Bản tin bất động sản 2/9: Thị trường gặp khó cuối năm và loạt dự án 'bất động' tại TP HCM

Thị trường bất động sản sẽ gặp khó vào cuối năm

Cụ thể VNDirect dự báo, các doanh nghiệp BĐS về nhà ở sẽ vấp phải nhiều sóng trong nửa cuối năm nay, ngoài ra các chủ đầu tư vẫn sẽ gặp không ít thách thức trong việc huy động vốn thời gian tới.

Đầu tiên là gặp trở ngại từ kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Bởi lẽ, để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường BĐS, Bộ Tài chính đã rà soát khung pháp lý với các yêu cầu chặt chẽ hơn đối với các tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ.

Trong khi đó, ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ giám sát, kiểm tra các tổ chức tín dụng đầu tư vào TPDN, cung cấp dịch vụ bảo lãnh phát hành chứng khoán, đầu tư, phân phối TPDN, đặc biệt là TPDN kinh doanh BĐS, doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, kinh doanh lỗ, không có tài sản đảm bảo.

Thứ hai là dòng tín dụng vào lĩnh vực BĐS bị thắt chặt. Trước đó, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực BĐS và hạn chế tín dụng đối với đầu tư BĐS cao cấp, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ BĐS. Trong khi đó, Thông tư 22/2019 của NHNN yêu cầu các ngân hàng thương mại (NHTM) giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn xuống còn 34% từ tháng 10/2021 và 30% từ tháng 10/2022.

Đáng chú ý, không chỉ chủ đầu tư bị ảnh hưởng mà khách hàng mua BĐS cũng sẽ gặp nhiều khó khăn do lãi suất vay mua nhà gia tăng trong bối cảnh lãi suất huy động tăng trở lại. Minh chứng là tính đến cuối tháng 7/2022, lãi vay mua nhà thế chấp của các NHTM có vốn nhà nước và ngân hàng tư nhân tăng lần lượt 7 điểm cơ bản lên 9.2% và 30 - 40 điểm cơ bản lên 9.8%, so với mức cuối năm 2021, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại.

Do đó, VNDirect nhận định lãi suất huy động có thể tăng 30 - 50 điểm cơ bản trong nửa cuối năm 2022. Đồng thời, lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên mức 10 - 10.5%/năm vào cuối năm 2022.

Hé lộ về chủ đầu tư dự án 36 The Mansions Nghi Lộc

Dự án Khu phức hợp kinh doanh thương mại kết hợp nhà ở tại thị trấn Quán Hành, huyện Nghi Lộc (tên thương mại là 36 The Mansions Nghi Lộc) do Tổng Công ty 36-CTCP (Tổng Công ty 36) làm chủ đầu tư. Dự án được thực hiện tại khối 4, thị trấn Quán Hành, huyện Nghi Lộc, (Nghệ An), với ranh giới cụ thể như sau: Phía Bắc giáp đường quy hoạch rộng 27m; Phía Nam giáp trụ sở khối dân cũ và Trung tâm văn hóa huyện Nghi Lộc; Phía Đông giáp Quốc lộ 1A (đường Thăng Long); Phía Tây giáp đường quy hoạch rộng rộng 15m.

Dự án 36 The Mansions Nghi Lộc có tổng diện tích khu đất quy hoạch hơn 1,1ha, dự kiến dân số khu vực khoảng 128 người, với tổng mức đầu tư hơn 375,9 tỷ đồng.

Đáng chú ý, dù dự kiến dân số khu vực chỉ 128 người với tổng diện tích vào khoảng 1,1ha nhưng dự án 36 The Mansions Nghi Lộc có tổng mức đầu tư lên tới hơn 375,9 tỷ đồng.

Theo chủ đầu tư, khu thương mại dịch vụ được bố trí phía Đông Bắc của khu vực lập quy hoạch tiếp giáp Quốc lộ 1A và đường quy hoạch rộng 27,0m. Diện tích đất 2.072,2m2, mật độ xây dựng tối đa 60%, tầng cao tối đa 9 tầng;

Khu nhà ở thấp tầng (ký hiệu LK01, LK02, LK03, LK04) được bố trí tiếp giáp với các trục đường giao thông chính đô thị, nội khu. Tổng diện tích đất là 0,54ha gồm 32 lô đất có diện tích các lô từ 161m2 - 216,4m2, mật độ xây dựng tối đa 80%, tầng cao 4 tầng;

Khu cây xanh; Khu hạ tầng kỹ thuật… Chủ đầu tư dự kiến thi công, xây dựng, bàn giao và đưa dự án vào sử dụng trong năm 2022.

Chủ đầu tư 36 The Mansions Nghi Lộc là Tổng Công ty 36 (36 CORPORATION – JSC) tiền thân là Xí nghiệp Xây dựng Công trình 36 được thành lập vào ngày 4/4/1996. Tháng 3/2006 Bộ Quốc phòng quyết định nâng cấp Xí nghiệp Xây dựng Công trình 36 trở thành Công ty TNHH MTV Đầu tư Xây lắp Thương mại 36. Ngày 23/8/2011 Bộ trưởng Quốc phòng đã ký quyết định số 3036/QĐ-BQP về việc thành lập Tổng công ty 36 hoạt động theo hình thức Công ty mẹ-Công ty con trên cơ sở tổ chức lại Công ty TNHH MTV Đầu tư Xây lắp và Thương mại 36.

