Những vết đen tại các dự án bất động sản trong 19 năm hình thành và phát triển của CityLand

Sự hình thành của Cityland

Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố (CityLand) được thành lập vào tháng 7/ 2003 với vốn điều lệ 150 tỷ đồng. Nhóm cổ đông ban đầu là Bùi Mạnh Hùng (góp 98%), Đàm Lê Minh Hồng (góp 1%) và Đàm Thị Thu Hà (góp 1%). Trụ sở chính đặt tại 24 Nguyễn Bỉnh Khiêm, Phường Đakao, Quận 1, TP Hồ Chí Minh.

Công ty TNHH Đầu tư Địa Ốc Thành Phố phát triển & hoạt động kinh doanh đa ngành, trong đó lấy kinh doanh bất động sản làm chủ lực.

Đến năm 2011, vốn điều lệ của tập đoàn này được tăng lên 1.000 tỷ đồng. Sau đó, City Land bất ngờ giảm mạnh vốn xuống còn 350 tỷ đồng vào tháng 10/2012.

Đến tháng 2/2016, City Land lại tiếp tục tăng vốn là 650 tỷ đồng, cơ cấu cổ đông cũng thay đổi khi hai cổ đông Đàm Lê Minh Hồng và Đàm Thị Thu Hà đồng loạt thoái vốn, còn ông Bùi Mạnh Hưng lúc này chỉ nắm 5% vốn điều lệ; 95% số vốn còn lại thuộc về ông Bùi Đại Sa.

Tháng 4/2016, ông Bùi Đại Sa chuyển nhượng toàn bộ 95% cổ phần City Land cho bà Bùi Thị Yển – SN 1939. Đến thời điểm này, City Land chỉ còn 2 cổ đông là bà Bùi Thị Yển và ông Bùi Mạnh Hưng. Mặc dù sở hữu 95% số vốn City Land nhưng bà Bùi Thị Yển đã ủy quyền cho ông Bùi Mạnh Hưng điều hành công ty. Ông Bùi Mạnh Hưng cho đến thời điểm hiện tại vẫn đang giữ vị trí Chủ tịch Hội đồng Quản trị của City Land.

City Land được biết đến khi là chủ đầu tư nhiều dự án lớn từ Nam ra Bắc. Tại TP.HCM như: CityLand Park Hills; CityLand Riverside ở quận 7; Cityland Center Hills ở quận Gò Vấp; Cityland Garden Hills. Tại Hà Nội, City Land được giới thiệu là chủ đầu tư dự án CityLand Luxury Mễ Trì với tổng mức đầu tư 1.750 tỷ đồng trên lô đất 6ha.

Đến thời điểm hiện tại, hệ sinh thái của CityLand đã bao gồm 9 đơn vị thành viên sau: Công ty TNHH Tư Vấn Thiết Kế Thành Phố (CityArc); Công Ty CP Xây Dựng Nội Thất Và TM City House (CityHouse)...

Những dự án vướng bê bối

Dự án City Garden Hills

Năm 2021, Kết luận thanh tra số 757/KL-TTCP của Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra một số những vấn đề nổi cộm về công tác quản lý nhà nước và thực hiện pháp luật trong quy hoạch, quản lý xây dựng, đất đai, môi trường đối với khu công nghiệp, khu đô thị; việc chuyển đổi nhà, đất công có vị trí đắc địa sang mục đích khác tại TP HCM.

Đối với dự án khu dân cư số 168 Phan Văn Trị, quận Gò Vấp (Garden Hills) do Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố (Cityland) là chủ đầu tư, Thanh tra Chính phủ đã phát lộ nhiều vấn đề trong công tác giao đất của UBND TP HCM và hoạt động sử dụng đất của doanh nghiệp.

Nội dung kết luận cho thấy, ngày 31/3/2005, UBND TP HCM cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Quyết định số 886/QĐ-UB ngày 28/2/2005 cho Tổng kho 186 - Cục xăng dầu, Tổng cục Hậu cần với mục đích sử dụng là đất quốc phòng, thời hạn sử dụng lâu dài.

