Bắc Giang: Chủ đầu tư dự án Rùa Vàng City huy động vốn trái phép, đẩy rủi ro về phía khách hàng

Mặt bằng khu đô thị Rùa Vàng City - CĐT là Công ty Cổ phần thương mại Tuấn Mai.

Rùa Vàng City có đang huy động vốn trái phép?

Dự án Rùa Vàng City tại Ngã tư Thị trấn Vôi, đối diện với UBND huyện Lạng Giang (tỉnh Bắc Giang) có chủ đầu tư (CĐT) là Công ty Cổ phần thương mại Tuấn Mai với tổng diện tích 81,32 ha. Theo giới thiệu, dự án có các hạng mục gồm: khu biệt thự, lô đất liền kề, shophouse và được thi công thành 3 giai đoạn: giai đoạn 1 với diện tích 10ha; giai đoạn 2 là 23,5 ha; còn lại 47,3 ha thuộc giai đoạn 3. Dự án hiện tại được quảng cáo, mở bán giai đoạn 2 và 3 trên trang duanruavangcity.com và khudothiruavangcity.net với “hứa hẹn” bàn giao cho khách hàng trong năm 2021.

Cùng đó, các website này hết lời tung hô dự án là một dự án tiềm năng như "có vị trí hoàn hảo tiếp giáp 4 mặt với hệ thống giao thông trục chính như quốc lộ 1A và đường DT295"... mang phong cách tân cổ điển châu Âu. Dự án được các kiến trúc sư và kỹ sư hàng đầu thế giới dùng rất nhiều công sức và tâm huyết nhằm mang lại cho khách hàng sản phẩm bất động sản hàng đầu"

Những lời quảng cáo "mật ngọt" trên đã khiến không ít khách hàng sẵn sàng đặt cọc giữ chỗ tại dự án Rùa Vàng City. Nhưng liệu dự án Rùa Vàng City có xứng danh là sản phẩm bất động sản hàng đầu như đã giới thiệu đến các khách hàng?

Trang mạng khudothiruavangcity.net quảng cáo mở bán dự án Rùa Vàng city.

Theo ghi nhận của PV, thì đến tháng 4/2021 tại khu vực dự án Rùa Vàng City vẫn chỉ là bãi đất nền nhưng đã được nhân viên kinh doanh của CĐT rao bán rầm rộ. Dù toàn bộ khu vực của dự án trong giai đoạn 2 chưa được xây dựng cơ sở hạ tầng, chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý, chưa nghiệm thu về hệ thống kỹ thuật. Thế nhưng, các nhân viên kinh doanh tại dự án Rùa Vàng City khẳng định dự án đã có thể giao dịch dưới hình thức đặt cọc.

Để có thể tiến hành giao dịch mua bất động sản dự án khách hàng sẽ phải đặt cọc một số tiền “giữ chỗ”. Đáng chú ý hơn, số tiền cọc này lại không chuyển về tài khoản của CĐT, mà lại chuyển về tài khoản cá nhân. Những tài khoản này được cho là của nhân viên kinh doanh dự án Rùa Vàng City. Lý do được các nhân viên đưa ra nhằm việc tránh nộp thuế, CĐT tránh được việc kiểm tra từ cơ quan chức năng.

Tuy nhiên, việc chuyển tiền đặt cọc đến tài khoản cá nhân rất rủi ro cho người mua, bởi nếu có sự cố xảy ra, CĐT là Công ty Cổ phần thương mại Tuấn Mai sẽ không có trách nhiệm bảo vệ quyền lợi của khách hàng.

Tiếp tục ghi nhận hoạt động kinh doanh bất động sản của CĐT tại dự án Rùa Vàng City, PV đã thu thập được các thông tin liên quan đến việc các nhân viên kinh doanh đang tiếp tục giao bán dự án giai đoạn 3.

Cụ thể, ngày 10/05/2021, trong vai khách hàng PV được nhân viên phòng kinh doanh của Công ty Cổ phần thương mại Tuấn Mai giới thiệu dự án mở bán giai đoạn 3, thời gian dự kiến vào ngày 15/5. Nhân viên khẳng định là nhân viên của CĐT và cung cấp thêm thông tin muộn nhất đến tháng 06/2021 sẽ mở bán dự án giai đoạn 3 tùy theo diễn biến của dịch Covid-19. Thủ tục cũng tương tự như đợt mở bán giai đoạn 2.

Khách hàng sau khi ký kết phiếu đặt cọc sẽ phải chuyển 50 triệu đồng đặt cọc trên mỗi lô vào tài khoản cá nhân của nhân viên kinh doanh. Hợp đồng mua bán sẽ được ký với CĐT sau 15 ngày kể từ khi đặt cọc. Được biết giá của các sản phẩm bất động sản tại dự án Rùa Vàng city có giá trị các lô giao động từ 1-1,4 tỷ đồng.

