Tại Việt Nam, Công Ty Cổ Phần Real Stake Việt Nam có địa chỉ tại số 222 Điện Biên Phủ, phường 07, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh, được thành lập vào ngày 18/05/2019. Tháng 12/2020, RealStake chính thức đổi tên thương hiệu sang Infina và định hướng trở thành nền tảng đầu tư với nhiều sản phẩm đa dạng hơn, trước đó, RealStake hoạt động với hình thức kêu gọi khách hàng cùng đầu tư, mua chung bất động sản.

Nền tảng mua chung BĐS Real Stake đã “lớn mạnh” trở thành Infina

Được biết, nền tảng Infina là sự kết hợp và hoạt động của Công Ty Cổ Phần Real Stake Việt Nam (Real Stake VN) và Công ty Cổ phần Real Stake Fintech (Real Stake Fintech). Theo đó, Real Stake VN tiếp tục vận hành việc mua chung bất động sản, chia lợi nhuận cho khách hàng khi tiến hành cho thuê hoặc bán bất động sản đang sở hữu, còn Real Stake Fintech hoạt động chủ yếu trên lĩnh vực tài chính điện tử, bao gồm chứng chỉ tiền gửi và chứng chỉ quỹ, tích lũy không kỳ hạn với lợi nhuận cố định 6%/năm.

Nhìn vào sự phát triển của Infina hiện tại, đây dường như là một nền tảng đáng tin cậy để khách hàng sinh lời từ số tiền nhàn rỗi và xây dựng thói quen tiết kiệm, tích lũy hàng tháng. Thay vì giữ tiền trong tài khoản ngân hàng, Infina cung cấp cho khách hàng nhiều phương thức đầu tư khác nhau, bao gồm mua chung Bất động sản và loạt Sản phẩm tài chính (Tích lũy, Chứng chỉ tiền gửi, Chứng chỉ quỹ).

Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là hình thức hoạt động của Infina hiện nay có đúng các quy định pháp luật và liệu có an toàn cho khách hàng?

Website có dấu hiệu “hoạt động chui”?

Theo Nghị định số 52/2013/NĐ-CP ban hành ngày 16/05/2013, thông tư số 47/2014/TT-BCT ban hành ngày 05/12/2014, và Nghị định số 185/2013/ND-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động thương mại… ban hành ngày 15/11/2013, yêu cầu tất cả các website hoạt động trong lĩnh vực thương mại điện tử đều phải thông báo hoặc đăng ký với Bộ Công Thương.

Hoạt động như một website thương mại điện tử, Infina “quên” chưa thông báo với Bộ Công Thương?

Cụ thể, Website thương mại điện tử (sau đây gọi tắt là website) là trang thông tin điện tử được thiết lập để phục vụ một phần hoặc toàn bộ quy trình của hoạt động mua bán hàng hóa hay cung ứng dịch vụ, từ trưng bày giới thiệu hàng hóa, dịch vụ đến giao kết hợp đồng, cung ứng dịch vụ, thanh toán và dịch vụ sau bán hàng. Do đó các website chỉ giới thiệu về Công ty, hoặc dịch vụ, hoặc hàng hóa mà không có chức năng đặt hàng hoặc thanh toán trực tuyến thì vẫn phải phải thông báo với Bộ Công Thương.

Sau khi thông báo và đăng ký với Bộ Công Thương thành công, nhà bán hàng/phân phối sản phẩm sẽ gắn logo dẫn tới đường link xác nhận trên trang của Bộ Công Thương là website đã đăng ký và thông báo thành công. Việc này đảm bảo cho khách hàng không sợ gặp phải các công ty ma, hay địa chỉ không đúng, vì khi đăng ký với Bộ Công Thương phải nộp giấy phép kinh doanh (đối với công ty), CMND (đối với cá nhân).

Thế nhưng, website Infina.vn mặc dù tồn tại riêng một website Bất Động Sản, liệt kê hàng loạt sản phẩm phân phối là các phần sở hữu bất động sản được khách hàng mua đi, bán lại với nhiều mức giá khác nhau, hoạt động giống như dạng thức của trang thương mại điện tử, cổng thanh toán, sàn giao dịch… lại chưa hề được thông báo với Bộ Công Thương. Với việc website này đang có dấu hiệu “hoạt động chui”, khiến không ít người thắc mắc liệu các con số, thông tin được cung cấp trên website này có đáng tin cậy, hay hoàn toàn do doanh nghiệp tự biên, tự diễn để lôi kéo khách hàng?

Đầu tư chung BĐS – tiềm ẩn rủi ro tài chính với nhà đầu tư

Theo Infina, “Đầu tư chung bất động sản là hình thức nhiều người cùng đầu tư và chia sẻ lợi nhuận từ một bất động sản (căn hộ, nhà phố, shophouse, …). Với Infina, khách hàng có thể đầu tư một bất động sản tiềm năng chỉ với số tiền nhỏ một cách an toàn và tiện lợi.” Đồng thời, Infina cho hay: “Các bất động sản được đánh giá và lựa chọn một cách khách quan bởi đội ngũ chuyên gia, đảm bảo các yếu tố tiềm năng sinh lời, an toàn pháp lý, chủ đầu tư uy tín.”