Cụ thể, trong khu đất được cấp có khoảng 2.700 m2 đất là do Công ty 394 thuộc Bộ Quốc phòng sử dụng để xây dựng trụ sở văn phòng làm việc; 7.000 m2 do Trung tâm y tế dự phòng và khoảng 140.000 m2 do Tổng cục Hậu cần quản lý, sử dụng.

Ngày 3/7/2008, Bộ Quốc phòng có Công văn số 3348/BQP-TM cho phép Tổng cục Hậu cần được di chuyển Tổng kho 186 đến đóng quân tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai.

Tiến hành cùng với việc này, Bộ Quốc phòng cũng đề nghị UBND TP HCM quyết định thu hồi đất quốc phòng của Tổng kho 186 để giao cho Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố quản lý, đầu tư xây dựng khu nhà ở.

Việc di dời Tổng kho 186 được chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ nêu tại Công văn số 5821/VPCP-KTN ngày 4/9/2008 của Văn phòng Chính phủ.

Tiếp đó, xét đề nghị của liên bộ gồm: Bộ Tài Chính, Bộ Quốc phòng, Bộ Tài nguyên Môi trường Thủ tướng Chính phủ có Văn bản số 1531/TTg-KTN ngày 5/9/2011 về quản lý, sử dụng đất tại khu đất quốc phòng này. Cụ thể, Thủ tướng Chính phủ giao UBND TP HCM quyết định thu hồi cơ sở nhà, đất của Tổng kho 186, Bộ Quốc phòng tại số 168 đường Phan Văn Trị, phường 5, quận Gò Vấp, đồng thời chuyển mục đích sử dụng, quản lý và sử dụng đất nêu trên theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thanh tra Chính phủ chỉ ra nhiều vấn đề tồn tại ở dự án City Land Garden Hills.

Bộ Quốc phòng sử dụng số tiền từ việc chuyển mục đích sử dụng diện tích quốc phòng nêu trên để thực hiện các việc chi trả theo quy định và thực hiện các nhiệm vụ theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Ngày 11/4/2012, UBND TP HCM có Quyết định số 1921/QĐ-UBND thay thế cho Quyết định số 1206/QĐ-UBND ngày 14/3/2011 duyệt giá trị quyền sử dụng đất với tổng giá trị sử dụng đất là 64.797 m2 đất ở, đất thương mại, dịch vụ kết hợp thể dục thể thao là hơn 1.016 tỷ đồng, tương ứng hơn 15,6 triệu đồng/m2. Quyết định này được thực hiện theo tờ trình số 2851/STC-BVG ngày 4/4/2012 của Sở Tài Chính.

Theo kết luận của Thanh tra Chính phủ, Quyết định số 5797/QĐ-UBND ngày 1/12/2011 giao đất cho Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố là chưa phù hợp với quy định tại Khoản 1, Điều 58 Luật Đất đai năm 2003.

Kết luận của Thanh tra Chính phủ cũng khẳng định, ngày 13/10/2008, Bộ trưởng Bộ Quốc Phòng đã có Văn bản số 5290/BQP-HC gửi Bộ Tài chính đề nghị chấp thuận chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất và được Bộ Tài chính có Văn bản số 1344/BTC-QLCS.

Văn bản của Bộ Tài chính có nêu về phương án tài chính, Bộ Quốc phòng đã đề nghị UBND TP HCM thu hồi và giao đất cho Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố. Doanh nghiệp này chịu trách nhiệm đảm bảo kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tại khu vực cũ và mới, kinh phí hỗ trợ di dời, xây dựng Tổng kho tại vị trí mới theo cam kết, đáp ứng các yêu cầu của Bộ Quốc phòng.

Chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất cho Bộ Quốc phòng, trong đó có giá trị tiền sử dụng của 20% đất xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo kết luận của TTCP, UBND TP HCM đã có Văn bản số 1044/UBND-ĐTMT ngày 11/3/2014 về việc chấp thuận chủ trương xử lý không dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống kỹ thuật của dự án để xây dựng nhà ở xã hội.