Ngày 22/2/2016 Thủ tướng Chính phủ đã ra quyết định 280/QĐ-TTg phê duyệt phương án cổ phần Công ty mẹ Tổng Công ty 36 thành Tổng Công ty 36 – CTCP. Ngày 25/5/2016, Tổng Công ty 36 đã tổ chức thành công Đại hội đồng cổ đông lần thứ nhất và chính thức bước vào hoạt động theo mô hình CTCP kể từ ngày 1/7/2016.

Hiện nay, Tổng Công ty 36 (địa chỉ tại số 141 Hồ Đắc Di, phường Nam Đồng, quận Đống Đa, TP. Hà Nội) có vốn điều lệ 1.017,5 tỷ đồng, do ông Nguyễn Đăng Giáp (SN 1954 – Hà Nội) làm người đại diện pháp luật kiêm Chủ tịch HĐQT, ông Nguyễn Văn Hiền là Thành viên HĐQT; ông Nguyễn Đăng Thuận, Thành viên HĐQT kiêm Phó Tổng Giám đốc.

Lĩnh vực chủ yếu của Tổng Công ty 36 là xây dựng, tuy nhiên, thời gian qua, tổng công ty này lấn sang lĩnh vực đầu tư bất động sản với hàng loạt dự án như: Dự án Nhà ở khu vực trường Mầm non thị trấn Bắc Hà, huyện Bắc Hà (Lào Cai); dự án Khu phức hợp kinh doanh thương mại kết hợp nhà ở thị trấn Quán Hành, huyện Nghi Lộc (Nghệ An); dự án Khu dân cư tại phường Mạo Khê, thị xã Đông Triều; dự án Khu nhà ở Thương mại tại lô đất LK17,18,19,24 đường T3, T8,T10,T11 Khu tái định cư và sắp xếp dân cư Tây Bắc; Dự án B6 Giảng Võ, dự án 4-678; dự án Metropolitan CT36; dự án Khu nhà ở cao tầng, kết hợp dịch vụ thương mại, khách sạn Hanoi Orchard Park…

Tình hình kinh doanh của Tổng Công ty 36: Thống kê 6 tháng đầu năm 2022, Tổng công ty 36 đạt doanh thu 315 tỷ đồng, giảm 23% so với cùng kỳ. Lỗ sau thuế 2,6 tỷ đồng, tăng lỗ nhẹ so với khoản lỗ 2,2 tỷ đồng nửa đầu năm 2022.

Ngày 9/5 vừa qua, Tổng Công ty 36 đã ban hành Nghị quyết số 03/2022/NQ-HĐQT về việc thông qua việc triển khai phương án chào bán thêm cổ phiếu ra công chúng cho cổ đông hiện hữu của tổng công ty. Theo đó, tổng số cổ phiếu chào bán dự kiến hơn 59,8 triệu cổ phiếu, với tổng giá trị chào bán dự kiến hơn 598,5 tỷ đồng.

Nguồn tiền thu về sẽ sử dụng để đầu tư các dự án: Dự án khu nhà ở Sapa, Lào Cai (150 tỷ đồng); dự án Khu phức hợp kinh doanh thương mại kết hợp nhà ở tại thị trấn Quán Hành, huyện Nghi Lộc, Nghệ An (148,5 tỷ đồng); Dự án 6-8 Chùa Bộc, Hà Nội (300 tỷ đồng).

Tính đến ngày 30/6/2022, tổng tài sản của Tổng Công ty 36 đạt 5.021,6 tỷ đồng, trong đó, tài sản ngắn hạn hơn 2.586 tỷ đồng, tài sản dài hạn hơn 2.435,6 tỷ đồng. Bên kia bảng cân đối kế toán, nợ phải trả hơn 3.948,6 tỷ đồng, trong đó nợ ngắn hạn hơn 2.465,7 tỷ đồng; nợ dài hạn 1.482,8 tỷ đồng; vốn chủ sở hữu ở mức 1.073 tỷ đồng.

Mục tiêu năm 2022, Tổng Công ty 36 duy trì hoạt động xây lắp, mở rộng lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, tăng cường liên kết, hợp tác mọi nguồn lực để khai thác thị trường, nâng cao năng lực đấu thầu… Tổng Công ty 36 cũng đặt kế hoạch kinh doanh khá khiêm tốn trong năm 2022 với tổng doanh thu 2.258 tỷ đồng, gấp 1,9 lần thực hiện năm 2021, tuy nhiên lãi sau thuế chỉ là 707 triệu đồng, tương đương 3% thực hiện năm ngoái.

