Lãi suất vay mua nhà chạm mốc 14%, dòng tiền đầu cơ ngắn hạn sẽ rút lui?

Hiện nay nhóm ngân hàng Big4 có mức lãi suất cho vay từ 12%, trong đó Vietcombank hiện áp dụng mức lãi suất cho vay để mua bất động sản thấp nhất từ 9,6%/năm. BIDV, VietinBank và Agribank cũng đồng loạt nâng lãi suất cho vay bất động sản, có nơi lên tới 12-13%/năm với các gói cố định dài hạn.

Diễn biến này cho thấy chi phí vốn đang gia tăng trở lại, tạo thêm áp lực đối với người vay mua nhà và doanh nghiệp trong những tháng đầu năm 2026.

Ông Dương Đức Hiếu, Trưởng nhóm Quan hệ nhà đầu tư và Ban Chiến lược Vietcombank cho biết ngân hàng triển khai song song cấu trúc lãi suất thả nổi (9,9 - 10,9%/năm) và cố định (9,6 - 13,9%/năm), đồng thời thiết kế gói riêng cho khách hàng ưu tiên và dự án của chủ đầu tư chiến lược. Chiến lược cốt lõi không nằm ở mở rộng quy mô mà ở kiểm soát chất lượng. Khách hàng vay mua nhà hiện chủ yếu có thu nhập ổn định, dòng tiền trả nợ rõ ràng và tài sản bảo đảm đầy đủ. Các khoản vay này không tạo áp lực đáng kể lên tỷ lệ nợ xấu, phản ánh định hướng “ưu tiên chất lượng hơn số lượng”.

Tại MB Bank áp dụng 9–9,5% cho gói cố định 12–24 tháng; VIB dao động 9,9–12%; ACB khoảng 9,5–10,5%; còn Techcombank ở mức 8,5–9,5% cho 6–12 tháng.

Một số ngân hàng như LPBank, BVBank, Sacombank tăng thêm 1,2–2 điểm phần trăm. Đáng chú ý, lãi suất thả nổi trên thị trường đã lên tới 15%/năm, tạo sức ép lớn với những khoản vay đã hết thời gian ưu đãi.

Mới đây, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đã yêu cầu toàn hệ thống chi nhánh tạm thời không tiếp nhận hồ sơ vay mới đối với các dự án kinh doanh bất động sản của khách hàng doanh nghiệp. Theo thông báo được đưa ra vào ngày 11-2, các đơn vị trực thuộc cũng được đề nghị ngưng trình trụ sở chính phê duyệt các phương án tín dụng liên quan đến địa ốc cho đến khi có hướng dẫn tiếp theo.

Động thái này nhằm bám sát yêu cầu điều hành của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về việc kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản trong năm 2026, đảm bảo không vượt nhịp tăng chung của toàn nền kinh tế.

Song song với việc siết room, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản cũng đã nhích lên một nấc mới. Đáng chú ý tại nhóm ngân hàng quốc doanh, lãi suất cho vay địa ốc đã tiệm cận 14%/năm, mức cao nhất trong vài năm trở lại đây. Chi phí vốn tăng mạnh đang tạo thêm áp lực cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà, khiến bài toán dòng tiền trở nên căng thẳng hơn.

BIDV cũng ghi nhận xu hướng tương tự với 9,7%/năm trong 6 tháng đầu, 10,1%/năm nếu cố định 12 tháng và 13,5%/năm cho 18 tháng.

Lãi suất đã cao nhưng tiếp cận được vốn cũng không hề dễ. Lãnh đạo một số chi nhánh thuộc nhóm Big4 thừa nhận room tín dụng quý I đã “cạn” ngay trước Tết Nguyên đán. Điều này cho thấy áp lực phân bổ hạn mức ngày càng rõ rệt khi không gian tăng trưởng bị siết lại từ rất sớm trong năm.

Trong khi đó, nhóm ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân tỏ ra “mềm” hơn ở giai đoạn ưu đãi. ACB đưa ra mức 8,3%/năm cố định tối đa 12 tháng hoặc 8,8%/năm trong 24 tháng, sau đó thả nổi theo lãi suất cơ sở cộng biên độ khoảng 3%/năm.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, chỉ 4–5 tháng trước, nhiều ngân hàng vẫn cố định lãi suất hai năm quanh 6,5%/năm. Hiện mức phổ biến đã lên 13–14%.

Với lãi suất quanh 14%, khoản vay 1 tỷ đồng tạo áp lực trả lãi tương đương khoản vay 2 tỷ đồng khi lãi suất còn 6,5% trước đây. Nghĩa vụ tài chính thực tế gần như tăng gấp đôi dù số tiền vay không đổi.

Không ít nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính đang rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”. Một số trường hợp mua căn hộ để cho thuê trong giai đoạn lãi suất thấp nay phải rao bán khi tiền thuê không đủ bù chi phí lãi vay. Sau khi trừ thuế, phí và hoa hồng môi giới, lợi nhuận gần như bằng không, thậm chí lỗ nhẹ.

Theo các chuyên gia, thu nhập của người lao động khó theo kịp tốc độ tăng của lãi suất. Ngay cả nhóm mua ở thực cũng trở nên thận trọng hơn, do lãi suất thường khó giảm trong ngắn hạn.

Khi bất động sản không còn là lĩnh vực được ưu tiên phân bổ tín dụng, việc phải chịu chi phí vốn cao hơn là điều tất yếu. Thanh khoản thị trường vì thế có dấu hiệu chững lại: khách hàng kéo dài thời gian cân nhắc, trì hoãn ký hợp đồng hoặc chờ đợi tín hiệu ổn định hơn từ chính sách tiền tệ.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhận định lãi suất cao không phải dấu chấm hết của thị trường. Ngược lại, đây có thể là chất xúc tác cho quá trình sàng lọc. Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn sẽ rút lui, trong khi người mua để ở buộc phải cân nhắc kỹ giữa thu nhập, khả năng trả nợ và giá trị thực của sản phẩm.

Thị trường bất động sản vì vậy được kỳ vọng bước sang giai đoạn phát triển chậm hơn nhưng bền vững hơn, giảm dần các cơn sốt giá và hạn chế tình trạng đầu cơ dễ dãi từng xuất hiện trong giai đoạn tiền rẻ.

×