Cho đến nay, dự án đã được xây dựng và bán hết cho người sử dụng vì vậy Thanh tra Chính phủ đề nghị UBND TP HCM rà soát, xử lý theo thẩm quyền những vấn đề đã được nêu ở trên.

Dự án du lịch sinh thái Rạch Tràm – Phú Quốc

Năm 2015, Công ty TNHH MTV Đầu tư Địa ốc Thành phố (sau đây xin gọi là CityLand) được UBND tỉnh Kiên Giang chấp thuận địa điểm đầu tư dự án Khu du lích sinh thái Rạch Tràm tại xã Bãi Thơm, huyện Phú Quốc. Theo đó, mảnh đất này được phê duyệt quy hoạch là khu nghỉ dưỡng 4 - 5sao, kết hợp tham quan rừng tràm, rừng ngập mặn theo Quyết định số 633/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ.

Thế nhưng, từ thời điểm bắt đầu triển khai cho đến nay, dự án chưa bao giờ hết “sóng gió”, bởi vấp phải sự phản đối của rất nhiều các hộ dân đang sinh sống tại khu vực thực hiện dự án.

Theo phản ánh trên báo Tri thức và Cuộc sống, người dân cho hay, không hiểu vì lý do gì, mà “khu nghỉ dưỡng 4 - 5sao, kết hợp tham quan rừng tràm, rừng ngập mặn” lại được UBND đảo Phú Quốc (nay là UBND thành phố Phú Quốc) thu hồi đất của người dân với lý do: Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, thay vì thu hồi đất để thực hiện dự án kinh doanh, thương mại?

Theo đó, dự án Khu du lịch sinh thái và dân cư Rạch Tràm từng được CityLand giới thiệu là Khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng cao cấp, gồm: Khu dân cư diện tích 79,1 ha; khu du lịch nghỉ dưỡng diện tích 94,4 ha đẳng cấp 6 sao Fairmont - được quản lý và vận hành bởi tập đoàn AccorHotels, bãi tắm riêng, câu lạc bộ biển, quảng trường biển, khu thể thao dưới nuớc, hồ bơi ngoài trời, bến du thuyền, phố mua sắm - ẩm thực, khu trị liệu…

Bên cạnh việc mập mờ giữa tính chất của dự án Khu đô thị sinh thái và dân cư Rạch Tràm, người dân cho biết quy mô của dự án này cũng là một dấu hỏi cần làm rõ.

Cụ thể, tại Quyết định số 633/QĐ-TTg do Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 11/5/2010, phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2030 thì quy hoạch dự án Khu đô thị sinh thái và dân cư Rạch Tràm với quy mô 102 ha.

uy nhiên, ngày 26/10/2015 UBND tỉnh Kiên Giang ra văn bản số 1290/UBND-KTTH chấp thuận địa điểm cho Công ty TNHH MTV Đầu tư Địa ốc Thành phố - đảo Phú Quốc đầu tư dự án tại Khu du lịch sinh thái Rạch Tràm, xã Bãi Thơm, huyện Phú Quốc với quy mô khoảng 173ha.

Ngày 11/4/2018, Ban Quản lý khu kinh tế Phú Quốc ra Quyết định số 81/QĐ-BQLKKTPQ phê duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu du lịch sinh thái và dân cư Rạch Tràm tại xã Bãi Thơm, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang, quy mô: 1.735.295,67m2 (tương đương 173,5ha).

Như vậy, vì lý do nào đó mà quy mô của dự án do CityLand Phú Quốc làm chủ đầu tư đã có sự chênh lệch lên tới hơn 61ha so với phê duyệt của Thủ tướng Chính Phủ?

