Năm 2025 có nên đổ tiền vào đầu tư vào chung cư?

"Cơn sốt giá" chung cư có hạ nhiệt trong năm 2025?

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong năm 2024, giá bán căn hộ chung cư tại một số đô thị lớn tiếp tục tăng. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư tăng từ 40-50% so với năm 2023, cục bộ có dự án tăng ở mức cao hơn. Tại TP HCM, giá căn hộ chung cư năm 2024 tăng khoảng 20-30% so với năm 2023; tương tự, tại Đà Nẵng tăng khoảng 20% so với năm 2023.

Năm 2024, loại hình căn hộ chung cư, chủ yếu là phân khúc có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên tiếp tục “dẫn dắt” thị trường, với sự gia tăng nguồn cung hạng sang.

Nguồn cung tăng trưởng nhưng vẫn khan hiếm so với nhu cầu và chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị của các chủ đầu tư lớn, sẽ tiếp tục giúp các dự án nhà ở mở bán mới duy trì mức giá bán “neo” cao. Trong khi mặt bằng giá thứ cấp sẽ tiếp tục tăng trưởng chậm lại.

Cụ thể, sang năm 2025, mặt bằng giá căn hộ chung cư sẽ tiếp tục tăng tại các đô thị lớn, với mức tăng thấp hơn, từ 7-10% so với năm 2024, do mặt bằng giá đã hiện tại đã khá cao. Đà tăng trên thị trường sẽ chậm lại khi nhiều sản phẩm chung cư cũ, thiếu hạ tầng, tiện ích có giá chuyển nhượng quá cao so với giá trị thực tế.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, mặt bằng giá căn hộ chung cư sẽ tiếp tục tăng tại các đô thị lớn, với mức tăng thấp hơn, từ 7-10% so với năm 2024.

Mặt bằng giá hiện tại khá cao, đà tăng trên thị trường chậm lại khi nhiều sản phẩm chung cư cũ, thiếu hạ tầng, tiện ích có giá chuyển nhượng quá cao so với giá trị thực tế. Trong ngắn hạn, nguồn cung bất động sản nhà ở năm 2025 sẽ tiếp tục tăng trưởng, khoảng 10% so với năm 2024.

Theo dự báo của PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, thời gian tới, giá chung cư sẽ khó giảm, tuy nhiên, đà tăng giá cho đến thời điểm này đã có phần chậm lại, theo xu hướng ổn định hơn, không còn tình trạng sốt nóng như đã diễn ra nhiều tháng trước đó.

Ông Thịnh cho biết thêm, hiện nguồn cung sơ cấp đã tăng, tình trạng khan hiếm phần nào được khắc phục nhưng chủ yếu ở phân khúc cao cấp, hạng sang trên 100 triệu đồng/m2, nhưng qua quan sát thị trường và tổng hợp từ các báo cáo có thể thấy, nguồn cung mới cũng được hấp thụ nhanh chóng. Mức giá "mềm" nhất hiện tại ở mức 60 - 70 triệu đồng/m2 tại một số dự án mới được tái khởi động, ở các khu vực trước đây ít được chú ý.

Bà Trịnh Thị Kim Liên - Giám đốc kinh doanh Datxanh Services cho rằng, thị trường bất động sản năm 2025 có thể xảy ra 3 kịch bản: thách thức, kỳ vọng và lý tưởng.

Với kịch bản lý tưởng, nguồn cung mới sẽ tăng mạnh 40-50%, lãi suất thả nổi ở mức 9-11%, giá bán tăng 15-20% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40 - 45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường.

Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung mới sẽ tăng 30 - 40%, lãi suất thả nổi ở mức 10-12%, giá bán tăng 10-15%và tỷ lệ hấp thụ đạt 35 - 40%.

Với kịch bản thách thức, nguồn cung mới tăng 20 - 30%, lãi suất thả nổi lên tới 11-13%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 30 - 35%. Đây là kịch bản cẩn trọng nhất, dự phòng cho các tình huống chuyển biến ngoài dự liệu.

Bà Liên nghiêng nhiều về dự báo kịch bản kỳ vọng và cho rằng đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn. Theo đó, thị trường bất động sản nhà ở năm 2025 dự kiến có sự tăng trưởng đồng đều hơn ở các khu vực.

Dự kiến nguồn cung mới được bổ sung đáng kể khi chính phủ và các địa phương tập trung tháo gỡ dần các vướng mắc pháp lý cho các dự án theo mức độ ưu tiên từ dễ đến khó, đặc biệt là các dự án trọng điểm, quy mô lớn. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới.

