Bản tin bất động sản 14/9: Xin ý kiến Quốc hội 5 vấn đề lớn trong sửa Luật Đất đai

Sửa Luật Đất đai: Xin ý kiến Quốc hội 5 vấn đề lớn

Tờ trình Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà thừa ủy quyền Thủ tướng Chính phủ ký cho biết, vấn đề thứ nhất, về cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, quá trình thảo luận còn có 2 loại ý kiến.

Loại ý kiến thứ nhất (phương án 1 tại Điều 78) chiếm đa số, thống nhất như Dự thảo Luật, không quy định nhà đầu tư được thỏa thuận và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Quy định này nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW, “thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, bảo đảm công khai, minh bạch”.

Loại ý kiến thứ hai (phương án 2 tại Điều 78) đề nghị cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án (bao gồm cả dự án đô thị, nhà ở thương mại).

Vấn đề thứ hai được Chính phủ xin ý kiến Quốc hội là các trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Đa số ý kiến đồng ý cần phải quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất để thực hiện đấu giá, đấu thầu nhằm hạn chế tiếp cận đất đai không thông qua đấu giá, đấu thầu.

Vấn đề thứ ba liên quan đến mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Đa số ý kiến tại Chính phủ thống nhất mở rộng không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp, đồng thời giao hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức cụ thể phù hợp với tình hình địa phương.

Tuy nhiên, có ý kiến đề nghị không quy định hạn mức trong luật, mà giao địa phương.

Vấn đề thứ tư được Chính phủ xin ý kiến là bổ sung quy định về cho phép chuyển nhượng, thế chấp “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm”. Đa số thành viên Chính phủ thống nhất bổ sung để thể chế chủ trương tại Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII và Nghị quyết số 18-NQ/TW về “đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất”.

Nhưng, ý kiến khác cho rằng, quy định này sẽ thiếu công bằng giữa các trường hợp thuê đất trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hằng năm; nhà đầu tư có thể lợi dụng chính sách này để vay vốn ngân hàng nhưng không có khả năng trả nợ, dẫn đến mất an toàn hệ thống tín dụng; lợi dụng để chuyển nhượng mà không có đầu tư.

Còn khá nhiều ý kiến khác nhau về quy định chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại... Ảnh minh họa

Vấn đề thứ năm là về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, đa số thành viên Chính phủ thống nhất, các tranh chấp đất đai, tranh chấp đất đai và tài sản gắn liền với đất do tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Có ý kiến đề nghị giữ nguyên như quy định hiện hành, các tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, thì do tòa án nhân dân giải quyết. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có giấy tờ, thì đương sự được lựa chọn giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại tòa án nhân dân.

Nằm trong số các chính sách đổi mới cơ bản của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), các vấn đề nêu trên đều đã được Bộ Tài Nguyên và Môi trường xin ý kiến các địa phương (qua phiếu), tổ chức, cá nhân, tại các hội nghị lấy ý kiến cho Dự thảo. Dù vậy, các ý kiến còn rất khác nhau.

Chẳng hạn, với Điều 78, chọn phương án 1 gồm có Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hưng Yên; UBND các tỉnh, thành phố: Kiên Giang, Lào Cai, Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu… Chọn phương án 2 gồm có UBND các tỉnh: Gia Lai, Hà Giang, Đắk Lắk; Sở Tư pháp tỉnh Hải Dương; Tỉnh ủy các tỉnh: Kon Tum, Nam Định; Viện Khoa học Tài nguyên nước...

Sở dĩ còn có ý kiến khác nhau về vấn đề rất được quan tâm là thu hồi đất, nhận chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất..., theo một số chuyên gia, là do quy định tại Dự thảo chưa đủ rõ ràng.

Tại Báo cáo thẩm định Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), liên quan đến thu hồi đất, trưng dụng đất, Bộ Tư pháp cho rằng, việc thu hồi đất liên quan đến quyền lợi của người có đất bị thu hồi, nên cần có cơ chế pháp lý rõ ràng, ổn định, thống nhất về vấn đề này cả về cơ chế hành chính và cơ chế dân sự. Trong đó, cơ chế dân sự cần được quan tâm hơn, tạo nhiều cơ hội, căn cứ pháp lý hơn để người sử dụng đất, doanh nghiệp có những lựa chọn phù hợp, tiếp cận được quyền sử dụng đất cho sản xuất, kinh doanh.