Một trong những vấn đề nổi cộm khiến người dân sinh sống tại Rạch Tràm bất bình, phản đối dự án là việc thời gian gần đây, người dân đã nhận được thông báo về việc cưỡng chế thu hồi đất để thực hiện dự án Khu đô thị sinh thái và dân cư Rạch Tràm. Trong khi đó, việc bố trí tái định cư cho người dân còn nhiều vướng mặc, chưa kể số tiền mà người dân được nhận đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng lại quá thấp, thậm chí không đủ để chi trả một mảnh đất tái định cư.

Còn rất nhiều vấn đề cần làm rõ tại dự án Forest Bay Phú Quốc của CityLand.

Đáng chú ý, tại Báo cáo kiểm toán ngày 12/9/2018, Kiểm toán nhà nước khu vực V chỉ ra rằng Dự án đường cơ động phía Bắc đảo Phú Quốc, hướng tuyến trong dự án được tỉnh Kiên Giang duyệt không đúng theo quy hoạch tại Quyết định số 633/QĐ-TTg ngày 11/5/2010 của Thủ tướng Chính phủ, về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2030.

Ban Quản lý khu kinh tế Phú Quốc ra Quyết định số 81/QĐ-QĐ-BQLKKTPQ ngày 11/4/2018 phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 khu du lịch sinh thái và dân cư Rạch Tràm, quy mô 173,53ha. Quyết định này vượt so với quy hoạch của Thủ tướng Chính phủ.

Kết lại, Kiểm toán nhà nước kiến nghị đối với UBND tỉnh Kiên Giang, tổ chức kiểm tra đối với việc phê duyệt Quy hoạch phân khu xây dựng khu du lịch sinh thái Rạch Tràm tỷ lệ 1/2000 vượt 71,53ha so với Quy hoạch 633/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ và xử lý theo pháp luật.

Không chỉ có vậy, công tác bồi thường tại dự án cũng có vấn đề. Hàng chục hộ dân ở ấp Rạch Tràm cho rằng số tiền đền bù quá rẻ mạt nên đã gửi đơn khiếu kiện ở nhiều nơi. Đồng thời, người dân cũng yêu cầu dừng ngay việc cưỡng chế, thu hồi đất.

Từ khi Kiểm toán Nhà nước chỉ ra sai phạm và yêu cầu xử lý theo pháp luật, đến nay việc thực hiện theo kết luận kiểm toán tại dự án này chưa từng được công bố công khai nên chưa rõ Forest Bay Phú Quốc đã có những giấy phép gì, đã được phép huy động vốn hay chưa nhưng Công ty đã phát sinh doanh thu.

Theo đó, năm 2021, Cityland - Đảo Phú Quốc ghi nhận doanh thu 52,3 tỷ đồng, giảm nhẹ so với 60,5 tỷ đồng của năm 2020. Do không phát sinh chi phí bán hàng và chi phí tài chính nên Công ty không thua lỗ mà đạt 8 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng nhẹ so với 6,2 tỷ đồng.

Dù có lãi trong 2 năm gần đây nhưng Cityland - Đảo Phú Quốc vẫn lỗ luỹ kế. Tại ngày 31/12/2021, Công ty lỗ luỹ kế 11 tỷ đồng khiến vốn chủ sở hữu chỉ còn 1.389 tỷ đồng dù vốn góp chủ sở hữu đạt 1.400 tỷ đồng.

Hoạt động bán hàng của Cityland - Đảo Phú Quốc diễn ra chưa tốt khi hàng tồn kho rất cao. Hồi cuối năm 2021, chỉ tiêu này lên tới 755 tỷ đồng, tăng nhẹ so với con số 652 tỷ đồng của năm 2020 và chiếm 47% tổng tài sản.

Điểm đáng lưu ý nhất chính là dòng tiền của công ty. Doanh thu nhỏ giọt nhưng năm 2021, Cityland - Đảo Phú Quốc lại ghi nhận tới 523 tỷ đồng “tiền thu khác từ hoạt động kinh doanh”, tăng so với 18,6 tỷ đồng hồi cuối năm 2020.