Theo đó, khách hàng mua sản phẩm bất động sản tại dự án Rùa Vàng city sẽ thực hiện đóng tiền với chính sách như sau:

Đợt 1: Đóng 70% tiền đất khi ký hợp đồng vay vốn.

Đợt 2: Đóng 30% giá trị hợp đồng mua bán.

Đợt 3: Đóng 0% khi thông báo làm sổ đỏ.

Liên quan đến việc dự án Rùa Vàng City đang được mở bán rầm rộ có nhiều dấu hiệu vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản, PV đã nhiều liên hệ đến CĐT là Công ty Cổ phần thương mại Tuấn Mai và UBND huyện Lạng Giang để trao đổi thông tin nhưng đều không nhận được phản hồi.

Quảng cáo bán dự án trên zalo và bảng hàng của dự án Rùa Vàng.

CĐT "liều lĩnh" làm sai các quy định của pháp luật

Liên quan đến vấn đề này Luật sư Đặng Thị Vân Thịnh – Văn phòng luật Kết Nối cũng đưa ra lời khuyên cho khách hàng. Theo đó, luật sư cho hay: “Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định khá rõ, chỉ khi nào dự án làm xong móng, xong hạ tầng và được sự chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng, chủ đầu tư mới được bán hàng, huy động vốn. Như vậy, có thể thấy được phần nào dự án Rùa Vàng City đang có nhiều dấu hiệu vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản. Khách hàng cần cẩn trọng khi “xuống tiền”, tránh những rủi ro đáng tiếc”.

Hình ảnh thực tế "bãi đất trống" dự án Rùa Vàng City.

Tại khoản 1, điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.”

Tiến độ dự án khu đô thị Rùa Vàng Thị Trấn Vôi Giai đoạn 2

Mặc dù đã có những quy định của pháp luật rất rõ ràng, nhưng bằng các hình thức "lách luật" dự án Rùa Vàng City ở cả giai đoạn 2 và 3 vẫn tiến hành mở bán công khai rầm rộ trong suốt thời gian dài.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 57 về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai:

1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động

sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Quy trình thanh toán của dự án Rùa Vàng City là vi phạm pháp luật.

Việc đưa các chính sách bán hàng như CĐT dự án Rùa Vàng City nêu trên có thể thấy chính sách bán nêu trên cũng tiếp tục vi phạm pháp luật. Bằng các giao dịch như "ký quỹ" "đặt cọc giữ chỗ" CĐT đã phân lô bán nền khi chưa đủ điều kiện nhằm huy động vốn trái phép, đẩy rủi ro về phía khách hàng, nhà đầu tư.

Theo luật sư Luật sư Đặng Thị Vân Thịnh cho biết: "Trong quá trình thực hiện dự án thương mại, nhà ở chung cư, CĐT có quyền huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở, thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, quy định tại Điểm đ khoản 1 điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Tuy nhiên, nhân viên kinh doanh cho khách hàng ký kết phiếu đặt cọc giữ chỗ cũng là một dạng giao dịch mua bán. Trường hợp dự án chưa được chấp thuận mở bán là vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản.

Khi nhân viên đưa ra thông tin cho khách hàng phải là dự án có thật, được uỷ quyền của CĐT để sàn giao dịch thực hiện giao dịch mua bán. Trong trường hợp thông tin mở bán dự án chưa được công bố thì giao dịch đặt cọc giữ chỗ bị vô hiệu".

Trường hợp CĐT huy động vốn không còn mới lạ ở các dự án nhưng dự án không đủ điều kiện hạ tầng đã thực hiện kinh doanh có thể cho thấy phần nào năng lực tài chính của CĐT. Trong khi đó trên địa bàn cả nước đã có rất nhiều dự án bị treo hàng chục năm cũng bởi lý do tài chính.

Giao dịch chuyển khoản đặt cọc dự án được chuyển vào tài khoản cá nhân.

Mặc dù là dự án Rùa Vàng City được xem là dự án tiềm năng, quy mô lớn tại tỉnh Bắc Giang, vị trí gần trung tâm hành chính của huyện Lạng Giang, nhưng CĐT vẫn liều lĩnh làm sai các quy định của pháp luật. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà các cơ quan chức năng cần nhanh chóng làm rõ, xử lý kịp thời các sai phạm (nếu có).

Ngoài ra các chuyên gia về bất động sản cũng khuyến cáo người mua không nên rót tiền vào những dự án có dấu hiệu vi phạm pháp luật, CĐT không đủ năng lực tài chính và hình thức mua bán không rõ ràng.