Bỏ khung giá đất sẽ là giải pháp chống gian lận trong việc mua bán nhà hai giá

Bỏ khung giá đất là bước đột phá lớn trong lĩnh vực bất động sản

Những tháng vừa qua, thị trường bất động sản liên tiếp đón nhận các thông tin quan trọng về chính sách. Nhằm khắc phục và hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn tới, Nghị quyết 18 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã đặt ra giải pháp bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường.

Đây được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực đất đai và cũng là một trong những nội dung quan trọng nhất được Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu ra trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, dự kiến sẽ được đưa ra Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp diễn ra vào tháng 10 tới.

Thị trường đất đai của Việt Nam hiện nay đang tồn tại cơ chế 2 giá đất. Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá. Thực tế nhiều năm qua cho thấy đang diễn ra sự chênh lệch rất lớn giữa 2 loại giá này.

Khung giá đất là giá đất Nhà nước quy định, ban hành định kỳ 5 năm một lần. Đây là cơ sở để UBND tỉnh làm căn cứ xây dựng, công bố bảng giá đất ở từng địa phương và áp dụng. Điều đó buộc các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung. Nếu bỏ khung giá đất sẽ dẫn tới sự thay đổi quan trọng. Đó là trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các phương pháp định giá đất, biến động về giá đất thực tế để xây dựng ra bảng giá đất mới.

Với sự thay đổi này, khi giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư sẽ dựa vào cơ chế thị trường để tính giá trị đền bù đất, phá bỏ được sự chênh lệch giữa bảng giá và giá ngoài thị trường.

Hơn nữa, theo Nghị quyết 18, khi bỏ khung giá đất sẽ phá bỏ được sự chênh lệch giữa 2 cơ chế giá đất. Từ đó giá đất sẽ theo thị trường - đảm bảo quyền lợi tốt hơn cho người dân bị thu hồi đất, giúp các dự án đẩy nhanh tiến độ.

Bỏ khung giá đất sẽ hạn chế được việc mua bán bất động sản 2 giá

Nói về khung giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường đang có sự chênh lệch và từ đó dẫn đến xuất hiện việc mua bán bất động sản 2 giá, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính cho biết: "Luật đất đai quy định, Chính phủ định giá đất cho tất cả các địa phương và từ đó UBND tỉnh sẽ cụ thể hóa giá đất ở địa phương mình, ở từng khu vực, địa bàn theo khung giá đất mà nhà nước quy định".

"Quy định bảng giá đất 5 năm thay đổi một lần, nhưng giá trị đất đai lại thay đổi từng ngày nên giá của thị trường thường bỏ xa cái giá của UBND tỉnh quy định. Từ đó rất nhiều người đã dựa trên những quy định của luật pháp như nếu không có giá của thị trường thì lấy giá của UBND quy định để làm giá tính thuế.

Chúng ta cũng phải nói rằng đầu tiên là giá thị trường, giá thị trường là do thị trường quyết định, nếu không có mới lấy giá của UBND quy định. Tuy nhiên, không viện vào lý do xuất hiện giá thị trường hay UBND tỉnh quy định mà xuất hiện giao dịch 2 giá", PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nói thêm.

Lo ngại về việc khó xác định được khung giá đất (Hệ số K) so với giá thị trường, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh: "Chúng ta có nhiều cách để xác định giá thị trường trong mua bán bất động sản. Chúng ta hoàn toàn có thể xác định được giá thị trường nên không nhất thiết phải xây dựng “hệ số K”. Chúng ta hoàn toàn có thể nắm được giá thị trường từ chính cơ quan thuế. Họ có hội đồng tư vấn có thể xuống tận địa phương, xã phường để xác minh rõ được giá thị trường. Về lâu về dài vẫn nên bỏ khung giá đất".

Đồng quan điểm với PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty Luật SB Law nhận định rằng “Hệ số K” hiện nay không hợp lý bởi nó vừa áp dụng vào giao dịch bất động sản, vừa áp dụng vào đến bù giải phóng mặt bằng. "Hiện nay cũng xuất hiện những bất cập là nhà nước thu hồi đất của dân và chỉ áp dụng theo giá đất của UBND tỉnh quy định, nhưng đánh thuế của người dân lại là áp dụng theo giá thị trường. Đây là một trong những điểm hơi bất hợp lý", ông Hà nói thêm.

Theo luật sư Hà, nên xây dựng riêng một “hệ số K” cho riêng giao dịch bất động sản trên địa bàn đó. Hệ số K này không được áp dụng vào việc đền bù giải phóng mặt bằng mà chỉ áp dụng giao dịch bất động sản. Nên chăng, mỗi một địa phương người ta căn cứ vào điều kiện và người ta nắm địa bàn rất chặt giao dịch rất chặt và sẽ xây dựng “hệ số K”. “Hệ số K” đấy có thể sẽ được cập nhật hàng năm theo giá thị trường sẽ sát hơn thay vì áp dụng như hiện nay.

Hệ số K hay còn gọi là Hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số K là hệ số dùng để tính giá đất theo khung giá của nhà nước quy định. Hệ số K đất đai do ủy ban nhân dân các tỉnh quy định và sẽ có thay cho đổi theo từng năm, không cố định nhằm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế thực tại tại địa phương. Hệ số K do Sở trung tâm tài chính trình UBND cấp tỉnh.

UBND cấp tỉnh sẽ điều chỉnh hệ số giá đất cao hoặc thấp hơn mức quy định chung nếu đất ở vị trí có hệ số K không giống với quy định chung trong khu vực và được quy định trong quyết định điều chỉnh hệ số K trong giá đất năm đó tại địa phương. Trong trường hợp vẫn chưa thể xác định được hệ số K thì UBND tỉnh dùng hệ số điều chỉnh trước đó.

"Chính sách mới bỏ khung giá đất dù mới chỉ đang được các cơ quan chức năng soạn thảo, nhưng thực tế trên thị trường, điều này đã có tác động không nhỏ tới tâm lý của các nhà đầu tư. Do vậy, thị trường rất chờ đợi cơ quan chức năng lắng nghe tìm hiểu kỹ để khi triển khai thực tế có thể đạt được đúng mục tiêu hoàn thiện cơ chế giá đất để đảm bảo quyền lợi của người dân và đẩy nhanh tiến độ các dự án có thu hồi đất .", luật sư Hà cho hay.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi liên quan đến nội dung bỏ khung giá đất đang lấy ý kiến của người dân đến 25/9/2022; sẽ được trình Quốc hội vào kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa 15 vào tháng 10/2022, tiếp tục được cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5 vào tháng 5/2023 và được thông qua tại kỳ họp thứ 6 vào tháng 10/2023.

Luật Đất đai 2013 quy định, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Căn cứ khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND thông qua bảng giá đất. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần, công bố công khai vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước.