Xu hướng bất động sản xanh và thực thi ESG: Chuyên gia khuyến nghị gấp rút xây dựng bộ tiêu chuẩn ESG của Việt Nam

Thế nào là bất động sản xanh?

Bất động sản xanh là khái niệm dùng để chỉ các công trình hoặc dự án bất động sản được quy hoạch, thiết kế, xây dựng, vận hành và quản lý nhằm giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường và tăng hiệu quả sử dụng tài nguyên.

Không chỉ là xu hướng phát triển bền vững, bất động sản xanh còn trở thành tiêu chí quan trọng trong đánh giá chất lượng và giá trị lâu dài của các dự án trên toàn cầu.

Các tiêu chuẩn quốc tế về bất động sản xanh

Trên thế giới, có nhiều hệ thống chứng nhận tiêu chuẩn công trình xanh được áp dụng rộng rãi, trong đó nổi bật là:

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design): Do Hội đồng Công trình Xanh Hoa Kỳ (USGBC) phát triển, LEED đánh giá dự án trên nhiều hạng mục như: hiệu quả năng lượng, sử dụng nước, lựa chọn vật liệu thân thiện môi trường, chất lượng không khí trong nhà, và khả năng kết nối giao thông công cộng. Các công trình đạt chuẩn LEED được phân loại theo cấp độ: Certified, Silver, Gold và Platinum.

BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method): Xuất phát từ Anh, BREEAM chấm điểm công trình về năng lượng, sức khỏe – phúc lợi, sử dụng đất, ô nhiễm, quản lý, vật liệu, nước và rác thải.

LOTUS: Tại Việt Nam, hệ thống chứng nhận LOTUS do Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam phát triển cũng đang dần được áp dụng cho các công trình mới. LOTUS chú trọng vào khả năng tiết kiệm năng lượng, giảm phát thải khí nhà kính, sử dụng vật liệu tái chế và chất lượng không khí trong nhà.

Một số tiêu chí cơ bản của bất động sản xanh

Dù khác biệt trong hệ thống đánh giá, bất động sản xanh thường tuân theo những nguyên tắc chung:

1. Tiết kiệm năng lượng và tài nguyên thiên nhiên: Thông qua các giải pháp cách nhiệt, sử dụng năng lượng tái tạo (như pin mặt trời), hệ thống chiếu sáng và điều hòa hiệu suất cao.

2. Giảm thiểu phát thải: Giảm lượng khí CO₂ và các chất ô nhiễm khác phát sinh từ hoạt động vận hành.

3. Tối ưu quản lý nước: Bao gồm hệ thống thu hồi nước mưa, tái sử dụng nước xám, thiết bị vệ sinh tiết kiệm nước.

5. Tạo môi trường sống lành mạnh: Kiểm soát chất lượng không khí trong nhà, sử dụng vật liệu không độc hại, thiết kế thân thiện với sức khỏe người dùng.

6. Tăng khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu: Bằng cách giảm hiệu ứng đảo nhiệt đô thị, tăng mảng xanh và thấm nước bề mặt.

Lợi ích của bất động sản xanh

Ngoài lợi ích môi trường, bất động sản xanh còn mang lại giá trị kinh tế rõ rệt như giảm chi phí vận hành, tăng giá trị tài sản, cải thiện sức khỏe cư dân và uy tín của chủ đầu tư. Theo thống kê của USGBC, các tòa nhà đạt chứng nhận LEED có thể tiết kiệm từ 25–30% chi phí năng lượng so với công trình thông thường.

Tại Việt Nam, với yêu cầu phát triển bền vững và chính sách giảm phát thải, bất động sản xanh đang ngày càng được khuyến khích. Việc theo đuổi các tiêu chuẩn công trình xanh không chỉ là trách nhiệm xã hội mà còn là chiến lược phát triển dài hạn cho ngành bất động sản.

Thực thi ESG giúp các dự án bất động sản tăng tính cạnh tranh, thu hút nhà đầu tư có trách nhiệm và giảm thiểu rủi ro pháp lý hoặc môi trường. Yếu tố môi trường thúc đẩy xây dựng công trình xanh; yếu tố xã hội đảm bảo quyền lợi cư dân và cộng đồng; yếu tố quản trị nâng cao minh bạch và quản lý hiệu quả. ESG không chỉ là tiêu chuẩn đạo đức mà còn là đòn bẩy tăng trưởng dài hạn.

Tiêu chuẩn ESG: Bộ "lọc" dự án giúp bất động sản phát triển bền vững

Tại Diễn đàn chuyên đề “Thực thi ESG trong bất động sản tại Việt Nam – cơ hội và giải pháp tài chính bền vững" được tổ chức tại Hà Nội ngày 17/6, các chuyên gia nhận định, bối cảnh toàn cầu và khu vực hiện nay, ESG đang trở thành “tấm hộ chiếu tài chính”. Trên thế giới, ESG không còn là một khẩu hiệu mà đã trở thành bộ tiêu chí quan trọng trong đánh giá chất lượng dự án và khả năng thu hút vốn đầu tư.

Sự kiện do Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam (VGBC) phối hợp với GRESB - tổ chức quốc tế chuyên đánh giá và tiêu chuẩn hóa các tiêu chí về ESG trong lĩnh vực bất động sản, cơ sở hạ tầng tổ chức.

