Chuyên gia cảnh báo rủi ro khi đầu tư dự án toke bất động sản

Những lợi ích của việc token hóa bất động sản

Token hóa là quá trình tạo, phân phối và quản lý các mã thông báo kỹ thuật số đại diện cho chủ sở hữu tài sản bất động sản. Thay thế các loại giấy tờ theo dạng truyền thống, người mua và bán bất động sản có thể dùng mã thông báo để thực hiện các giao dịch trong một quy trình.

Mã thông báo là loại tiền điện tử đại diện cho một tài sản. Trong quá trình mã hóa bất động sản, mã thông báo có thể đại diện cho quyền chia sẻ lợi nhuận thu về từ việc sử dụng tài sản, lợi ích vốn cổ phần trong một pháp nhân sở hữu bất động sản token, lãi suất trong một công cụ nợ được mã hóa hoặc quyền sở hữu của một đơn vị trong bất động sản.

Theo Nghiên cứu của Savills, tổng giá trị bất động sản toàn cầu đạt 326,5 nghìn tỷ USD vào năm 2020. Ngược lại, thị trường thu nhập cố định toàn cầu duy trì ở mức 126,9 nghìn tỷ USD vào năm 2021, trong khi thị trường chứng khoán toàn cầu ước tính ở mức 124,4 nghìn tỷ USD vào năm 2021, và tổng giá trị đồng Đô la Mỹ đang lưu hành ở mức 40,8 nghìn tỷ USD vào năm 2021.

Giá trị thị trường tiềm năng của bất động sản cao gấp 1,1 lần giá trị thị trường kết hợp của thu nhập cố định toàn cầu, chứng khoán toàn cầu và Đô la Mỹ, khiến bất động sản trở thành “chén thánh” của tất cả các dự án token.

Các dự án này có sự phát triển đa dạng về vị trí địa lý, loại hình bất động sản, cấu trúc pháp lý, tính thanh khoản, công nghệ, mô hình hợp tác và vốn đầu tư nhưng đều công khai các điểm mạnh giống nhau như điều kiện tham gia dễ dàng, đa dạng, hiệu quả và minh bạch.

Ứng dụng công nghệ trong lĩnh vực bất động sản đang trở thành xu hướng tất yếu của thị trường. Ảnh minh họa

Những lợi ích của việc token hóa bất động sản đang ngày càng được phổ biến rộng rãi. Về bản chất, bất động sản là tài sản có có tính thanh khoản thấp. Do đó, lợi ích chính của token hóa là khả năng làm tăng tính thanh khoản cho thị trường này.

Quy trình một giao dịch bất động sản điển hình từ lúc rao bán đến khi hoàn tất chuyển nhượng cần vài tuần, thậm chí với một dự án lớn (toàn bộ tòa nhà văn phòng hoặc khu trung tâm thương mại) có thể mất nhiều thời gian hơn.

Việc token hóa cho phép người mua và bán bất động sản theo tỷ lệ phần trăm nhỏ, từ đó rút ngắn thời gian tìm người mua tiềm năng do giá trị đầu tư thấp hơn đáng kể.

Token hóa bất động sản cũng giúp “dân chủ hóa” cơ hội đầu tư vào thị trường này. Việc mã hóa giúp tăng cường khả năng tiếp cận và mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư với nền tảng tài chính khác nhau, loại bỏ trở ngại chính khi tham gia thị trường đầu tư bất động sản nhờ chi phí phải chăng hơn.

Token hóa bất động sản còn giúp các nhà đầu tư có quyền tham gia thị trường bất động sản toàn cầu hơn với chi phí giao dịch thấp hơn đáng kể.

Những rủi ro khi đầu tư các dự án token bất động sản

Dù mang lại nhiều lợi ích nhưng các chuyên gia của Savills cho rằng, mô hình này cũng mang đến nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư. Savills chỉ ra, rủi ro đầu tiên đến từ việc chuyển đổi từ token về giá trị thực tế. Đây là một khái niệm quan trọng ảnh hưởng đến khả năng đảm bảo giá trị của mã token.

"Hiểu một cách đơn giản, người sở hữu token phải được đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gốc như bất động sản, nợ nần hoặc vốn cổ phần bằng token của mình, miễn là họ tuân thủ tiêu chuẩn về quy trình kiểm tra khách hàng (KYC) và chống rửa tiền (AML). Họ phải được phép làm như vậy bất cứ khi nào họ muốn mà không cần xin phép của bất kỳ ai để chấp thuận việc đổi lấy tài sản.

Điều này đảm bảo không xảy ra trường hợp giá token giảm quá mạnh so với giá trị gốc của tài sản. Nếu điều đó xảy ra, một số nhà đầu tư hưởng chênh lệch sẽ tận dụng mua token với giá chiết khấu so với giá trị gốc và mua lại bất động với giá rẻ hơn", Savills giải thích.

Chuyên gia cảnh báo rủi ro đầu tư dự án token bất động sản. Ảnh minh họa

Thứ hai là rủi ro các bên trong giao dịch không thể thực hiện thỏa thuận và vi phạm các nghĩa vụ hợp đồng. Sự thất bại gần đây của nhiều dự án như FTX, Celsius, Babel Finance, Voyager Finance, BlockFi, Hodlnaut, 3 Arrow Capital và nhiều nền tảng tương tự khác như một lời nhắc nhở rủi ro đối tác khi giao dịch với các nền tảng tài chính tập trung (CeFi).

Rủi ro thứ ba là thanh khoản. Điều này liên quan đến việc nhiều ngân hàng rơi vào tình trạng không đủ tiền nếu khách hàng rút tiền ồ ạt, điển hình là trường hợp gần đây của Ngân hàng Silvergate và Ngân hàng Silicon Valle. Các danh mục bất động sản thậm chí có tính thanh khoản thấp hơn danh mục cho vay và mất nhiều thời gian để bán hơn.

Thứ tư chính là rủi ro pháp lý. Những năm gần đây, nhiều nền tảng sụp đổ đột ngột dẫn đến thiệt hại hàng tỷ USD. Điều này khiến cơ quan quản lý trở nên rất quan tâm đến tài sản kỹ thuật số, công tác quản lý và giám sát cũng trở nên chặt chẽ hơn. Trong đó, hầu hết các lo ngại về quy định đều liên quan đến việc lạm dụng tài sản tiền điện tử cho mục đích tội phạm như rửa tiền.

Cuối cùng là rủi ro từ cơ sở hạ tầng. Đây là khả năng xảy ra sự cố trong cơ sở hạ tầng của các nền tảng. Điều này thường bao gồm các rủi ro liên quan đến công nghệ mà các nền tảng được phát triển trên đó. Hầu hết dự án token thường phải đối mặt với các rủi ro về cơ sở hạ tầng, trừ một số trường hợp đã được thử nghiệm kỹ lưỡng và được thị trường kiểm chứng.

×