Cần xem xét cấu trúc tài chính doanh nghiệp bất động sản Việt trước “bom nợ” Evegrande

Với mục đích đưa ra một bức tranh tổng quan về khủng hoảng nợ Evergrande, từ nguyên nhân hình thành “bom nợ”, tác động đối với thị trường tài chính toàn cầu, và những bài học có thể rút ra cho Việt Nam, sáng 4/10, Tạp chí Kinh tế Việt Nam - VnEconomy tổ chức buổi đối thoại chuyên đề “Evergrande: “Bom nợ” BĐS Trung Quốc và bài học cho Việt Nam”.

Khách mời buổi đối thoại là Tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Uỷ ban Giám sát tài chính Quốc gia; Tiến sỹ Võ Đình Trí, giảng viên Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh và Trường Kinh doanh IPAG ở Paris, thành viên Tổ chức Khoa học và Chuyên gia Việt Nam Toàn cầu (AVSE).

Evegrande từ "hổ hóa mèo" và chính sách của Trung Quốc

Được thành lập từ năm 1996 ở Quảng Châu, Evergrande là một doanh nghiệp BĐS địa phương làm dự các dự án chung cư. Giai đoạn 2000-2008, khi kinh tế Trung Quốc bùng nổ, các tập đoàn BĐS cũng phất lên, nổi bật nhất là Evergrande.

Tuy nhiên, nhu cầu mua nhà sụt giảm do COVID-19 và Chính phủ Trung Quốc hạn chế đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp BĐS, khiến Evergrande không thể tiếp cận các khoản vay thêm và rơi vào mất thanh khoản.

Đến cuối tháng 6/2021, Evergrande có tổng tài sản ước tính 368 tỷ USD tức khoảng 2% GDP của Trung Quốc, vẫn lớn hơn tổng các khoản nợ và phải trả. Tuy nhiên, quy mô của Evergrande và những kế hoạch xử lý dòng tiền của doanh nghiệp này của Chính phủ Trung Quốc nhằm tránh tạo ra "bom nợ" giữa lúc COVID-19 rất khó lường. Cú "ngã ngựa" biến đại gia BĐS Evergrande, doanh nghiệp với khối tài sản ước tính 368 tỷ USD, tức khoảng 2% GDP của Trung Quốc, từ "hổ hóa mèo"...

Phân tích về nguyên nhân của việc Evergrande trở thành “bom nợ”, chuyên gia kinh tế Võ Đình Trí cho rằng, Chính phủ Trung Quốc đã ban hành một loạt chính sách nhằm “hạ nhiệt” thị trường BĐS và kiểm soát tình hình như quy định giá trần thuê nhà để hạn chế đầu cơ qua đó tăng khả năng tiếp cận cho người dân có nhu cầu thực sự; kiểm soát sự phát triển quá nóng của các doanh nghiệp BĐS thông qua quy định tỷ lệ trần vay nợ hay các đòn bẩy tài chính.

Vì vậy, thanh khoản của một loạt doanh nghiệp BĐS Trung Quốc, trong đó có Evergrande bị ảnh hưởng. Ngoài ra, dịch bệnh COVID-19 bùng phát, làm gián đoạn nhiều hoạt động kinh tế -xã hội và ảnh hưởng tới thu nhập của người dân. Trong khi đó, mô hình kinh doanh của Evergrande dựa trên trả góp theo tiến độ. Do đó, khi người mua nhà của Evergrande gặp khó khăn về tài chính, không thể tiếp tục đóng tiền mua nhà. Ngoài ra, nhu cầu mua nhà mới của người dân giảm mạnh cũng khiến dòng tiền của doanh nghiệp thêm khó khăn.

“Cấu trúc tài chính của Evergrande quá mạo hiểm, bộc lộ nhiều rủi ro giữa lúc khó khăn khi hệ số đòn bẩy tài chính cao với việc đẩy mạnh vay trái phiếu và công cụ nợ ngắn hạn như thương phiếu… Vì vậy, khi dòng tiền đột ngột đứt đoạn, doanh nghiệp không đủ nguồn lực tài chính để thanh toán các khoản lãi trái phiếu”, ông Trí phân tích.

Để Evergrande không sụp đổ và tạo ra “bom nợ” giữa lúc COVID-19 diễn biến khó lường, Chính phủ Trung Quốc cần tập trung đảm bảo hệ thống tài chính vững mạnh. Theo đó, Chính phủ tuần tự ưu tiên xử lý các khoản nợ của doanh nghiệp liên quan tới ngân hàng, người mua nhà, sau đó là tới các chủ thầu… Chính phủ thực hiện tái cấu trúc tài sản thông qua bán bớt tài sản có tính thanh khoản cao, hỗ trợ các ngân hàng cho Evergrande vay.