Tại Việt Nam, chính sách ESG đã bước đầu định hình. Việt Nam đã bước đầu lồng ghép ESG vào một số định hướng chiến lược:
- Chiến lược Tăng trưởng Xanh quốc gia (2021–2030), ESG được xem là trụ cột quan trọng để chuyển đổi mô hình kinh tế theo hướng phát triển bền vững.
- Quyết định 167/QĐ-TTg về Chiến lược Quốc gia về Tăng trưởng xanh cũng nhấn mạnh vai trò của doanh nghiệp và thị trường tài chính trong quá trình xanh hóa nền kinh tế.

Phó Vụ trưởng Vụ Khoa học Công nghệ, Môi trường và Vật liệu xây dựng (Bộ Xây dựng) Nguyễn Công Thịnh chia sẻ, theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, có 47 tổ chức tín dụng đã cho vay các nguồn vốn xanh cho các dự án với tổng dư nợ khoảng 600 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 4,6% tổng dư nợ tín dụng. Các tổ chức tín dụng đã vào cuộc rất mạnh mẽ. Tiêu chí môi trường cho các dự án xanh cũng như các chính sách liên quan sẽ khơi thông dòng vốn cho nhóm dự án này; trong đó có bất động sản.

Ngược lại, các đơn vị trong nước cũng phải tiến tới chuẩn hóa xanh cho sản phẩm của mình. Thời gian qua, Bộ Xây dựng đã ban hành một số chính sách về công trình xanh và xây dựng bền vững tại Việt Nam, đặt nền móng với khung pháp lý khá rõ ràng, mục tiêu cụ thể và sự hỗ trợ từ các tổ chức quốc tế.

Cần sớm có tiêu chuẩn ESG cho bất động sản tại Việt Nam

Theo ông Nguyễn Hoa Cương - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, hiện doanh nghiệp quan tâm đến 3 vấn đề lớn nhất gồm:

- Văn bản cụ thể hướng dẫn cho các doanh nghiệp thực hành ESG;

- Được tiếp cận đến các khoản vay xanh từ Chính phủ hoặc tổ chức;

- Được giảm hay miễn thuế cho các doanh nghiệp cam kết thực hành ESG với những mục tiêu cụ thể.

Do đó, quy trình thúc đẩy ESG cần đánh giá nhận thức và hiện trạng ESG, xác định mục tiêu ESG mong muốn, xác định khoảng trống giữa mong muốn và hiện tại. Từ đó, lập kế hoạch và triển khai lấp khoảng trống; đào tạo nhân lực, cung cấp tri thức, xây dựng niềm tin; đánh giá và điều chỉnh.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, các văn bản hiện nay mới dừng ở mức định hướng chứ chưa có bộ tiêu chí ESG cụ thể. Cộng đồng doanh nghiệp Việt Nam dù đã có nhận thức rõ hơn về ESG nhưng việc triển khai vẫn còn manh mún, tự phát và thiếu nền tảng chính sách. Các doanh nghiệp muốn phát triển dự án bất động sản xanh vẫn gặp khó trong tiếp cận vốn vay ưu đãi hay các ưu đãi về thuế, đất đai

Do đó, để đạt được các mục tiêu đầy tham vọng như 150 công trình xanh vào 2030 và giảm 74,3 triệu tấn CO2 vào 2050, Việt Nam cần khắc phục các hạn chế về tiêu chuẩn, tài chính và thực thi. Với những cải tiến phù hợp, công trình xanh không chỉ góp phần bảo vệ môi trường mà còn nâng cao chất lượng sống và thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững.

Theo số liệu của IFC, đến năm 2030, Việt Nam cần khoảng 753 tỷ USD cho các dự án cơ sở hạ tầng và đô thị thích ứng biến đổi khí hậu – phần lớn trong số đó có thể đến từ khu vực tư nhân nếu có cơ chế ESG rõ ràng.

Các chuyên gia khuyến nghị Việt Nam cần gấp rút xây dựng bộ tiêu chí ESG quốc gia, làm căn cứ cho việc đánh giá, xếp hạng và tiếp cận vốn. Đây sẽ là căn cứ, cơ sở để Chính phủ xem xét triển khai các chính sách ưu đãi thuế, tín dụng, thủ tục hành chính, đồng thời giúp doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn xanh trong và ngoài nước.

ESG là yếu tố sống còn, nâng tầm bất động sản Việt

Việc áp dụng ESG cũng giúp nâng cao giá trị tài sản, chất lượng sống cho cư dân và uy tín doanh nghiệp.

Ông Jonathan Flexer - Phó Giám đốc CBRE Việt Nam dẫn chứng, khảo sát của CBRE cho thấy, tại Việt Nam, có tới 65% người mua nhà ở TP. Hồ Chí Minh sẵn sàng trả thêm 5-10% cho các dự án đạt chuẩn ESG.

Với nhóm cho thuê cũng vậy, các công trình có chứng chỉ xanh thì giá thuê cao hơn khoảng 4% so với những sản phẩm thông thường.

Với bất động sản, ESG được xác định là yếu tố sống còn trong dài hạn. Tuổi thọ của một dự án bất động sản có thể kéo dài hàng chục năm, nếu không tích hợp ESG ngay từ khâu thiết kế, thi công đến vận hành, sẽ rất khó để đáp ứng yêu cầu chuyển đổi xanh trong tương lai.