Khung giá đất là gì và chi tiết về khung giá đất tại các tỉnh thành trên cả nước

Khung giá đất là gì?

Khung giá đất là khoảng xác định giá đất từ tối thiểu đến tối đa đối với từng loại đất do Nhà nước quy định. Khung giá đất chính là cơ sở để Ủy ban nhân dân tỉnh lấy căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất tại từng địa phương áp dụng để thuê tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tính giá trị tài sản khi giao đất, tính tiền thuế sử dụng và thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Khung giá đất bao gồm: Khung giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp; Khung giá đất khu dân cư nông thôn; Khung giá đất đô thị, đầu mối giao thông; Khung giá đất khu du lịch, khu thương mại và đất đô thị.

Khung giá đất là khoảng xác định giá đất từ tối thiểu đến tối đa đối với từng loại đất do Nhà nước quy định.

Hiện tại, khung giá đất được áp dụng theo Điều 113 Luật Đất đai 2013, Nghị định 96/2019/NĐ-CP. Cụ thể, khung giá đất theo Điều 133, Luật Đất đai 2013 là giá đất mà Nhà nước quy định, xác định từ mức tối thiểu đến mức tối đa với từng loại đất cụ thể, theo vùng và ban hành định kỳ 5 năm một lần. Khung giá đất cũng là cơ sở để UBND tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương và áp dụng.

Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm 20% trở lên so với giá tối thiểu theo khung giá đất thì Chính phủ sẽ có sự điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Việc xây dựng khung giá đất phải dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế- xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất.

Theo nghị định 96/2019/NĐ-CP được Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc ban hành quy định về khung giá đất áp dụng trong giai đoạn từ năm 2020 – 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 19 tháng 12 năm 2019 thay thế cho nghị định 104/2014/NĐ-CP.

Khung giá đất hiện nay được quy định theo 7 vùng kinh tế như sau:

Vùng trung du và miền núi phía Bắc: Lai Châu, Điện Biên, Sơn La, Hà Giang, Hòa Bình, Cao Bằng, Tuyên Quang, Bắc Kan, Yên Bái, Lào Cai, Phú Thọ, Thái Nguyên, Lạng Sơn, Quảng Ninh và Bắc Giang.

Tại các vùng kinh tế này, khung giá tại khu đô thị loại 1 đến đô thị loại 5 là từ 50 nghìn đồng/m2 đến 65 triệu đồng/m2.

Vùng đồng bằng sông Hồng: Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng, Vĩnh Phúc, Hải DƯơng, Hà Nam, Hưng Yên, Nam Định, Ninh Bình, Thái Bình. Giá đất ở khu vực này được quy định với các đô thị đặc biệt, đô thị từ loại 1 đến đô thị loại 5 có mức từ 120 nghìn đồng/m2 đến 162 triệu đồng/m2.

Vùng Bắc Trung Bộ: Nghệ An, Thanh Hóa, Hà Tĩnh, Quảng Trị, Quảng Bình, Thừa Thiên Huế có khung giá đô thị loại 1 đến đô thị loại 5 từ 40 nghìn đồng/m2 đến 65 triệu đồng/m2.

Vùng duyên hải Nam Trung Bộ: Quảng Nam, Đà Nẵng, Quảng Ngãi, Phú Yên, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận, Ninh Thuận với khung giá từ 50 nghìn đồng/m2 đến 76 triệu đồng/m2.

Vùng Tây Nguyên: Gia Lai, Kon Tum, Đắk Nông, Lâm Đồng, Đắk Lắk với khung giá từ 50 nghìn đồng/m2 đến 48 triệu đồng/m2.

Vùng Đông Nam Bộ: Bình Dương, Đồng Nai, Bình Phước, Tây Ninh, Bà Rịa – Vũng Tàu, TP Hồ Chí Minh. Khung giá đất ở tại vùng này với đô thị từ loại đặc biệt đến đô thị loại 5 từ 120 nghìn đồng/m2 đến 162 triệu đồng/m2.

Vùng Đồng Bằng sông Cửu Long: Tiền Giang, Long An, Bến Tre, Đồng Tháp, Trà Vinh, Vĩnh Long, Hậu Giang, Cần Thơ, Sóc Trăng, Kiên Giang, An Giang, Cà Mau, Bạc Liêu.

Khung giá đất đô thị từ loại 1 đến loại 5 có giá 50 nghìn đồng/m2 đến 65 triệu đồng/m2.

Chính phủ là cơ quan quy định phương pháp để xác định giá đất, khung giá của đất các loại theo từng vùng, theo từng thời gian cụ thể, các trường hợp phải điều chỉnh giá và việc xử lý chênh lệch giá đất giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Hiện nay các tỉnh đã ban hành bảng giá đất mới, áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024.

Bảng giá đất là gì?

Theo Điều 114 Luật Đất đai 2013, bảng giá đất từng vị trí cụ thể do UBND tỉnh công bố dựa trên khung giá đất của Nhà nước ban hành, được công bố định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ.

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Hiện nay các tỉnh đã ban hành bảng giá đất mới, áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024.

Bảng giá đất được áp dụng trong các trường hợp sau:

Các bên trong hợp đồng chuyển nhượng đất không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá trong bảng giá đất thì sẽ căn cứ vào bảng giá đất để tính thuế TNCN.

Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

Tính thuế sử dụng đất;

Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Giá đất cụ thể là gì?

Giá đất cụ thể là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, áp dụng đối với một hoặc một số thửa đất trong những trường hợp nhất định và không được ban hành trước như bảng giá đất, và được áp dụng trong các trường hợp sau:

Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;

Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Giá đất phổ biến trên thị trường là gì?

Theo khoản 3 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định. Giá đất phổ biến trên thị trường được áp dụng trong nhiều trường hợp, đơn cử như giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng đất là căn cứ để tính thuế TNCN.

Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, giá đất phổ biến theo thị trường là giá đất đang diễn ra hàng ngày trong cuộc sống. Giá này phải được đăng ký chính xác, chứ không phải giá đất ghi trong hợp đồng như hiện nay. Phương pháp xác định giá đất là quá trình tập hợp giá nhiều năm, dựa trên bản đồ địa chính, dùng cách đơn giản để tính giá đất trung bình.

Cũng theo Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, việc xác định giá đất không phải quá khó khăn, quan trọng là cần có cơ sở dữ liệu về đất đai. Khi đó, giá đất có thể thể hiện đến từng thửa đất, theo từng thời điểm trước quy hoạch, sau quy hoạch, sau khi xây dựng cơ sở hạ tầng. Khi xác định được giá đất theo giá phổ biến thị trường, việc thu hồi đất sẽ thuận lợi hơn.

×