Giá đất nhiều nơi tăng mạnh theo thông tin quy hoạch phân khu sông Hồng. (Ảnh: Hạ Vũ).

Đồ án Quy hoạch phân khu đô thị Sông Hồng được TP Hà Nội duyệt từ tháng 3/2022 với quy mô gần 11.000 ha, thuộc địa giới hành chính của 55 phường, xã thuộc 13 quận, huyện. Dù mới chỉ “nằm trên giấy” nhưng quy hoạch đã có tác động tới thị trường bất động sản khu vực.

Chia sẻ tại Diễn đàn “Quy hoạch đô thị ven sông Hồng” được tổ chức mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn cho biết, quy hoạch, chính sách và nguồn vốn là ba yếu tố tác động đến giá đất. Trong khi đó, khu vực phía Đông, đặc biệt là đô thị hai bên sông Hồng đã có quy hoạch rõ ràng. Việc triển khai quy hoạch tốt đồng bộ giúp giá đất tăng, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế khu vực.

Về chính sách, đặc biệt chính sách phát triển cơ sở hạ tầng kết nối của khu vực phía Đông thủ đô đều được đề ra cụ thể, đồng bộ.

Liên quan đến nguồn vốn, trong đó có vốn FDI, theo ông Quốc Anh, các nhà đầu tư đều kỳ vọng vào tương lai khi đầu tư bất động sản, theo đó kỳ vọng khu vực có bất động sản đó có phát triển kinh tế không.

“Nghiên cứu khảo sát của chúng tôi cho thấy khu vực nào có vốn FDI tăng trưởng tốt đều có tăng trưởng giá bất động sản tốt qua mỗi năm. Khảo sát của chúng tôi tại khu vực phía đông cho thấy những điểm sáng tốt. Ví dụ khi so sánh giá quý III/2022 và quý III/2021 tại Gia Lâm cho thấy, lượng tìm kiếm tăng 54%, giá đất tăng 40% và nhà chung cư tăng 3%”, vị này cho biết.

Ông Nguyễn Quốc Anh đánh giá, dù tiềm năng lớn nhưng chỉ có tính giai đoạn, cần quan sát thêm. Thậm chí còn có rủi ro khi triển khai trong thực tế,…. Khu vực phía Đông Hà Nội rất nhiều tiềm năng phát triển nhưng thực tế có đúng như kỳ vọng hay không còn phụ thuộc vào hiện thực các đề án quy hoạch ven sông Hồng.

Nhiều diện tích đất bỏ hoang lâu năm, cỏ mọc um tùm. (Ảnh minh họa: H.L).

Còn theo đánh giá của ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, khu vực nào quy hoạch không chất lượng chắc chắn giá trị bất động sản khu vực đó sẽ rất thấp. Quy hoạch cũng là một trong những nguyên nhân làm tăng giá đất đai khi nó đang được nghiên cứu và được công bố.

Đơn cử như ngay trong giai đoạn đầu năm 2022, khi thông tin quy hoạch về việc triển khai đường vành đai 4 được công khai, lập tức nó tạo ra cơn sốt đất rất mạnh ở xung quanh khu vực đường vành đai 4 có thể đi qua như Mê Linh.

Hay trước đó, khi công bố quy hoạch phân khu sông Hồng thì giá đất ở Đông Anh đã chứng kiến đà tăng giá phi mã, thậm chí là tăng một cách bất hợp lý.

"Có khu vực chúng tôi đi khảo sát ở Đông Anh, nhiều dự án cỏ mọc xanh um, xung quanh quây hàng rào, không được đầu tư hạ tầng nhưng giá đất đã được đẩy lên hơn 100 triệu đồng/m2, đắt ngang với khu vực Mỹ Đình đã được đầu tư bài bản. Rõ ràng, quy hoạch có tác động rất mạnh đến giá cả của thị trường bất động sản, ngay cả khi đang được nghiên cứu và chưa được công bố”, ông Đính dẫn chứng.

Chuyên gia cho rằng, điều này sẽ tác động đến tính khả thi khi thực hiện quy hoạch. Đơn cử, nếu mặt bằng giá đất tại Đông Anh và Mê Linh tiếp tục tăng cao sẽ ảnh hưởng đến việc phát triển đô thị theo quy hoạch được duyệt bởi lúc đó chi phí để đền bù giải phóng mặt bằng chắc chắn sẽ cao. Việc đất đai được mua đi bán lại nhiều lần sẽ rất khó cho chính sách đền bù giải phóng mặt bằng có thể thực hiện được. Khi đó, quy hoạch sẽ khó đi vào thực tiễn.

Do đó, ông Đính cho rằng, khi quy hoạch cần tránh việc đất đô thị tăng giá ảo, giá rất cao nhưng không tạo ra giá trị.

“Nếu chúng ta thực hiện một dự án theo quy hoạch mà cứ phát triển bất động sản, nhà ở trước sẽ khiến người ta chỉ tập trung vào nhà ở, nhưng sau đó phát triển các hệ thống hạ tầng, dịch vụ công cộng sẽ rất khó. Vì vậy, để triển khai kế hoạch có tính khả thi cao, tạo động lực phát triển tốt thì đầu tiên nên ưu tiên đầu tư trước các dự án phát triển hạ tầng trước như trường học, bệnh viện, công trình vui chơi giải trí, trung tâm thương mại,… ”, ông Đính nói.

Cũng theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cơ quan quản lý nên công bố phương án quy hoạch kể cả trong giai đoạn nghiên cứu quy hoạch.

“Về phía nhà đầu tư cần phải hết sức thận trọng trong việc đầu tư, mua bán đất đai ở những vùng đang có công bố quy hoạch, bởi vì quy hoạch công bố nhưng vẫn có thể có sự chỉnh sửa để phù hợp. Nếu cứ mua bán lòng vòng làm tăng giá đất rất có khả năng nhà đầu tư gặp phải rủi ro khi mua trúng đất quy hoạch công viên, cây xanh. Theo đồ án quy hoạch ven sông Hồng, tỷ lệ cây xanh chiếm trên 30% nên nhà đầu tư cần hết sức thận trọng”, ông Đính khuyến cáo.