Bất động sản nghỉ dưỡng là gì? Điều kiện kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng

Ảnh minh hoạ

Bất động sản nghỉ dưỡng là gì và quy định pháp luật liên quan đến bất động sản nghỉ dưỡng?

Bất động sản nghỉ dưỡng như cái tên của nó là bất động sản phục vụ cho dịch vụ du lịch, nghỉ dưỡng. Trong quy định pháp luật hiện hành chưa có định nghĩa cụ thể hay quy định nào dành riêng cho loại bất động sản này.

Luật Đất đai hiện hành xếp đất phục vụ cho hoạt động kinh doanh dịch vụ du dịch nghỉ dưỡng là đất thương mại dịch vụ. Đất thương mại dịch vụ gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại dịch vụ và các công trình khác phục vụ kinh doanh thương mại, dịch vụ.

Về hình thức sử dụng đất kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng

Chế độ sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng được quy định tại Điều 153 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó tổ chức cá nhân, doanh nghiệp sử dụng đất thương mại dịch vụ thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ loại đất khác sang đất kinh doanh thương mại dịch vụ buộc phải có sư cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tương tự đối với đất kinh doanh du dịch nghỉ dưỡng cũng vậy.

Về thời hạn sử dụng đất kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng

Thời hạn sử dụng đất kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng được quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 về thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ. Theo đó đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng dựa trên sự xem xét quyết định đối với dự án nhưng không quá 50 năm. Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm. Khi hết thời hạn thì người sử dụng đất có thể được xem xét ra hạn nhưng không quá thời hạn nói trên.

Bất động sản nghỉ dưỡng có được cấp Giấy chứng nhận hoặc chuyển nhượng hay không?

Đất kinh doanh dịch vụ nghỉ dưỡng do Nhà nước cho thuê có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013. Mặt khác, quyền sử dụng đất thương mại dịch vụ cũng được chuyển nhượng nếu có đủ điều kiện theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.

Ảnh minh hoạ

Điều kiện kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng

Điều kiện kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng có hai loại điều kiện là điều kiện về chủ thể kinh doanh và điều kiện về bất động sản đưa vào kinh doanh theo các Điều 9. 10 Luật Kinh doanh bất động sản.

Đối với bất động sản đưa vào kinh doanh:

• Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
• Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

• Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Đối với chủ thể kinh doanh:

Tổ chức kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng. Trừ trường hợp hộ gia đình cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên.

Lưu ý khi mua bán, đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

Lưu ý đối với những nhà đầu tư “thứ cấp” hợp tác với chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng để kiếm lời như mua các biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn, shophouse… rồi cho chủ đầu tư thuê, vận hành kinh doanh và chia lợi nhuận với chủ đầu tư. Đối với việc nhận chuyển nhượng biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn từ chủ đầu tư như trên thì các nhà đầu tư nhỏ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bởi vì pháp luật hiện hành chưa có cơ chế cấp Giấy chứng nhận cho bất động sản loại này. Chủ đầu tư chuyển nhượng một phần hay toàn bộ công trình xây dựng trên đất nhưng tư cách chủ đầu tư vẫn còn đối với dự án. Chủ đầu tư vẫn tiếp tục thực hiện kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng đó sau khi chuyển nhượng. Như vậy thì người sử dụng đất là chủ đầu tư dự án hay nhà đầu tư? Vì vậy nhà đầu tư dự án rất khó có thể được cấp giấy chứng nhận đối với bất động sản và kéo theo nhiều rủi ro khi đầu tư.