Do đó, Bộ Tư pháp đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo cần nghiên cứu, bảo đảm tôn trọng ý chí của chủ thể giao dịch, tối đa hóa giá trị quyền sử dụng đất, ổn định các quan hệ có liên quan đến sử dụng đất, tăng tính cạnh tranh của nền kinh tế.

Cơ quan thẩm định cũng đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo quy định rõ tiêu chí, điều kiện các trường hợp nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Quy định rõ trình tự, thủ tục thực hiện các quyền này để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất, đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng khi triển khai thực hiện, đặc biệt đối với trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, sau đó chuyển mục đích sử dụng đất.

Cơ quan thẩm định còn lưu ý đánh giá kỹ tác động của trường hợp nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án nhà ở thương mại ảnh hưởng đến đấu giá, đấu thầu.

Giải trình, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, vấn đề này còn có ý kiến khác nhau, như nội dung thứ nhất được xin ý kiến Quốc hội nêu trên.

Quan điểm của Bộ là đề xuất lựa chọn theo phương án 1 để thể chế đúng quan điểm tại Nghị quyết số 18-NQ/TW. Tuy nhiên, vấn đề này có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và lợi ích của người dân, doanh nghiệp, nên Bộ đề nghị đưa ra 2 phương án để tiếp tục lấy ý kiến rộng rãi. Trên cơ sở đó, sẽ tiến hành đánh giá tác động của từng phương án để đề xuất với cấp có thẩm quyền cho phù hợp

Dự kiến, cuối tuần này, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội sẽ tiến hành thẩm tra sơ bộ Dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Ngày 22/9, nội dung này sẽ được đặt lên bàn nghị sự của Ủy ban Thường vụ Quốc hội trong phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9/2022.

Dự án Khu đô thị Dầu khí Nghệ An được đưa vào danh mục kiểm tra

Ngày 13/8/2022, UBND tỉnh có Công văn số 6134/UBND-CN về việc bổ sung danh mục dự án chậm tiến độ. Theo Công văn số 6134/UBND-CN, ngày 03/8/2022, Liên danh Công ty cổ phần Hanviland và Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Dầu khí Nghệ An (chủ đầu tư dự án Khu đô thị Dầu khí Nghệ An tại phường Vinh Tân, thành phố Vinh) có Văn bản số 22/LD-HVL-PVIT giải trình về dự án này.

Xét đề nghị của Liên danh Công ty cổ phần Hanviland và Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Dầu khí Nghệ An, UBND tỉnh giao Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp các Sở, ngành liên quan bổ sung dự án vào danh mục kiểm tra dự án chậm tiến độ và kiểm tra, báo cáo UBND tỉnh theo quy định.

Dự án Khu đô thị Dầu khí Nghệ An được UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 5349/QĐ-UBND.ĐT ngày 5/11/2010, với tổng diện tích đất quy hoạch là 147.660,0 m2.

Về tiến độ thực hiện dự án, tại Quyết định số 5349/QĐ-UBND.ĐT nêu rõ, chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư và Thương mại Dầu khí Nghệ An phải hoàn thành thủ tục liên quan để khởi công trong vòng 12 tháng và đầu tư xây dựng xong đưa vào sử dụng trong vòng 24 tháng kể từ ngày quyết định có hiệu lực. Trường hợp không đảm bảo tiến độ trên thì quy hoạch phê duyệt tại Quyết định này bị hủy bỏ và Công ty CP Đầu tư và thương mại Dầu khí Nghệ An không được bồi hoàn chi phí đã bỏ ra liên quan đến dự án. Vậy nhưng đến tháng 7/2016, sau khi kiểm tra, Dự án Khu đô thị Dầu khí Nghệ An được UBND tỉnh cho phép gia hạn đến ngày 30/7/2018.

Tháng 8/2021, UBND tỉnh chỉ đạo kiểm tra, xử lý các dự án chậm tiến độ trên địa bàn tỉnh, Dự án Khu đô thị Dầu khí Nghệ An có tên trong danh sách được kiểm tra. Đến ngày 1/3/2022, Đoàn liên ngành do Sở Xây dựng chủ trì có Báo cáo số 667/SXD-BC báo cáo kết quả kiểm tra trình lên UBND tỉnh.

Đối với Dự án Khu đô thị Dầu khí Nghệ An, đến thời điểm kiểm tra vẫn chưa đền bù, giải phóng mặt bằng; chưa được giao đất, cho thuê đất; chưa thực hiện việc xây dựng các hạng mục công trình theo quy hoạch. Trách nhiệm để dự án chậm tiến độ hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư.

