Mua bán nhà ở xã hội bằng hình thức lập vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro

Vừa qua, Sở Xây dựng tỉnh Bình Phước đã có thông báo công khai về việc lập vi bằng mua bán nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh. Theo Sở Xây dựng tỉnh Bình Phước, qua nắm bắt thông tin cho thấy, trên địa bàn có hiện tượng người dân thực hiện mua bán nhà ở xã hội bằng hình thức lập vi bằng.

Tuy nhiên, việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội được quy định tại Điều 19 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội ghi rõ người thuê nhà ở xã hội không được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian thuê nhà theo hợp đồng đã ký với bên cho thuê.

Trong thời hạn chưa đủ 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở.

Do đó, việc mua bán nhà ở xã hội bằng hình thức lập vi bằng là không đúng với quy định của pháp luật hiện hành.

Sở Xây dựng Bình Phước đề nghị, tổ chức, cá nhân có nhu cầu giao dịch về nhà ở xã hội tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trước khi thực hiện giao dịch cần yêu cầu chủ dự án (chủ đầu tư) cung cấp đầy đủ thông tin về tính pháp lý của dự án, các loại giấy tờ như: giấy đăng ký kinh doanh, chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 kèm bản vẽ chi tiết, giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng…

Mua bán nhà ở xã hội bằng hình thức lập vi bằng có thể gặp rủi ro nào?

Liên quan đến vấn đề lập vi bằng khi mua nhà ở xã hội, luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty Luật SB Law cho biết, Khi thực hiện giao dịch dân sự mua bán nhà đất, trong nhiều trường hợp các bên cụ thề là bên bán nếu không có đủ các điều kiện được quy định tại Luật đất đai nêu trên (Ví dụ như không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở xã hội không được bán lại cho người khác,…), các bên thường lựa chọn hình thức lập văn bản thỏa thuận về việc mua bán đất và lập vi bằng ghi nhận sự kiện hành vi giao nhận tiền thực hiện thỏa thuận mua bán đất đó. Việc lập vi bằng thường liên quan đến việc ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, ký kết hồ sơ, giao nhận giấy tờ, giao nhận thực địa nhà đất giữa các bên.

Căn cứ theo Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại thì vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.

Trong khi đó, mua bán nhà đất được quy định tại Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, giao dịch mua bán nhà đất được xác lập thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng này phải đảm bảo về mặt hình thức là phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Do đó mua bán nhà đất, nhà ở xã hội bằng hình thức lập vi bằng là không đủ điều kiện về mặt hình thức theo Luật đất đai nên giao dịch mua bán nhà đất sẽ không được Cơ quan có thẩm quyền công nhận.

Mua bán nhà ở bằng hình thức lập vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Luật sư Nguyễn Thanh Hà phân tích, do hình thức mua bán nhà ở bằng hình thức lập vi bằng không đáp ứng điều kiện về mặt hình thức nên sẽ không được Cơ quan có thẩm quyền công nhận việc mua bán nhà ở, do đó nếu xảy ra tranh chấp, bên mua sẽ là người chịu thiệt trước tiên. Cụ thể:

Việc lập vi bằng chỉ có tác dụng ghi nhận xác lập sự kiện, hành vi tại thời điểm đó giữa các bên đã ký kết thỏa thuận mua bán nhà đất với nhau và nó chỉ có tác dụng khi hai bên xảy ra tranh chấp về hợp đồng hoàn toàn không phải là căn cứ để được cấp Giấy chứng nhận, do đó cơ quan nhà nước có thẩm quyền không công nhận việc “mua bán nhà đất” qua vi bằng khi người mua đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Việc mua bán nhà đất qua hình thức lập vi bằng không được công nhận hợp pháp về mặt thủ tục, không được các cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên khi người mua thực hiện tiếp các quyền của người sử dụng đất rất khó khăn như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn.

Vậy nên khi có tranh chấp xảy ra, trước tiên các bên nên đàm phán thương lượng với nhau để tìm phương án giải quyết. Nếu không đàm phán được mà đưa vụ việc ra tòa án thì vi bằng sẽ có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc.

Vi bằng không thể được dùng để thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau cùng, luật sư Nguyễn Thanh Hà đưa ra cảnh báo những rủi ro tiềm ẩn khi giao dịch, chuyển nhượng nhà ở bằng hình thức lập vi bằng. Chủ tịch công ty Luật SB Law cho hay, Căn cứ Khoản 4, Khoản 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được lập vi bằng như sau:

Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Như vậy, vi bằng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trái quy định pháp luật, thay vào đó vi bằng được lập ra để ghi nhận một số sự kiện liên quan đến chuyển nhượng nhà đất, cụ thể như sau: Xác nhận tình trạng nhà, đất; Giao nhận tiền khi chuyển nhượng nhà đất hợp pháp, khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Vì vậy, vi bằng không thể được dùng để thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng hoặc chứng thực. Thay vào đó, vi bằng chỉ được dùng để làm nguồn chứng cứ hoặc căn cứ chứng minh có tồn tại việc giao dịch giữa các bên trong giao dịch cũng như các công việc mà hai bên đã thực hiện.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi hai bên thực hiện chuyển nhượng mua bán nhà đất thì phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật tại điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 và Điều 42 Luật công chứng 2014, khi chuyển nhượng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà đất thì mới có giá trị pháp lý hay nói cách khác là được pháp luật công nhận. Do đó, để

bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chính mình thì tốt hơn hết các bên nên thượng tôn pháp luật cũng như tôn trọng chính những quyền lợi của nhau.