TP HCM: Hàng loạt dự án bất động sản "bất động"

Dự án CT Plaza Nguyên Hồng tại đường Nguyên Hồng, quận Gò Vấp do C.T Group làm chủ đầu tư có tổng diện tích 3.403m2, diện tích xây dựng chiếm 1.822m2, mật độ xây dựng 53%. Tổng diện tích sàn xây dựng là 36.123m2. Diện tích cây xanh và giao thông chiếm 1.581m2. Quy mô dự án gồm 2 tầng hầm và 17 tầng nổi, cung ứng 280 căn hộ có diện tích 55-76m2 và 18 căn shophouse rộng khoảng 220-470m2.

Dự án được mở bán năm 2016, theo hợp đồng mua bán ký với khách hàng thì sẽ phải bàn giao nhà cho khách hàng tháng 12 năm 2019. Thế nhưng, dự án hiện mới đang xây dựng đến tầng 14, sau đó dừng thi công hoàn toàn vào năm 2021.

Theo một khách hàng mua nhà tại dự án này cho biết, theo cam kết trong hợp đồng mua bán của chủ đầu tư với khách hàng thì dự án phải bàn giao nhà cho khách hàng vào tháng 12/2019, tuy nhiên khi đó dự án chưa hoàn thành xong móng. Chủ đầu tư tiếp tục gia hạn 1 năm là năm 2020 phải xong, nhưng đến nay gần hết năm 2022 dự án vẫn chưa hoàn thành xây dựng phần thô và đã dừng lại.

Đến bây giờ khách hàng vẫn chưa nhận được câu trả lời thỏa đáng là bao giờ dự án hoàn thành cũng như lý do có phải vì vướng pháp lý trong việc cấp lại giấy phép xây dựng nên chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện xong?

Tuy nhiên, dự án CT Plaza Nguyên Hồng bị dừng thi công vì chủ đầu tư điều chỉnh cục bộ chỉ tiêu quy hoạch để cải tiến phương án kiến trúc tại dự án năm 2020, và đến nay vẫn chưa được cấp phép điều chỉnh giấy phép xây dựng lại dự án nên rơi vào cảnh "đắp chiếu", chưa biết ngày hồi sinh.

Thêm 1 dự án bất động sản nữa của C.T Group cũng đang trong tình trạng "bất động" là Dự án Metro Star có diện tích 18.337,5m2 gồm 2 toà tháp 30 tầng với 1.600 căn hộ thương mại được quảng cáo là tổ ấm vô cùng lý tưởng, giải phát an cư hoàn hảo cho những cặp gia đình trẻ, những người có thu nhập trung bình và Chung cư Metro Star Xa lộ Hà Nội còn đáp ứng không gian sống hạng sang cao cấp cho giới trung lưu và thượng lưu nữa.

Dù được bán ra thị trường năm 2018 và cam kết bàn giao nhà tháng 5/2021. Nhưng đến nay dự án mới chỉ đào đất hầm móng chứ chưa hề có dấu hiệu xây dựng.

Mới đây, Sở Xây dựng TPHCM đã có báo cáo về tiến độ giải quyết những vướng mắc về pháp lý của 116 dự án bất động sản, nhà ở thương mại trên địa bàn. Theo đó, hiện nay các sở, ngành liên quan báo cáo vướng mắc của các dự án đến trách nhiệm của sở ngành mình còn rất chậm.

Cụ thể, từ tháng 5/2022 đến nay, UBND TPHCM cũng đã có nhiều văn bản giao các sở, ngành liên quan khẩn trương xem xét, kịp thời làm việc và hướng dẫn chủ đầu tư các dự án thực hiện theo quy định. Sở Tài nguyên Môi trường là đơn vị có số lượng dự án cần giải quyết nhiều nhất, với 71/116 dự án. Tiếp đó là Sở Kế hoạch Đầu tư (28 dự án), Sở Quy hoạch Kiến trúc (22 dự án), Sở Xây dựng (18 dự án), Cục thuế TPHCM (18 dự án), Sở Giao thông Vận tải (2 dự án), Sở Tài chính (1 dự án)...

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng - ông Huỳnh Thanh Khiết, thì Sở Xây dựng được UBND Thành phố giao chủ trì, phối hợp với các sở ngành liên quan như Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Quy hoạch Kiến trúc, Cục thuế TP HCM, Thanh tra TP HCM… tổng hợp ý kiến và báo cáo tiến độ kết quả giải quyết của các dự án nhà ở trên địa bàn. Tuy nhiên, chỉ có Cục thuế TP HCM báo cáo tiến độ giải quyết. Một số đơn vị có số lượng hồ sơ tồn đọng lớn vẫn chưa có báo cáo.

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng, thực tế các vướng mắc đều phát sinh ở tất cả các sở, ngành và quận, huyện. Phổ biến là những vướng mắc về đất đai, tình hình sử dụng đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất và hầu hết thuộc thẩm quyền tham mưu, giải quyết của Sở Tài nguyên Môi trường. Quá trình tổng hợp, Sở Xây dựng không kịp thời nhận được thông tin giải quyết của các đơn vị về tiến độ thực hiện.