Toàn cảnh dự án Khu đô thị Dầu khí Nghệ An tại phường Vinh Tân (thành phố Vinh). Ảnh: Báo Nghệ An

Theo Sở Xây dựng, cùng với nguyên nhân chủ quan là chủ đầu tư chưa chủ động trong việc triển khai thực hiện thì việc chậm tiến độ cũng có các nguyên nhân khách quan. Sở Xây dựng báo cáo UBND tỉnh: “Hiện tại các thủ tục liên quan đến vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất chưa được cấp có thẩm quyền có văn bản hướng dẫn, trả lời nên chủ đầu tư đang vướng mắc trong việc triển khai dự án. Chủ đầu tư đã nộp tiền ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án đầu tư 12 tỷ đồng. Ngoài ra, chủ đầu tư xin gia hạn tiến độ 24 tháng và cam kết thực hiện dự án”.

Sở Xây dựng kiến nghị UBND tỉnh: “Giao Sở TN&MT chủ trì, phối hợp với các sở ngành có liên quan và UBND TP. Vinh rà soát, tham mưu thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật; Giao Sở KH&ĐT xử lý, xử phạt vi phạm hành chính (nếu có) trong lĩnh vực kế hoạch và đầu tư đối với hành vi chậm tiến độ hoàn thành dự án; rà soát, hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện các thủ tục về đầu tư theo quy định pháp luật; Yêu cầu Chủ đầu tư chủ động phối hợp với Sở TN&MT, Sở KH&ĐT, các sở ngành có liên quan và UBND TP. Vinh thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng dự án theo quy định pháp luật”.

Ngày 20/4/2022, UBND tỉnh có Công văn số 2790/UBND-CN về việc xử lý các dự án chậm tiến độ thuộc lĩnh vực nhà ở trên địa bàn tỉnh. Đối với dự án Khu đô thị Dầu khí Nghệ An, UBND tỉnh giao Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp với các Sở: Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, UBND thành phố Vinh và các cơ quan liên quan rà soát về điều kiện chấp thuận chủ trương đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất và các điều kiện khác có liên quan để xem xét việc tiếp tục thực hiện dự án theo đúng quy định của pháp luật. “Trường hợp không đủ điều kiện, tham mưu UBND tỉnh hủy bỏ quy hoạch dự án và xử lý các nội dung liên quan đúng quy định hiện hành” - UBND tỉnh nhấn mạnh tại Công văn số 2790/UBND-CN.

Thực hiện chỉ đạo của UBND tỉnh, sau khi rà soát, ngày 22/6/2022, tại Công văn số 3609/STNMT-QLĐĐ, Sở Tài nguyên và Môi trường có ý kiến về dự án Khu đô thị Dầu khí Nghệ An như sau: “Dự án Khu đô thị Dầu khí Nghệ An tại phường Vinh Tân, thành phố Vinh do Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Dầu khí Nghệ An làm chủ đầu tư được UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 năm 2010. Đến nay đã hơn 10 năm nhưng chủ đầu tư chưa hoàn thiện thủ tục hồ sơ pháp lý để triển khai dự án là quá chậm theo yêu cầu của tỉnh; phù hợp với phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 thành phố Vinh đang trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chưa có trong Kế hoạch sử dụng đất năm 2021, dự thảo Kế hoạch sử dụng đất năm 2022 thành phố Vinh. Vì vậy, căn cứ Điểm b, Khoản 1, Điều 99, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ thì dự án nêu trên không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án”.

TP HCM: Loạt dự án giao thông sắp có mặt bằng 'sạch' để thi công

Ban Quản lý dự án Đầu tư xây dựng các công trình giao thông TP HCM cho biết, trong quý IV/2022 và năm 2023, hàng loạt dự án giao thông đang tạm dừng thi công do vướng mặt bằng sẽ được thi công trở lại khi giải phóng mặt bằng hoàn tất.

Các dự án sẽ được bàn giao mặt bằng “sạch” để thi công gồm cầu Tăng Long, cầu Ông Nhiêu, cầu Nam Lý, cầu Ông Bồn, đường Lương Định Của ( TP Thủ Đức); cầu Vàm sát 2 (Cần Giờ); đường Tên Lửa, đường Tân Kỳ - Tân Quý (quận Bình Tân); cải tạo đường Hoàng Hoa Thám, đường Cộng Hòa, (quận Tân Bình).

