Đáng chú ý là sự trở lại của các nhà phát hành bất động sản khi có tới 6 lô phát hành từ 5 nhà phát triển bất động sản, giá trị đạt 23,7 nghìn tỷ đồng.

Bên cạnh 12 lô TPDN riêng lẻ, có 1 lô trái phiếu phát hành công chúng từ Công ty Cổ phần Tập đoàn Masan với giá trị 2 nghìn tỷ đồng. Tính từ đầu năm, doanh nghiệp này đã phát hành tổng cộng 3 lô trái phiếu ra công chúng với tổng trị giá 3,5 nghìn tỷ đồng.

Giá trị phát hành riêng lẻ trong tháng 3 đã tăng gấp 3 lần so với tháng trước và tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. Theo FiinRatings, mặc dù mức tăng theo tháng phản ánh hiệu ứng nền thấp, tốc độ tăng cùng kỳ cho thấy tín hiệu đảo chiều và gia tăng trở lại trong hoạt động phát hành.

Tuy nhiên, FiinRatings cho rằng chưa thể khẳng định thị trường sẽ sôi động trở lại ngay từ quý II mà sẽ cần phải theo dõi một số động thái từ phía nhà quản lý nhằm gỡ khó cho thị trường, đồng thời phục hồi niềm tin của nhà đầu tư cá nhân.

Song song với sự sôi động trở lại của hoạt động phát hành, hoạt động mua lại trước hạn trái phiếu tiếp tục tăng mạnh. Quy mô trái phiếu mua lại trước đáo hạn trong tháng 3 đạt gần 18 nghìn tỷ đồng, tăng 3 lần so với tháng trước và tăng gần 2,08 lần so với cùng kỳ năm 2022.

Đáng chú ý, hoạt động mua lại trong tháng này chủ yếu đến từ các công ty con của MIK Group, bao gồm các công ty Hakuba, Akata, Yamagata và Azura với giá trị 7,79 nghìn tỷ đồng, chiếm 43,3% tổng khối lượng mua lại trong tháng.

Mặc dù hoạt động mua lại tiếp tục tăng, tuy nhiên đây là tháng đầu tiên kể từ tháng 10/2022 quy mô mua lại thấp hơn quy mô phát hành, đánh dấu lần đầu tiên sau 5 tháng giá trị thị trường TPDN gia tăng kể từ thời điểm sau khi Nghị định 65/2022/NĐ-CP được ban hành. Theo FiinRatings, đây là tín hiệu tốt bước đầu cho vấn đề thanh khoản của các doanh nghiệp phát hành.

“Chúng tôi cho rằng các động thái giảm lãi suất điều hành, Nghị định 08/2023/NĐ-CP, Nghị quyết số 33/NQ-CP về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản, và gần đây nhất là việc lập tổ công tác gỡ vướng cho các dự án của Novaland và DIC Corp đang đem lại tác động tích cực tới thị trường nói chung và ngành bất động sản nói riêng. Đây cũng là tiền đề để thị trường TPDN dần khôi phục trở lại bởi yếu tố pháp lý là rủi ro lớn nhất trên thị trường tín dụng”, báo cáo nêu rõ.

FiinRatings: Thị trường TPDN dần khôi phục trở lại, tỷ lệ chậm trả nợ trái phiếu tiếp tục tăng

Bên cạnh các tín hiệu tốt, theo báo cáo của FiinRatings, tỷ lệ chậm trả nợ trái phiếu tiếp tục tăng. Tính đến ngày 17/4, thị trường đã ghi nhận 89 tổ chức phát hành chậm thực hiện nghĩa vụ nợ TPDN với tổng giá trị là 113,14 nghìn tỷ đồng, tăng 19,8% so với lần cập nhật gần nhất trước đây 1 tháng (17/3/2023). Giá trị trái phiếu chậm trả chủ yếu đến từ các lô TPDN được tái cơ cấu kỳ hạn, tăng 2,12 lần sau 1 tháng và đạt 11,45 nghìn tỷ đồng.

Tổng giá trị TPDN riêng lẻ đáo hạn 9 tháng còn lại của năm 2023 được ước tính ở mức 220,77 nghìn tỷ đồng, trong đó các doanh nghiệp bất động sản có số dư trái phiếu sẽ đến hạn ở mức 93,2 nghìn tỷ đồng. Tổng dư nợ trái phiếu riêng lẻ đáo hạn trong hai quý sắp tới lần lượt ở mức 36,2 nghìn tỷ đồng vào quý II và 35,4 nghìn tỷ đồng vào quý III.

FiinRatings cho rằng đây là các con số lớn đáng kể so với tổng quy mô tín dụng phục vụ kinh doanh bất động sản cũng như năng lực tín dụng của doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Tình hình thực hiện mua lại trái phiếu trước hạn.
Tình hình thực hiện mua lại trái phiếu trước hạn.

Theo FiinRatings, doanh thu và lợi nhuận của các nhà phát triển bất động sản đã chậm lại từ quý I/2022. Trong quý gần nhất, doanh thu giảm 6,46% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế giảm 38,6% so với cùng kỳ.

Môi trường kinh doanh bất lợi khiến cho tốc độ bán hàng các dự án bị chậm lại. Nhiều doanh nghiệp ghi nhận lượng hàng tồn kho lớn đến từ các dự án đang xây dựng dở dang, số ngày tồn kho tăng gấp đôi từ khoảng 1.000-1.200 ngày (khoảng 3 năm) trước năm 2020 lên 2.484 ngày (gần 6 năm) vào cuối năm 2022. Ngoài ra, chi phí tài chính tăng gấp nhiều lần trong năm qua cũng khiến lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp chỉ bằng 64,91% năm ngoái.

FiinRatings cho biết tình hình thanh khoản ở 2 thị trường lớn là TP. HCM và Hà Nội đảo chiều từ quý II/2022, khiến lượng giao dịch căn hộ bán tại quý IV/2022 giảm 82,33% (TP. HCM) so với đỉnh, trong khi thị trường Hà Nội giảm nhẹ so với quý trước.

Khả năng hấp thụ bị ảnh hưởng không chỉ do mặt bằng lãi suất mua nhà neo cao, mà còn do tình trạng thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt là phân khúc bình dân giá rẻ. Cơ cấu sản phẩm chủ yếu là phân khúc cao cấp (chiếm trên 70% nguồn cung) cho thấy rủi ro tập trung của ngành bất động sản.

“Chúng tôi cho rằng thị trường bất động sản nhà ở tiếp tục trầm lắng trong nửa đầu năm 2023 làm kéo dài giai đoạn kinh doanh khó khăn cho nhiều doanh nghiệp, cũng như làm suy giảm khả năng thực hiện nghĩa vụ nợ định kỳ sắp tới”, FiinRatings cho biết.