Mới đây nhất, Evergrande đã bán 30% cổ phần tại một ngân hàng cho một công ty quản lý tài sản hay các địa phương tiến hành rà soát các tài khoản người mua nhà đóng cho Evergrande và dùng số tiền này để tiếp tục hoàn thiện dự án theo đúng tiến độ. Chính phủ Trung Quốc sẽ phân chia, giao lại cho chính quyền địa phương các dự án đang dở dang.

Khủng hoảng nợ Evergrande là bài học cho các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam

Doanh nghiệp BĐS Việt phải kiểm soát bền vững tài chính

Sự sụp đổ của đại gia BĐS Evergrande đã “rung chuông” cảnh báo các doanh nghiệp BĐS Việt Nam khi cấu trúc tài chính kinh doanh có nhiều điểm tương đồng...

Tuy nhiên, hệ lụy từ Evergrande là không quá lớn, bởi theo Tiến sĩ Võ Đình Trí, mặc dù Evergrande được xếp vào nhóm “đại gia” BĐS nhưng các nhà đầu tư nước ngoài không quá “ưa thích” đầu tư vào các sản phẩm tài chính của công ty.

Theo tìm hiểu của ông Trí, danh mục đầu tư của nhà đầu tư châu Âu vào Evergrande gần như bằng không trong khi đó tỷ lệ của Evergrande trong danh mục của nhà đầu tư đến từ Mỹ chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ.

“Mỹ hiện là nhà đầu tư lớn vào thị trường BĐS của Trung Quốc. Các doanh nghiệp BĐS trong nước sẽ chào bán trái phiếu có độ an toàn cao với đảm bảo chính là căn hộ, quỹ đất sạch tại các thành phố lớn”, ông Trí nói. Điều đáng nói, thông tin mất thanh khoản của Evergrande được đưa ra đúng vào thời điểm Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) công bố chính sách thắt chặt tiền tệ, nên thị trường quá lo lắng.

Nhà đầu tư ngại động thái thắt chặt của Fed hơn sự đổ vỡ của Evergrande. Chẳng hạn như Quỹ đầu tư Vanguard chỉ bỏ vào Evergrande khoảng 40 triệu USD trong khi lượng tài sản đang quản lý của các quỹ đầu tư khác cũng chỉ khoảng khoảng 2-3% AUM. Đây là một tỷ lệ khá thấp để tác động tới tâm lý của nhà đầu tư về sự đổ vỡ của Evergrande.

“Hệ lụy từ sự đổ vỡ của Evergrande tới thị trường là không nhiều. Bởi khác với thị trường tài chính Mỹ, các doanh nghiệp thường sử dụng các công cụ phái sinh đẩy tài sản lên gấp hàng chục hay hàng trăm lần, Evergrande chủ yếu vay qua trái phiếu và các trái phiếu này có tài sản đảm bảo, không có hoặc ít có sản phẩm phái sinh từ các trái phiếu này. Xác suất xảy ra “bom nợ” và tạo ra các phản ứng lan truyền là không nhiều”, Tiến sĩ Võ Đình Trí khẳng định.

Trước tình trạng giá BĐS ở một số nơi ở Việt Nam đã bắt đầu cao hơn so với thu nhập của người dân, các chuyên gia kinh tế cho rằng, đây là điều Chính phủ nên cân nhắc để có giải pháp điều tiết để giảm dần tính đầu cơ trong BĐS.

Hiện đã có rất nhiều kiến nghị về việc kiểm soát đầu cơ như giải pháp thuế tài sản, thuế đánh trên giao dịch BĐS để hạn chế đầu cơ nhằm “hạ nhiệt” BĐS.

Khuyến nghị giải pháp cho doanh nghiệp, Tiến sĩ Võ Đình Trí cho rằng, cần xem xét lại cấu trúc tài chính của một số doanh nghiệp BĐS. Nếu so sánh với một số doanh nghiệp lớn của Việt Nam có thể thấy các doanh nghiệp BĐS Việt Nam đã huy động vốn qua kênh trái phiếu quá nhiều trong khi thị trường trái phiếu chưa trưởng thành, chưa có cơ quan độc lập đánh giá xếp hạng tín nhiệm trái phiếu, thông tin tới nhà đầu tư chưa minh bạch, rõ ràng và rất rủi ro.

“Nhà đầu tư cần cẩn trọng với doanh nghiệp chạy theo phong trào, đẩy mạnh huy động vốn qua kênh trái phiếu, đồng thời, cần kiểm soát bền vững tài chính của các công ty BĐS vì đằng sau các công ty này thường có liên đới tới các ngân hàng”, Tiến sĩ Võ Đình Trí cảnh báo.