích sử dụng trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.

Loại 2: Nhà ở liền kề thấp tầng

Trường hợp là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Để có thể mua được nhà ở xã hội, người dân phải đáp ứng nhiều điều kiện. Ảnh minh họa

Cùng với đó, không phải ai cũng thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội, theo Điều 49 Luật Nhà ở 2014, các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội bao gồm:

1. Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng.

2. Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn.

3. Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.

4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.

5. Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp.

6. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân.

7. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.

8. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại Khoản 5 Điều 81 của Luật này.

9. Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập.

10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Người thu nhập thấp khó tiếp cận với nhà ở xã hội

Theo đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nhu cầu về nhà ở trung, cao cấp chỉ chiếm khoảng 20- 30% trên thị trường (tùy từng đô thị) nhưng lại dư thừa từ 70- 100 triệu m². Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà giá thấp chiếm 70- 80% lại đang thiếu hụt trầm trọng. Do cung không đủ cầu nên theo xu hướng chung, giá nhà ở xã hội cũng tăng theo các phân khúc nhà ở khác.

Nhà ở xã hội được xây để phục vụ nhóm đối tượng thu nhập thấp tại đô thị, thế nhưng giá nhà ở xã hội đang ngày một tăng, khiến cho đối tượng mua nhà khó có khả năng đủ tiền mua.

Chia sẻ với báo Công an Nhân dân, ông Vũ Quang Vinh, chuyên gia nghiên cứu thị trường BĐS (Hiệp hội BĐS Việt Nam), nguyên nhân dẫn đến tình trạng giá nhà ở xã hội tăng có phần xuất phát từ tình trạng thiếu nguồn cung quá lớn như con số của Bộ Xây dựng.

Ông Nguyễn Quang Vinh cho rằng, nguyên nhân dẫn tới sự gia tăng về giá của nhà ở xã hội là do nhà ở xã hội là sản phẩm đặc thù riêng, nhận được nhiều sự hỗ trợ của Nhà nước từ chính sách đất đai, thuế, đặc biệt là nguồn vốn đầu tư. Vì vậy, dự án nhà ở xã hội phát triển nhanh hay chậm phụ thuộc rất nhiều vào việc vận hành chính sách.

Kể từ khi kết thúc gói 30 nghìn tỷ đồng giai đoạn 2014- 2016, chưa có nguồn vốn nào tương xứng như vậy được bố trí cho phân khúc này, vì thế nguồn cung thiếu. Biến động giá của nhà ở xã hội còn do giá cả thị trường như vật liệu xây dựng, nhân công tăng. Một số dự án nhà ở xã hội trong quá trình triển khai bị thiếu vốn, đã phải đi vay và chịu lãi suất của ngân hàng thương mại, thủ tục hành chính cấp phép dự án kéo dài. Những yếu tố này đã buộc chủ đầu tư phải tăng giá bán để bù lấp chi phí, bảo đảm lợi nhuận.

“Nhà nước cần phải ưu tiên sử dụng vốn ngân sách thường xuyên theo từng giai đoạn, tăng cường nguồn vốn cấp cho các ngân hàng thương mại để huy động nguồn vốn xã hội trong quá trình phát triển nhà ở xã hội. Đi kèm với đó là các thủ tục hành chính về lựa chọn chủ đầu tư, cấp phép xây dựng... cần được đơn giản hóa, rút ngắn quy trình thực hiện, để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia chương trình nhà ở xã hội. Khi nguồn cung lớn, giá bán sẽ cạnh tranh”, chuyên gia Vũ Quang Vinh đưa giải pháp.

Bên cạnh đó, chuyên gia Vũ Quang Vinh cũng nhấn mạnh về về việc chính sách vay vốn cho người mua nhà cũng hết sức quan trọng. Hiện nay, mức lãi suất của Ngân hàng Chính sách xã hội và Ngân hàng thương mại là khác nhau, cơ chế thực hiện cũng khác nhau. Vì vậy, cần thống nhất cùng một loại lãi suất và cùng thực hiện cơ chế gửi tiết kiệm nhà ở xã hội ở cả hai hệ thống ngân hàng. Thêm nữa, để người thu nhập thấp có thêm cơ hội được cải thiện “nơi ăn chốn ở”, nâng cao chất lượng cuộc sống, cần phải có cơ chế ưu đãi dành cho nhà ở thương mại giá rẻ như chính sách về thuế, tiền thuê đất, vay vốn tín dụng ngân hàng… để có thể khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư.