Về diễn biến giá, bà Liên nhấn mạnh, giá bán sơ cấp dự kiến tăng bình quân 10% - 15% trên toàn thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng nghiêng về kịch bản kỳ vọng với thị trường bất động sản năm 2025.

Theo ông Quốc Anh, tâm lý và hành vi của nhà đầu tư bắt đầu có sự thay đổi. Thay vì chỉ tìm hiểu và thăm dò, đến thời điểm hiện tại, nhiều nhà đầu tư đã sẵn sàng xuống tiền. Mối quan tâm của nhà đầu tư ở giai đoạn này tập trung ở phân khúc mua ở thực, có pháp lý rõ ràng. Do đó, không khó hiểu khi chung cư là phân khúc làm mưa làm gió thị trường suốt năm 2024 và đến thời điểm hiện tại.

Nhu cầu ở thực và mức thu nhập thấp - giới đầu tư nói gì?

Dù đã có nhiều dự báo về thị trường bất động sản ở phân khúc chung cư tiếp tục "sốt giá", song thực tế người dân có nhu cầu ở thực vẫn khó có thể sở hữu căn chung cư đầu tiên. Đồng thời, giới đầu tư chung cư cũng loay hoay tìm đường "tháo chạy" khi ôm hàng chung cư suốt năm qua.

Theo anh Hòa cư dân tại một chung cư khu vực Tây Mỗ, Hà Nội cho biết: "Tôi nghĩ rằng chung cư chỉ là một sản phẩm nhà ở cho người có nhu cầu ở thực, để đầu tư khá rủi ro khi thị trường biến động về giá liên tục, mặt bằng lãi suất đang có xu hướng giảm nhưng chưa phải là đòn bảy chủ lực cho người dân. Bởi thu nhập trung bình của người dân ở mức trung bình từ 15-20 triệu đồng/tháng sau khi trừ đi các chi phí sinh hoạt. Vậy nếu mua một căn chung cư giá từ 3 tỷ đồng cần vay ngân hàng 60-70% thì gần như cả gia đình không thể tiết kiệm, dôi dư. Như hiện tại gia đình tôi mỗi tháng gánh thêm khoản vay ngân hàng mức lãi suất từ 7% mỗi tháng cũng gần 15 triệu đồng. Trong thời điểm nền kinh tế khó khăn, mức chi phí này cũng trở thành gánh nặng đối với gia đình".

Còn theo chị Mai, nhà đầu tư bất động sản bày tỏ: "Giá chung cư tăng cũng không phải là một điểm sáng cho giới đầu tư. Thực tế một căn hộ rao bán cũng mất gần 4-6 tháng nếu may mắn khách hàng có tiềm lực tài chính và nhu cầu ở thực thì có thể bán ngay. Nhưng các căn hộ chỉ từ 40m2 - 50m2 với mức giá từ 4 tỷ đồng - 5 tỷ đồng có khi rao bán cả năm không thể bán. Điển hình các căn hộ của tôi đầu tư tại khu vực Tây Hồ sau 2 năm tăng giá từ 15% xong đến nay rao bán gần 1 năm qua chủ yếu là môi giới liên hệ, khách khảo giá.

Theo Tổng cục Thống kê, tính chung năm 2024, thu nhập bình quân của lao động là 7,7 triệu đồng/người/tháng, tăng 8,6%, tương ứng tăng 610 nghìn đồng so với năm trước. Trong đó, thu nhập bình quân của lao động nam là 8,7 triệu đồng/người/tháng, lao động nữ là 6,5 triệu đồng/người/tháng.

Thu nhập bình quân của lao động ở khu vực thành thị là 9,3 triệu đồng/người/tháng, khu vực nông thôn là 6,7 triệu đồng/người/tháng.

Thu nhập bình quân của lao động quý IV/2024 là 8,2 triệu đồng/người/tháng, tăng 550 nghìn đồng so với quý III/2024 và tăng 890 nghìn đồng so với cùng kỳ năm 2023.

Trong đó, thu nhập bình quân tháng của lao động nam là 9,2 triệu đồng/người/tháng, lao động nữ là 7 triệu đồng/người/tháng; thu nhập bình quân của lao động ở khu vực thành thị là 9,8 triệu đồng/người/tháng, khu vực nông thôn là 7,2 triệu đồng/người/tháng.

Có thể thấy rõ, với mức thu nhập trung bình như trên, để người dân sở hữu một căn hộ chung cư giá rẻ sẽ rất khó khăn. Trong khi nguồn cung nhà ở giá rẻ còn đang trong quá trình xây dựng, chưa thể ra hàng ngay, kéo theo mức giá "trên trời" đều khiến người mua chung cư, nhà đầu tư khó tìm được tiếng nói chung.