Condotel là gì? Lưu ý cho nhà đầu tư khi đầu tư vào condotel

Ảnh minh họa

Condotel là gì?

Condotel hay còn gọi là căn hộ khách sạn là một loại bất động sản du lịch khá phổ biến một vài năm trở lại đây. Các căn hộ khách sạn này có kết cấu như nhà ở chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ. Tức là cũng có phòng khách, phòng ngủ, nhà bếp không khác gì một căn nhà ở. Condotel phục vụ cho mục đích nghỉ dưỡng, lưu trú, du lịch… và không dùng để ở.

Condotel như đã nói ở trên là bất động sản du lịch, nó phục vụ hoạt động lưu trú, nghỉ dưỡng… nghĩa là phục vụ mục đích kinh doanh dịch vụ thương mại. Như vậy đất xây dựng công trình Condotel là đất thương mại dịch vụ.

Đất thương mại dịch vụ là đất sử dụng có thời hạn với thời hạn không quá 50 năm. Đối với dự án có vốn đầu tư lớn, thu hồi vốn chậm thì thời hạn sử dụng có thể dài hơn nhưng không quá 70 năm. Hình thức sử dụng đất đối với đất xây dựng Condotel là nhà nước cho thuê đất.

“Mua bán” condotel

Thời gian gần đây xuất hiện một hình thức đầu tư bất động sản mới. Đó là nhà đầu tư thứ cấp ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng căn hộ Condotel với chủ đầu tư dự án. Sau đó cho chủ đầu tư thuê lại căn hộ để kinh doanh dịch vụ nghỉ dưỡng, lưu trú. Lợi nhuận thu được sẽ dược phân chia giữa chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư Condotel theo thỏa thuận từ trước. Về giao dịch này nổi lên một số vấn đề về pháp lý.

Giao dịch như trên có được coi là mua bán căn hộ hay không?

Câu trả lời là không. Người mua Condotel sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không thể trở thành chủ sở hữu căn hộ về mặt pháp lý. Bởi vì nếu bán căn hộ cho nhà đầu tư thứ cấp thì tư cách chủ đầu tư dự án đối với doanh nghiệp đầu tư xây dựng Condotel phải mất đi và chủ đầu tư mới là người mua căn hộ.

Tuy nhiên trường hợp này sau khi bán căn hộ xong chủ đầu tư vẫn kinh doanh ở dự án đó. Và như thế một bất động sản nhưng lại được cấp nhiều giấy chứng nhận khác nhau. Đó là điều không phù hợp với quy định pháp luật về đất đai.

Bản chất của hợp đồng mua bán condotel

Hợp đồng mua bán Condotel có bản chất thực sự là hợp đồng hợp tác. Theo đó chủ đầu tư dự án huy động vốn của các nhà đầu tư thứ cấp để thực hiện dự án, sau này dự án đi vào hoạt động thì phân chia lợi nhuận cho nhau.

Chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư thứ cấp hợp tác hai bên cùng có lợi. Còn nếu ai nghĩ mua Condotel thành bất động sản thuộc sở hữu của riêng mình thì không đúng.

Ảnh minh họa

Lưu ý cho nhà đầu tư khi đầu tư vào condotel

Ngoài những điều như đã nói ở trên là người mua Condotel sẽ không được cấp “sổ đỏ” thì việc đầu tư vào loại hình này có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Đó là nhà đầu tư thứ cấp là bên cung cấp vốn cho chủ đầu tư dự án. Việc sử dụng nguồn vốn đó như thế nào, có hiệu quả hay không phụ thuộc vào chủ đầu tư. Các nhà đầu tư thứ cấp rất khó hoặc gần như không thể giám sát được dòng tiền của mình. Có thể chủ đầu tư sử dụng nguồn vốn vào mục đích khác và không may thua lỗ rồi không thể tiếp tục thực hiện dự án cũng là rủi ro cho nhà đầu tư.

Mặc khác, khi hoàn thành đưa dự án vào kinh doanh thì hoạt động kinh doanh có hiệu quả hay không cũng ảnh hưởng đến việc thực hiện cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư. Ví dụ trong hoàn cảnh dịch bệnh như hiện nay các khu du lịch, cơ sở lưu trú vắng khách thì chắc chắn lợi nhuận trả cho nhà đầu tư là không đảm bảo.