Hà Nội: Giá căn hộ sơ cấp tăng mạnh 80 triệu đồng/m2, căn hộ trung cấp biến mất

Báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho biết, trong quý II thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận sự phục hồi nguồn cung sau giai đoạn chững lại hồi đầu năm, với 7.800 căn hộ mở mới - gần gấp đôi so với quý I. nguồn cung mới trong quý II tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Lượng giao dịch cũng tăng tương ứng, đạt 7.800 căn - tăng 143% so với tổng 3 tháng đầu năm - gần tương đương nguồn cung mới - cho thấy thị trường Hà Nội vẫn hấp thụ rất tốt, dù giá bán đang neo ở mức cao.

Tại TP HCM đón nhận khoảng 1.900 căn hộ mở bán mới trong quý 2. Dù nguồn cung mới hạn chế, nhưng lượng tiêu thụ vẫn đạt 2.900 căn – vượt cung nhờ hấp thụ mạnh các sản phẩm đã mở bán từ trước, đặc biệt tại khu Đông. Giá bán căn hộ tại TP.HCM tiếp tục duy trì quanh mức 89 triệu đồng/m², gần như không biến động so với quý trước và chỉ tăng nhẹ 15% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại Hà Nội, mặt bằng giá đã tăng đáng kể. Mức giá trung bình 80 triệu đồng/m2 trong quý II tương đương mức tăng 5,6% so với quý I và vọt lên tới 24% so với cùng kỳ năm 2024. Sự chênh lệch về giá giữa hai thị trường – vốn ở mức gần 20 triệu đồng/m2 hồi đầu năm 2024 – đến nay chỉ còn khoảng 9 triệu đồng/m2, cho thấy Hà Nội đang ngày càng tiệm cận TP HCM về giá căn hộ.

Lý giải sự tăng tốc của Hà Nội, ông Trần Minh Tiến – Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group – cho rằng nguyên nhân chủ yếu đến từ sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung. Trong quý II/2025, thị trường Hà Nội không ghi nhận dự án trung cấp mới nào được mở bán. Các sản phẩm mở bán chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong đó có 4 dự án hạng sang lớn với mức giá trung bình vượt 80 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT và phí bảo trì). Điều này kéo mặt bằng giá toàn thị trường tăng vọt.

Thực tế, căn hộ có giá “mềm” hơn – dưới khoảng 65 triệu đồng/m2 – chỉ xuất hiện rải rác tại các khu đô thị phía Đông Hà Nội hoặc ở các khu vực lân cận như Văn Giang (Hưng Yên), khiến phân khúc trung cấp gần như biến mất khỏi trung tâm Hà Nội.

Ngược lại, TP HCM tuy có nguồn cung hạn chế nhưng cơ cấu sản phẩm lại cân bằng hơn. Đặc biệt, quý 2/2025 có sự góp mặt của một dự án trung cấp lớn, chiếm khoảng 42% tổng nguồn cung mới, đã giúp thị trường giữ được mặt bằng giá ổn định và không tăng đột biến. Đây là yếu tố chính khiến giá căn hộ tại TP HCM đi ngang trong khi Hà Nội liên tục tăng.

Dù vậy, ông Trần Minh Tiến dự báo giá căn hộ sơ cấp tại TP HCM có thể cán mốc 100 triệu đồng/m² vào cuối năm 2025 nếu thị trường hấp thụ tốt lượng nguồn cung cao cấp chuẩn bị ra mắt. Bên cạnh đó, sức cầu vẫn đang được duy trì tốt tại cả hai thành phố lớn, phản ánh nhu cầu thực về nhà ở – đặc biệt là căn hộ – vẫn ở mức cao bất chấp giá tăng.

Trong 6 tháng đầu năm 2025, cả Hà Nội và TP HCM đều ghi nhận đà gia tăng nguồn cung mới, chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Lượng tiêu thụ tích cực cho thấy thị trường đang trong chu kỳ phục hồi ổn định, với sự quan tâm lớn từ người mua có nhu cầu ở thực lẫn đầu tư. Nếu xu hướng này tiếp diễn trong nửa cuối năm, mặt bằng giá tại hai thị trường sẽ còn tăng nhẹ, trong đó Hà Nội được kỳ vọng sẽ tiếp tục rút ngắn khoảng cách với TP HCM về giá căn hộ sơ cấp.

Việc biến mất của căn hộ trung cấp tại Hà Nội và xu hướng tăng giá mạnh ở phân khúc cao cấp đang đặt ra những thách thức cho người mua có thu nhập trung bình, đồng thời tạo áp lực lên bài toán phát triển quỹ nhà ở vừa túi tiền. Đây sẽ là vấn đề cần được các nhà phát triển bất động sản và chính quyền địa phương quan tâm trong chiến lược phát triển thị trường nhà ở đô thị thời gian tới.