Bắc Giang: Sở Xây dựng công bố dự án chưa đủ điều kiện mở bán, Công ty TNHH bất động sản Kinh Bắc Land vô tư thu tiền của khách hàng

Mới đây, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Giang vừa có thông báo về các dự án đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở và dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong quý 1/2022.

Trong đó, huyện Tân Yên có hai dự án nằm trong danh sách dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm: Dự án KDC cạnh trường Tiểu học thị trấn Cao Thượng OM7, thị trấn Cao Thượng do Công ty Cổ phần Đầu tư Sơn Phúc làm chủ đầu tư; Dự án Khu đô thị Tiến Phan, thuộc thị trấn Nhã Nam do Công ty TNHH xây dựng An Bình làm chủ đầu tư.

Thực tế, dự án Khu đô thị Tiến Phan, thuộc thị trấn Nhã Nam do Công ty TNHH xây dựng An Bình làm chủ đầu tư đang được thực hiện giao dịch mua bán nhà đất công khai.

Phối cảnh Dự án Khu đô thị Tiến Phan. Ảnh internet

Cụ thể, Công ty TNHH Bất động sản Kinh Bắc Land cho các khách hàng đặt cọc xuất mua tại Dư án Khu đô thị Tiến Phan với số tiền bán là 23 triệu đồng/m2. Theo giấy nhận tiền mua bán nhà đất giữa Công ty TNHH Bất động sản Kinh Bắc Land và khách hàng vào ngày 13/3/2022, khách hàng này đặt mua thửa đất LK3-02 với diện tích 85,25m2. Thửa đất này có giá là hơn 1,9 tỷ đồng. Giao dịch mua bán nhà đất được thực hiện bởi ông Mai Văn Quang - Phó Tổng Giám Đốc, Công ty TNHH Bất động sản Kinh Bắc Land thực hiện.

Theo giấy nhận tiền mua bán nhà đất này thì khách hàng sẽ thanh toán hợp đồng mua thửa đất tại dự án này bằng 3 đợt: Đợt 1, khách hàng sẽ thanh toán 80% giá trị hợp đồng cùng phí dịch vụ (bao gồm 200 triệu đồng tiền cọc) trong vòng 15 ngày kể từ ngày đặt cọc – ký văn bản thỏa thuận; Đợt 2, sau 60 ngày kể từ ngày ký văn bản thỏa thuận khách hàng sẽ thanh toán 15% giá trị hợp đồng; Đợt 3, khách hàng sẽ thanh toán 5% giá trị hợp đồng khi có thông báo ký Hợp đồng chuyển nhượng.

Tiến độ thanh toán này đã được quy định rõ trong chính sách bán hàng sản phẩm Dự án Khu đô thị Tiến Phan, mở bán đợt 2 của Công ty TNHH Bất động sản Kinh Bắc Land, do ông Trần Văn Đông - Tổng Giám đốc ký và được công ty này ban hành vào ngày 10/3/2022.

Được biết, dự án Khu đô thị Tiến Phan có diện tích 6,8ha và đang trong quá trình thi công. Tại quyết định số 891/QĐ-UBND huyện Tân Yên ký ngày 22/09/2021 Công ty TNHH xây dựng An Bình trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án này với số tiền 65,389 tỷ đồng. Được biết, giá khởi điểm của dự án này là 62,126 tỷ đồng.

Diện tích của dự án là 18.113,5m2 gồm toàn bộ các lô đất của các phân lô LK01, LK04, LK05, LK06, các lô đất từ lô 01 đến lô 13, từ lô số 44 đến lô 56 thuộc phân lô LK02, các lô đất từ lô 01 đến lô 17 thuộc phân lô LK03, các lô đất từ lô 02 đến lô 11 thuộc phân lô LK07 và các lô đất từ 01 đến lô 15 thuộc phân lô LK08.

Chính sách bán hàng sản phẩm Dự án Khu đô thị Tiến Phan, mở bán đợt 2 của Công ty TNHH Bất động sản Kinh Bắc Land.

Lưu ý về vấn đề thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai nhà đầu tư cần lưu ý tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã chỉ rõ:

Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Như vậy, việc Công ty TNHH Bất động sản Kinh Bắc Land đang ban hành các đợt thanh toán như trên rõ ràng đã vi phạm quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Theo Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, mức phạt hành vi vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản đối với hành vi "Thu tiền của bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiến độ thực hiện dự án hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định" là từ 60 - 80 triệu đồng đối với chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng.

Đáng nói, trong Văn bản thỏa thọa dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu đô thị này giữa Công ty TNHH Bất động sản Kinh Bắc Land và khách hàng, phía Công ty này đưa ra điều khoản về Thời gian dự kiến ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quền sử dụng đất như sau:

“Bên A dự kiến phát hành Thông Báo Ký Hợp Đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 09 tháng kể từ ngày ký VBTT này. Trong vòng 20 ngày kể từ ngày Thông báo, các Bên liên quan sẽ tiến hành ký kết Hợp Đồng Chuyển Nhượng quyền sử dụng đất với điều kiện Bên B phải hoàn tất mọi nghĩa vụ thanh toán của mình cho đến thời điểm nhận được Thông Báo Ký Hợp Đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Bên A. Trong trường hợp tiến độ Ký Hợp đồng chuyển nhượng bị chậm vì những nguyên nhân khách quan, Bên A phải thông báo bằng văn bản cho Bên B trước tiến độ dự kiến ít nhất 10 ngày làm việc.

Trường hợp quá 03 tháng so với thời gian dự kiến mà Bên A vẫn chưa phát hành Thông Báo Ký Hợp Đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Bên B (trừ trường hợp bất khả kháng) thì Bên B có quyền lựa chọn thực hiện một trong hai phương án quy định tại sau:

- Đơn phương chấm dứt Văn Bản Thỏa Thuận này và yêu cầu Bên A hoàn trả cho Bên B toàn bộ Tiền Đặt Mua và khoản tiền lãi tính bằng lãi suất chậm trả của Ngân hàng Nông và Phát Triển Nông Thôn tỉnh Bắc Ninh, tính từ thời điểm Bên B nộp tiền cho Bên A. (như được quy định tại Khoản 2.4 Văn Bản Thỏa Thuận này);

- Tiếp tục yêu cầu Bên A cung cấp dịch vụ theo quy định tại Văn Bản Thỏa Thuận này cho đến khi Bên B và Chủ Đầu Tư ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất".

Mặc cho dự án đang rơi vào diện chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) nhưng Công ty TNHH bất động sản Kinh Bắc Land vẫn cam kết thời gian chuyển nhượng QSDĐ cho khách hàng trong thời gian ít nhất là 9 tháng sau khi ký Văn bản thỏa thuận.

Cần biết rằng, trong quá trình thực hiện dự án thương mại, nhà ở chung cư, chủ đầu tư có quyền huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở, thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

Nhưng để ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chủ đầu tư cần đáp ứng các điều kiện được quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP như sau:

Thứ nhất, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản này.

Thứ hai, việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Ngoài ra, tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP quy định cụ thể về điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

1. Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.

2. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

3. Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định sau:

Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

4. Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư.

Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

×