Nhiều người dân không thể mua nhà ở xã hội bởi giá thành bị nâng lên quá cao. Ảnh: Báo Lao động

Không chỉ khó khăn đối với người mua nhà, mà chính sách cho những chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội ở nước ta cũng có nhiều vướng mắc. Theo Sở Xây dựng TP HCM cho biết, theo kế hoạch phát triển nhà ở tại TP HCM giai đoạn 2021 – 2025, thành phố phát triển 35.000 căn nhà ở xã hội, vốn đầu tư 37.693 tỷ đồng. Dự kiến triển khai 47 dự án nhà ở xã hội.

Trong đó, 10 dự án sử dụng 20% quỹ đất từ dự án nhà ở thương mại. Hiện 37 dự án còn lại do doanh nghiệp tự đền bù, thực hiện. Kế hoạch phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp của thành phố là vậy nhưng bên cạnh đó có nhiều nguyên nhân gây cản trở phát triển.

Trong đó, nguồn hỗ trợ cho người thu nhập thấp từ ngân sách còn hạn chế, thiếu nguồn cung đất đai, nguồn vốn tín dụng dành để cấp bù lãi suất cho các chủ đầu tư và các đối tượng được ưu đãi vay để mua, thuê mua nhà ở giá rẻ vẫn còn thiếu.

Điển hình, từ sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc, việc phân bổ nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội có nhiều hạn chế. Nhiều dự án bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công do chủ đầu tư dự án và người mua không tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi.

Chia sẻ với Báo Đại Đoàn Kết, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA Châu dẫn chứng một trở ngại về tài chính cho người mua, đó là: “Mới đây, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư số 20 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 25 năm 2015. Theo Thông tư 20, từ đầu năm nay, người vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội sẽ không còn được vay vốn tín dụng ưu đãi tại các tổ chức tín dụng được Nhà nước chỉ định, mà chỉ được vay vốn ưu đãi để “xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở”.

Về nguồn đất, một số doanh nghiệp cho rằng, thiếu đất sạch xây nhà ở cho người thu nhập thấp. Đại diện Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, chỉ có 2 ha đất ở thành phố Thủ Đức để xây dựng nhà ở thương mại nhưng phải bố trí 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội. Đơn vị này kiến nghị, về lâu dài, Nhà nước nên có quỹ đất sạch quy hoạch khu vực xây dựng nhà ở xã hội.

Trước những rào cản phát triển nhà ở giá rẻ dành cho người thu nhập thấp, PGS.TS Hoàng Công Gia Khánh, thành viên nhóm nghiên cứu phát triển nhà ở giá hợp lý tại TP HCM của Trường Đại học Kinh tế Luật) cho rằng, Nhà nước nên cởi trói và hỗ trợ nhiều chính sách tốt hơn để thu hút nhà đầu tư vào lĩnh vực này, từ đó người có thu nhập thấp mới có thể tiếp cận được nhà ở giá hợp lý. Nếu không, kế hoạch phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp rất khó thực hiện.

Trục lợi nhà ở xã hội

Trong khi giá căn hộ nhà chung cư tại các thành phố liên tục tăng chóng mặt, thì nhà ở xã hội được quan tâm hơn bao giờ hết. Bởi giá thành của chúng chỉ bằng một nửa so với nhà ở thương mại.

Ví dụ tại Hà Nội, giá chung cư thuộc phân khúc tầm trung hiện khoảng 35-50 triệu đồng/m2, nhưng nhà ở xã hội lại chỉ có giá bán từ 14-17 triệu đồng/m2 đối với trường hợp mở bán mới, và khoảng 25 triệu đồng/m2 đối với trường hợp rao bán lại.

Chính sự chênh lệch quá lớn này đã khiến nhà ở xã hội, dù bị cấm giao dịch mua bán trong vòng 5 năm đầu tiên, vẫn trở thành "mặt hàng hot"" trên thị trường. Ngoài ra, theo kết luận của các cơ quan chức năng, gần đây, nhiều vi phạm về nhà ở xã hội đã xuất hiện.

Như tại nhà ở xã hội Ecohome 3 tại quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội mới bàn giao nhà hơn 1 năm. Tuy nhiên, những lời chào bán, cho thuê với giá từ 4-6 triệu đồng/tháng, xuất hiện tràn lan trên các trang mua bán nhà đất. Một số trường hợp còn ngang nhiên rao bán.

Được biết, giá bán ban đầu của dự án này chỉ từ 14-15 triệu đồng/m2. Nhưng hiện nay đang được rao bán lại khoảng 25 triệu đồng - có nghĩa là chủ căn hộ sẽ lãi 10 triệu đồng/m2. Một căn hộ hơn 60m2, có thể thu lời lên tới 600 triệu đồng.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, các cơ quan chức năng đã phát hiện và xử lý một số trường hợp mua, thuê nhà ở xã hội sử dụng không đúng mục đích như: Cải tạo đập thông 2 căn hộ để mở rộng diện tích, cho ở nhờ, cho thuê lại hoặc không sử dụng.

Cụ thể: Cải tạo đập thông 2 căn hộ để mở rộng diện tích tại dự án nhà ở xã hội 30 Phạm Văn Đồng (phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy); Cho ở nhờ, cho thuê lại hoặc không sử dụng các căn hộ tại dự án: nhà ở xã hội tại ngõ 622 phố Minh Khai có 57 trường hợp không sử dụng; khu nhà ở xã hội tại ô đất CC-1 khu đô thị Quốc Oai có 65 trường hợp; khu nhà ở cho người thu nhập thấp Ecohome 2 có 158 trường hợp; khu nhà ở cho người thu nhập thấp Ecohome 1 có 200 trường hợp.

Sở Xây dựng Hà Nội cũng báo cáo tại một số thời điểm trước từ các quận huyện cho thấy, một số dự án có hàng trăm căn hộ không có người sử dụng, dù đã được bán.

Vào thời điểm nhà ở xã hội mở bán, nhiều người chen chúc nhau để nộp hồ sơ xin mua, với tỷ lệ chọi cao, có trường hợp lên tới 1 chọi 7, 1 chọi 10. Tức là 7-10 người nộp hồ sơ, mới có 1 người được mua. Nhưng sau đó, lại có nhiều trường hợp mua xong không ở. Điều này gây không ít bức xúc, nhiều người cho rằng đố là cảnh "người ăn không hết, kẻ lần chẳng ra".

Bộ Xây dựng vừa có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc tăng cường kiểm tra, giám sát về quản lý, sử dụng nhà ở xã hội. Ảnh minh họa

Tình trạng này cũng đang diễn ra tại một số tỉnh, thành khác. Trong tháng 2 vừa qua, Bộ Xây dựng đã chính thức có văn bản yêu cầu các địa phương tăng cường kiểm tra, giám sát về quản lý, sử dụng nhà ở xã hội, làm rõ trách nhiệm của tổ chức, cá nhân có liên quan khi để xảy ra sai phạm, không xử lý dứt điểm.

Thực tế, ngay từ khâu xét duyệt, mở bán, rất nhiều dự án nhà ở xã hội có vị trí đẹp, đã vướng phải những lùm xùm như rao bán suất mua, với tiền chênh 200-400 triệu đồng, chỉ cần trả thêm tiền là có được suất mua. Và sau khi đi vào bàn giao, sử dụng, việc quản lý loại hình nhà ở này lại xuất hiện các hành vi tiêu cực.

Hà Nội là địa phương dẫn đầu cả nước về phát triển loại hình nhà ở xã hội, với 25 dự án đã được triển khai trong 5 năm qua. Rất nhiều người thu nhập thấp đã có nhà ở Thủ đô nhờ chính sách này.

Song những hành vi trục lợi nhà ở xã hội vẫn đang diễn ra tràn lan. Hiện nay, việc xử lý rất khó khăn, vì chủ đầu tư đã bàn giao nhà và quyền sử dụng căn hộ lúc này thuộc về người mua. Trước thực trạng này, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết năm 2022 sẽ đẩy mạnh việc kiểm tra, xử lý các hành vi trục lợi.

"Sau khi các hộ vào ở rồi, thông qua việc kiểm tra đột xuất định kỳ, các quận huyện phải có trách nhiệm, theo dõi cư trú, công an khu vực tại các địa bàn cư trú kiểm tra thường xuyên...", ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội đề xuất.

Bên cạnh đó, những bất cập từ khâu đầu vào, đăng ký, xét duyệt mua nhà ở xã hội cũng diễn ra rầm rộ thời gian qua. Một số dự án chưa xong các thủ tục pháp lý, nhưng đã bị rao các bán suất mua, sàn giao dịch nhận đặt cọc trước. Các doanh nghiệp triển khai dự án đã lên tiếng cảnh báo người mua nhà.

"Công nghệ thông tin hiện nay rất hiện đại, người mua nhà ở xã hội cần nghiên cứu kỹ. Thường xuyên theo dõi các thông tin của Sở xây dựng, và mua đúng từ chủ đầu tư", ông Nguyễn Văn Luyến, Tổng Công ty Đầu tư phát triển Hạ tầng đô thị UDIC chia sẻ với VTV.vn.

Đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cũng cho biết, Sở đã xây dựng phần mềm cơ sở dữ liệu quản lý các đối tượng đã được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Khi chủ đầu tư báo cáo danh sách dự kiến xét duyệt được mua, thuê nhà ở xã hội, Sở sẽ kiểm tra nhằm loại trừ trường hợp một người được hỗ trợ nhiều lần và trường hợp không đúng đối tượng.