Đất khai hoang và thủ tục xin chuyển đổi sang đất ở

Đất khai hoang là gì?

Hiện nay pháp luật không quy định thế nào là đất khai hoang, tuy nhiên theo Thông tư số 52/2014/TT/BNNPTNT (Đã hết hiệu lực pháp luật) khái niệm đất khai hoang được hiểu như sau: Đất khai hoang là đất đang bị để hoang hóa, đất khác đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp.

Có rất nhiều hình thức khai hoang đất phổ biến nhất là: khai hoang đất sản xuất, khai hoang đất rừng, đất khai hoang phục hóa.

Đất khai hoang phục hóa là loại đất trước đây được sử dụng để sản xuất nông nghiệp, nhưng đã bị bỏ hoá, nằm trong quy hoạch sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Đất khai hoang có được cấp sổ đỏ không?

Đất khai hoang sẽ được cấp sổ đỏ nếu có đủ các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004

- Đất sử dụng không vi phạm pháp luật về đất đai, cụ thể:

+ Không lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ

+ Không lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng

+ Không lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác

+ Không lấn, chiếm đất đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp

+ Không lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

- Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Đất khai hoang là đất đang bị để hoang hóa, đất khác đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp. Ảnh minh họa

Đất khai hoang có được xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở hay không?

Thứ nhất, phải đáp ứng các điều kiện chung được quy định tại điều 188 luật đất đai 2013, gồm:

- Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

- Đang trong thời hạn sử dụng đất.

Thứ hai, người sử dụng đất có mong muốn chuyển mục đích sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

Cùng với đó, theo Điều 52 Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014 quy định thì để được phép chuyển mục đích sử dụng đất phải đáp ứng những điều kiện nhất định:

"1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất."

Việc xin chuyển đất khai hoang sang đất ở là trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Vậy theo điểm d khoản 1 và khoản 2 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì đây là trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền và phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Đất khai hoang có được đền bù không?

Các trường hợp quy định đất khai hoang bị thu hồi bao gồm:

Thứ nhất, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh.

Thứ hai, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Thứ ba, thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.

Thứ tư, thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Theo Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định về Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là: "Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 77 của Luật Đất đai 2013".

Như vậy, đất khai hoang bị thu hồi sẽ được đền bù nếu thỏa mãn các điều kiện sau:

- Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

- Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cùng các giấy tờ có liên quan.

Đất khai hoang có thể được đền bù, chuyển nhượng, cấp sổ đỏ... nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Ảnh minh họa

Đất khai hoang có được chuyển nhượng không?

Đất khai hoang được chuyển nhượng nếu đáp ứng được các điều kiện tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Đất khai hoang có được xây nhà không?

Theo Điều 12 Luật Đất đai 2013, nếu đất khai hoang thuộc quyền quản lý của địa phương thì người dân không được phép xây dựng nhà ở vì việc sử dụng đất phải theo kế hoạch sử dụng đất đã được công bố. Những trường hợp còn lại, đất khai hoang thuộc loại đất nông nghiệp nếu muốn xây nhà phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp.

Khi xây dựng nhà ở trên đất khai hoang thì các bạn phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trừ các trường hợp sau theo quy định tại Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020:

- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.