Cụ thể, mỗi bất động sản được Infina đăng tải trên website sẽ được chia thành từ hàng chục đến hàng trăm phần bằng nhau với giá trị của phần sở hữu tùy thuộc vào mỗi bất động sản (BĐS) khác nhau. Mỗi khách hàng có thể sở hữu một hoặc nhiều phần của một BĐS, việc giao dịch mua bán giữa các khách hàng cũng dựa trên đơn vị phần sở hữu. Ví dụ: Căn hộ Rivana A1.21.06 được chia thành 97 phần, mỗi phần là 18.932.226 VNĐ; căn hộ Lovera Premier – R18 được chia thành 300 phần, mỗi phần 24.866.667 VNĐ…

Bên cạnh đó, Infina đưa ra cam kết lợi nhuận tối thiểu hằng năm từ 6% – 9% tùy theo BĐS, đổi lại khách hàng chỉ mất phí quản lý là 1,5%/năm, phí giao dịch là 1% giá trị giao dịch cùng các loại thuế TNCN, GTTT, bán BĐS theo quy định hiện hành. Đồng thời, Infina cũng quảng cáo rằng khoản đầu tư của nhà đầu tư sẽ được bảo lãnh 100% bởi ngân hàng (dù không nói rõ là ngân hàng nào).

Infina đưa ra bảng so sánh giữa mua BĐS truyền thống và đầu tư chung với Infina.

Mới nhìn qua thì có vẻ đây là một hình thức đầu tư sinh lời tốt cho cả khách hàng và Infina, thế nhưng hình thức đầu tư mua chung BĐS này lại xuất hiện một số vấn đề nổi cộm, từ việc BĐS hình thành trong tương lai có khả năng gặp rủi ro khi có sự điều chỉnh về quy hoạch cho tới việc khách hàng không thực sự sở hữu BĐS mà Infina mới là chính chủ đứng tên.

Bên cạnh đó, Infina “cho phép” khách hàng “đặt cọc giữ chỗ” các phần BĐS hình thành trong tương lai với giá 1.000.000 VNĐ/phần, đến khi dự án chính thức mở bán sẽ ký hợp đồng. Không chỉ là một khoản thu không có giấy tờ pháp lý đảm bảo mà Infina phần nào “tiếp tay” cho hoạt động huy động vốn trái phép trước khi một dự án hình thành trong tương lai đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật.

Infina “tiếp tay” cho hành vi bán lúa non tại các dự án BĐS hình thành trong tương lai?

Khách hàng nên hiểu rằng giá trị của BĐS chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khách quan. Một người mua nhà đất, thậm chí là chuyên gia cũng không có cách nào ngồi nhà nhìn màn hình máy tính có thể đánh giá được giá trị của bất động sản đó được. CĐT hay người bán sẽ luôn luôn tìm cách che giấu nhược điểm của ngôi nhà hay BĐS được quảng cáo. Một số nhược điểm khó hoặc thậm chí không thể tìm được trên internet, ví dụ như lịch sử dự án, phong thủy, địa chất, cộng đồng dân cư quanh vùng, tiềm năng phát triển qua các năm… Việc có thể trực tiếp đến vị trí có BĐS và tự mình nghiên cứu, tìm hiểu sẽ phần nào giúp cho nhà đầu tư phòng tránh được những “nhược điểm” không mong muốn.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng, hình thức mời mua chung bất động sản hoặc đầu tư theo từng phần thực chất là phương thức huy động tài chính của các chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản. Thay vì phát hành cổ phần, trái phiếu thì đơn vị phát triển dự án, chủ đầu tư hoặc sàn phân phối bán bất động sản theo phần và một phần tương đương giá trị một cổ phần.

Theo ông Châu, nhà đầu tư phải hiểu đây là phương thức đầu tư tài chính, mọi ràng buộc chỉ dựa vào hợp đồng hợp tác với đơn vị phát hành. Người mua phần giá trị tài sản đó cũng không thể xác lập quyền sở hữu và định đoạt số phận tài sản đó.

Ông Nguyễn Quang Hiếu, luật sư Công ty Luật TNHH DT Law cho biết: “Mô hình đầu tư chung của Infina nghe thì rất hay, nhưng cũng rất nhiều vấn đề, đặc biệt là không đảm bảo được việc khách hàng sẽ thu về cả gốc và lãi khi tham gia. Chỉ cần có sự thay đổi về chính sách hay quy hoạch thì giá trị của BĐS cũng bị ảnh hưởng nhiều hoặc rất nghiệm trọng. Việc nhiều dự án được CĐT giới thiệu, quảng bá rất tốt, thế nhưng thực tế lại chậm tiến độ, thiếu dịch vụ, tiện ích so với cam kết cũng là điều mà nhà đầu tư cần phải lưu ý trước khi đưa ra quyết định có bỏ vốn vào hay không.

Bài học tại Phú Quốc còn đó, rất nhiều người cùng hợp tác và chung vốn mua BĐS để hưởng lợi nhuận khi bán ra trong tương lai (mô hình giống như Real Stake đang thực hiện), thế nhưng khi có thông tin tạm dừng việc lập Quy hoạch Phú Quốc thành đặc khu, hàng ngàn người vỡ nợ và trắng tay, lâm vào cảnh đường cùng. Các BĐS dạng chung vốn thế này, cho dù có 1 người đứng ra đại diện cũng rất khó để xử lý khi có vấn đề, vì họ cùng đầu tư, cùng mua đất và cũng cùng chết chìm”, ông Hiếu nhận định.

Liệu rằng, đầu tư vào các sản phẩm tài chính còn lại của Infina có mang lại nhiều lợi ích kinh tế, cũng như sự đảm bảo về vốn đầu tư cho khách hàng?

Chúng tôi sẽ sớm thông tin tới bạn đọc.