Theo Ban Quản lý dự án Đầu tư xây dựng các công trình giao thông TP HCM, việc nhiều dự án giao thông dừng thi công thời gian qua đã ảnh hưởng đến tiến độ, khiến dự án tăng tổng mức đầu tư.

Vào tháng 7/2022, HĐND TP HCM khóa X đã thông qua Nghị quyết điều chỉnh chủ trương đầu tư đối với 8 dự án hạ tầng giao thông, tăng hơn 4.900 tỷ đồng so với kế hoạch ban đầu. Trong đó có các dự án đang vướng mặt bằng như cầu Ông Nhiêu, cầu Tăng Long.

Ông Võ Văn Hoan, Phó chủ tịch UBND TP HCM nhận định, bồi thường giải phóng mặt bằng là khâu quan trọng trong việc triển khai các dự án đầu tư hạ tầng giao thông.

Ông Hoan cho biết, để tránh tình trạng ách tắc trong khâu giải phóng mặt bằng như thời gian qua, trong kiến nghị sửa Luật Đất đai sắp tới, Thành phố kiến nghị đưa giá bồi thường phải sát giá thị trường, nghĩa là không lệ thuộc vào khung giá đất mà có bảng giá đất do chính quyền địa phương ban hành.

Trong bảng giá đất do địa phương ban hành sẽ tùy thuộc đặc điểm dân cư, đặc điểm đô thị, vị trí dự án để đưa ra giá bồi thường. Khi giá đất sát với giá của thị trường có thể chi phí dự án tăng, phần nhà tái định cư sẽ tăng, lợi ích doanh nghiệp giảm nhưng tạo ra sự cân bằng giữa lợi ích của nhà nước và của người dân có đất bị thu hồi.

Dự án khu dân cư Đào Sư Tích Residence tại huyện Nhà Bè

Dự án Khu dân cư Đào Sư Tích Residence có vị trí tại đường Đào Sư Tích, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh. Dự án Đào Sư Tích Residence có phía Bắc tiếp giáp đường Đào Sư Tích; phía Nam giáp đường D11 và D18; phía Đông tiếp giáp khu dân cư Lập Phúc đã đưa vào sử dụng; phía Tây tiếp giáp khu dân cư hiện hữu.

Dự án Khu dân cư Đào Sư Tích Residence Nhà Bè có tổng diện tích 26,65 ha; diện tích đất ở 15,71 ha; đất công trình công cộng 2,55 ha; đất công viên cây xanh, vui chơi giải trí, giao thông, bãi đậu xe 6,3 ha; quy mô dân số dự kiến 7.270 người.

Khu dân cư Đào Sư Tích Residence Nhà Bè được xây dựng với đường nội bộ rộng 8 m – 30 m; diện tích các lô đất từ 80 m2 – 85 m2 – 90 m2 – 92 m2 – 95 m2 – 110 m2.

Phối cảnh dự án Khu dân cư Đào Sư Tích Residence Nhà Bè.

Tiện ích nội khu dự án Khu dân cư Đào Sư Tích Residence Nhà Bè: Công viên nội khu, công viên ven sông, khu trung tâm thương mại, trường học.

Tiện ích nội khu dự án Khu dân cư Đào Sư Tích Residence Nhà Bè: Cách Đại Học RMIT 5 phút di chuyển, Lotte Mart quận 7 khoảng 7 phút di chuyển, bệnh Viện Pháp Việt 10 phút di chuyển, trung Tâm quận 1 khoảng 15 phút di chuyển, cách sân bay Quốc tế Tân Sơn Nhất 30 phút di chuyển, tuyến Metro Số 4 khoảng 5 phút di chuyển…

Dự án Khu dân cư Đào Sư Tích Residence Nhà Bè do Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Dịch Vụ Đoàn Thành Phát làm chủ đầu tư, trụ sở chính tại 167/10 Đào Sư Tích, ấp 3, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh.

Chính sách bán hàng dự án.

Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Dịch Vụ Đoàn Thành Phát hoạt động ngày 10/10/2014, do ông Lê Việt Đoàn làm người đại diện pháp luật, công ty hoạt động chính trong các lĩnh vực kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê; tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất.

Các sản phẩm đất nền tại dự án Khu dân cư Đào Sư Tích Residence có giá bán trên thị trường từ 71 triệu đồng/ m2. Đồng thời, chủ đầu tư đang áp dụng nhiều chương trình ưu đãi dành cho khách hàng mua sỉ và khách hàng thanh toán vượt tiến độ.

×