Thị trường bất động sản Việt Nam mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng

Bà Nguyễn Thị Hồng - Thống đốc NHNN chia sẻ thời gian qua, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo để tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Ngày 13/11, tại hội nghị bàn về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức, bà Nguyễn Thị Hồng - thống đốc Ngân hàng Nhà nước - cho rằng vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản là cung - cầu.

Cụ thể, nguồn cung hiện tại chủ yếu ở phân khúc trung cấp và cao cấp, còn phân khúc phục vụ cho người dân có thu nhập thấp lại hạn chế.

Theo tổng hợp của NHNN và Bộ Xây dựng, những căn hộ có giá trị dưới 25 triệu đồng/m2 rất ít, chỉ có một vài dự án. Nếu muốn phát triển thị trường BĐS an toàn, bền vững, đòi hỏi phải có giải pháp về phía cung như có chính sách để tăng cung nhà ở xã hội. Hiện tại, Chính phủ đang chỉ đạo, phối hợp với các cơ quan, bộ ngành có giải pháp triển khai. Về cầu, cầu vay mua nhà của người có thu nhập thấp hay tư nhân rất thấp. Thu nhập của công nhân thấp, nhất là sau đại dịch COVID-19 càng khó khăn.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy 50% nhu cầu nhà ở không thể chuyển sang nhu cầu đi vay. Điều này cho thấy nhu cầu nhà ở rất lớn, nhưng nhu cầu vay lại là câu chuyện khác. Vì có người có nhu cầu nhà ở nhưng không đủ điều kiện đi vay, vì thu nhập thấp thì những nhu cầu này phải được giải quyết bằng những cơ chế, chính sách khác.

Sắp tới đây, Luật Nhà ở sẽ có những tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho vấn đề này. Những tiêu chí, điều kiện đã được gỡ bỏ, cho phép các doanh nghiệp mua nhà ở cho công nhân ở… những điều này sẽ tạo ra cơ chế chính sách để hỗ trợ nhà ở cho người dân.

Đối với cầu mua nhà, muốn nhu cầu đầu tư tăng trở lại thì phải giải quyết niềm tin của nhà đầu tư. Nếu yếu tố pháp lý giải quyết được thì nhà đầu tư mới yên tâm khi mua nhà, thuận lợi trong việc chuyển nhượng, tính minh bạch của các dự án hay về giá. Cần giải pháp đồng bộ cung cầu, bộ ngành địa phương cần ưu tiên giải pháp về pháp lý, thủ tục đầu tư, thủ tục đấu thầu, nhất là với những dự án nhà ở xã hội, giải ngân, biện pháp về tín dụng, lãi suất.

Các tổ chức tín dụng (TCTD) tiếp tục thực hiện các giải pháp theo chỉ đạo của NHNN. Bản thân các doanh nhiệp BĐS tiếp tục thực hiện tinh thần theo Nghị quyết 33, các doanh nghiệp cần quản trị doanh nghiệp, cân đối giữa lợi nhuận và giảm giá bán… để khuyến khích nhu cầu đầu tư của thị trường BĐS.

ụ trưởng phụ trách Vụ Tín dụng các ngành kinh tế cho biết, đến 30/09/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS của các TCTD đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó tín dụng BĐS tập trung vào mục đích tiêu dùng tự sử dụng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS.

Đối với điều hành tín dụng, NHNN cũng đã điều hành linh hoạt, đề nghị TCTD cân đối nguồn vốn, tiếp tục cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Hạn mức tín dụng của các doanh nghiệp cũng cần rà soát để khuyến khích các doanh nghiệp hiệu quả. Đương nhiên, TCTD khi cho vay dài hạn phải đảm bảo các tỷ lệ an toàn vốn.

Về quy trình thủ tục, các doanh nghiệp phản ánh còn phức tạp, thời gian thẩm định còn kéo dài. Thống đốc NHNN cho biết bản thân các TCTD cũng có ý kiến giải thích, đề nghị TCTD xem xét, rà soát rút ngắn thời gian phê duyệt tín dụng. Đồng thời, yêu cầu các doanh nghiệp BĐS phải minh bạch trong hoạt động, hợp tác với TCTD để có sự thống nhất với nhau.

Về lãi suất, mặt bằng lãi suất cho vay mới đã giảm 2%. Mặt bằng lãi suất cũ có giảm nhưng theo các ngân hàng cần theo kỳ hạn của người gửi tiền. Giải thích cho việc vì sao lãi suất các khoản cho vay BĐS dài hạn vẫn còn cao, các ngân hàng cho biết nguồn vốn chủ yếu vẫn từ ngắn hạn và cần tuân thủ các quy định về an toàn vốn.

Mặt bằng lãi suất hiện đã giảm về trước dịch COVID-19, đây là sự cố gắng rất lớn của cả hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, về phía NHNN tiếp tục chỉ đạo TCTD tiết giảm chi phí, ứng dụng công nghệ để tiếp tục hỗ trợ cho doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp uy tín trong quá trình vay vốn.

Về tài sản đảm bảo, hoàn toàn do TCTD và khách hàng thỏa thuận, không có quy định bắt buộc tất cả khoản vay đều phải có tài sản đảm bảo, hoàn toàn phụ thuộc vào tính khả thi của dự án. Bản thân doanh nghiệp khi vay vốn, chứng minh dòng tiền và khả năng trả nợ là quan trọng nhất.