Dòng tiền này giúp Cityland - Đảo Phú Quốc cải thiện được tình trạng âm nặng dòng tiền. Nếu thời điểm cuối năm 2020, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Công ty là âm 753 tỷ đồng thì tới cuối năm 2021 chỉ còn âm 37,2 tỷ đồng.

Số tiền 523 tỷ đồng là khoản tiền lớn, tuy nhiên Cityland - Đảo Phú Quốc không thuyết minh rõ mà chỉ ghi là “tiền khác”. Liệu đây có phải khoản huy động vốn từ dự án Forest Bay Phú Quốc?

Dự án CityLand Center Hills

Khu dân cư Cityland Center Hills là phân khu A của dự án Cityland, tọa lạc tại đường Nguyễn Oanh, P.7, Q.Gò Vấp, TP HCM.

Tháng 12/2017, cư dân sinh sống tại đây đã căng băng rôn phản đối những sai phạm của chủ đầu tư là Công ty CityLand, và mới đây, họ lại có văn bản kiến nghị về việc “Chấn chỉnh sinh hoạt khu CityLand” gửi chính quyền địa phương.

Theo người dân, thời gian gần đây khu dân cư liên tục “mọc” lên rất nhiều hàng quán ăn uống, che ô dù, kê bàn ghế lấn chiếm công viên, vỉa hè gây nhếch nhác, mất mỹ quan. Tương tự, khu vực công viên, hồ nước dơ bẩn, nhiều muỗi vì không được quét dọn thường xuyên cũng như các bãi đất trống cỏ dại mọc tràn lan, côn trùng sinh sôi phát triển...

Cũng theo người dân, khu phố không có nhà cộng đồng, không có tổ dân phố và nhiều hộ nuôi chó, mèo thả rông, phóng uế bừa bãi gây ô nhiễm môi trường, nguy hiểm cho người tham gia giao thông. Chưa hết, tình trạng mất an ninh trật tự như trộm cắp... vẫn chưa được cải thiện.

Dự án Cityland Center Hills.

"Chúng tôi đang phải chịu nhiều thiệt thòi vì chủ đầu tư không đảm bảo các quyền lợi chính đáng cho khách hàng. Không những thế, chủ đầu tư còn xây dựng, sử dụng sai mục đích nhiều hạng mục, nhưng cơ quan có thẩm quyền chưa xử lý rốt ráo. Ngoài ra, trong khu dân cư còn có bãi tập kết xe cộ, gây ô nhiễm tiếng ồn, khói bụi. Thậm chí, gây nguy hiểm cho cư dân lưu thông trong khu vực. Tôi không hiểu tại sao chủ đầu tư lại để việc này kéo dài, trong khi lúc mua nhà, chúng tôi được giới thiệu khu đất này sẽ hình thành trung tâm thương mại” - một cư dân bức xúc.

Được biết, ngày 11/1/2018, CityLand đã có văn bản trả lời cư dân và lý giải vì sao diện tích dành cho khu trung tâm thương mại biến thành bãi trung chuyển xe. Đó là, do khu đất được chuyển nhượng cho Công ty TNHH Rita Võ và cuối năm 2017, doanh nghiệp này đã sử dụng để làm bãi đậu xe tạm.

Sự việc "xảy ra việc ngoài ý muốn, ảnh hưởng đến uy tín CityLand với quý khách hàng... Hành động này của Công ty Rita Võ là hoàn toàn sai với quy hoạch được duyệt, ảnh hưởng xấu đến mỹ quan, môi trường của toàn bộ cư dân khu dân cư CityLand Center Hills” - văn bản của CityLand nêu.

Trao đổi với báo chí, đại diện truyền thông của CityLand cho biết, để đảm bảo quyền lợi của khách hàng, CityLand đã yêu cầu Rita Võ di dời toàn bộ số xe tải đang đậu ra khỏi CityLand Center Hill trước ngày 15/1/2018. Ngoài ra Rita Võ phải nhanh chóng triển khai dự án thành phần theo đúng quy hoạch được duyệt.

×