Các bài học 'vỡ lòng' về ESG - Vì sao ESG lại quan trọng với quyết định đầu tư bất động sản?

"Bùng nổ" thực thi ESG trong ngành bất động sản toàn cầu

Các yếu tố về môi trường (Environmental), xã hội (Social) và quản trị (Governance), viết tắt là ESG, đang ngày càng thu hút sự quan tâm sâu sắc từ giới đầu tư toàn cầu.

Theo xếp hạng của Fitch Ratings, tài sản trong lĩnh vực đầu tư ESG, hay đầu tư tác động, đã tăng 15% chỉ trong nửa đầu năm 2019, đạt 52 tỷ USD. Mạng lưới Đầu tư Tác động Toàn cầu (GIIN) cũng cho biết giá trị thị trường đầu tư tác động (impact investing) đã cán mốc 520 tỷ USD năm 2019.

Báo cáo của GIIN năm 2024 ước tính có hơn 3.907 tổ chức đang quản lý 1.571 nghìn tỷ USD tài sản đầu tư tác động (AUM) trên toàn cầu, thể hiện tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) đạt 21% của toàn thị trường đầu tư tác động kể từ năm 2019. Số liệu cho thấy sự "bùng nổ" trong lĩnh vực đầu tư ESG, hay đầu tư tác động, đặc biệt trong các ngành có tác động lớn như bất động sản.

ESG giống như một bộ công cụ giúp tích hợp các yếu tố môi trường, xã hội và quản trị vào danh mục đầu tư hiện có, nhằm nâng cao hiệu suất ESG. “E” bao gồm các yếu tố môi trường như biến đổi khí hậu, nguồn năng lượng. “S” đại diện cho yếu tố xã hội, bao gồm tác động của bất động sản lên cư dân và cộng đồng, sự thay đổi công nghệ và nhân khẩu học như già hóa dân số. “G” là quản trị, bao gồm văn hóa doanh nghiệp, đa dạng hóa, lương thưởng, danh tiếng và đạo đức ứng xử.

Trong khi đó, đầu tư tác động, hay đầu tư ESG, là một bước tiến sâu hơn: nhà đầu tư không chỉ quan tâm đến cải thiện ESG mà còn chủ đích tạo ra tác động tích cực xã hội hoặc môi trường, song song với lợi nhuận tài chính.

04 đặc điểm nổi bật của đầu tư tác động

1. Mục tiêu tạo ra tác động tích cực là điều kiện tiên quyết.

2. “Tác động” được tích hợp vào cấu trúc quỹ và đo lường xuyên suốt.

3. Tác động được quản lý chặt chẽ như lợi nhuận tài chính.

4. Mục tiêu không chỉ vì lợi ích cá nhân, mà để đóng góp vào sự phát triển chung của toàn ngành.

Thực thi ESG khác với từ thiện vì quá trình này gắn tác động vào quy trình đầu tư, không tách rời.

Xu hướng nào thúc đẩy ESG tăng trưởng?

Các chuyên gia cho rằng, có nhiều yếu tố đang thúc đẩy xu hướng ESG trong những năm qua. Tuy nhiên, đáng quan tâm nhất là các xu hướng sau đây:

- Thay đổi xã hội: Bất động sản tác động trực tiếp đến cuộc sống con người. Nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ và các mô hình hỗ trợ là điểm nóng hiện nay.

- Thế hệ nhà đầu tư mới "lên ngôi": Người trẻ ngày càng yêu cầu minh bạch – họ không chỉ quan tâm đến lợi nhuận mà còn giá trị xã hội và môi trường của danh mục đầu tư.

- Đô thị hóa tăng mạnh: Liên Hợp Quốc dự đoán 70% dân số toàn cầu sẽ sống ở đô thị vào năm 2050, gây ra thách thức lớn về mật độ, hạ tầng bền vững, nông nghiệp đô thị…

- Biến đổi khí hậu: Báo cáo của IPCC từ năm 2018 cảnh báo cần giữ nhiệt độ tăng dưới 1,5°C, nhiều quốc gia (như Anh) cam kết đạt mức phát thải carbon bằng 0 vào 2050. Ngày nay, xu hướng biến đổi khí hậu ngày càng cực đoan, khó lường hơn.

ESG có phải chỉ là quản trị rủi ro?

Các chuyên giả khẳng định ESG không còn là “tiêu chuẩn thêm cho đẹp” mà là chiến lược phòng ngừa rủi ro dài hạn.

Bất động sản có thể trở thành “tài sản mắc kẹt” (stranded assets) nếu không đáp ứng tiêu chuẩn môi trường mới. Nếu tòa nhà không thể chống chịu ngập lụt hay nắng nóng, liệu còn ai muốn sở hữu hoặc thuê nó trong 30 năm tới?

Do đó, nhiều nhà đầu tư hiện đang mô hình hóa rủi ro khí hậu theo kịch bản 1,5–2°C tăng nhiệt toàn cầu để điều chỉnh danh mục. Với 40% phát thải toàn cầu đến từ ngành xây dựng, bất động sản chính là mắt xích quyết định trong giảm phát thải và thích ứng khí hậu.

Tiêu chuẩn nào phân loại quỹ ESG không?

Hiện chưa có bộ tiêu chuẩn thống nhất toàn cầu, nhưng một số hệ thống đang được sử dụng rộng rãi:

GRESB: chỉ số ESG cho danh mục bất động sản toàn cầu.

REEB: tiêu chuẩn từ Better Buildings Partnership.

MSCI: đánh giá danh mục đầu tư theo tiêu chí: cường độ carbon, quyền riêng tư dữ liệu, phụ nữ trong ban lãnh đạo...

Nhà đầu tư ngày càng muốn nhận biết rõ ràng liệu họ đang rót vốn vào những tòa nhà thực sự bền vững và có tác động xã hội tích cực.

ESG có mang lại hiệu quả tài chính không?

Năm 2019, đã có hơn 2.000 nghiên cứu học thuật đã chỉ ra hơn 90% trường hợp cho thấy đầu tư bền vững không làm giảm hiệu quả tài chính, thậm chí còn có lợi. Đến nay số lượng nghiên cứu đang ngày càng tăng lên. Thực tế cũng chứng minh điều này.

Trong bất động sản, điều này thể hiện rõ ở chi phí sử dụng thấp, tỷ lệ trống giảm, và thu hút thế hệ người thuê mới – những người trẻ đòi hỏi không gian làm việc xanh, linh hoạt, có yếu tố sức khỏe – xã hội. ESG giúp mở rộng tập khách hàng và giảm thiểu rủi ro tài sản bỏ trống.

Đo lường tác động của ESG

Yếu tố môi trường dễ đo hơn yếu tố xã hội, vốn mang tính định tính và phụ thuộc ngữ cảnh. Ví dụ, bạn có thể nói đã xây 500 căn nhà xã hội, nhưng chưa chắc điều đó mang lại tác động dài hạn bền vững. Vì vậy, các chuyên gia khuyến nghị cần cả dữ liệu định lượng và định tính, quan trọng hơn là phải có khung đo lường phù hợp.

Thách thức lớn là mở rộng quy mô mà vẫn giữ nguyên chất lượng tác động. Đo lường tác động xã hội đòi hỏi nguồn lực, kinh phí và chuyên môn cao.

Các yếu tố ESG sẽ ngày càng cấp thiết trong thập kỷ này và các thập kỷ tới. Ngành bất động sản đang thay đổi nhận thức – không thể chờ đợi nữa. ESG không còn là lựa chọn, mà là hành động bắt buộc để đảm bảo giá trị tài sản trong tương lai.