Quốc hội yêu cầu 'đưa bất động sản về đúng giá trị nội tại'

Nhiều dự án bất động sản bị đình trệ

Theo Nghị quyết, giai đoạn 2015 - 2023, thị trường bất động sản đã có những bước phát triển về quy mô thị trường, số lượng, quy mô dự án bất động sản, đóng vai trò rất quan trọng trong việc tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội, từng bước đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân.

Bên cạnh kết quả đạt được, Quốc hội cho rằng một số văn bản quy phạm pháp luật còn chồng chéo, chưa thống nhất, chưa đồng bộ; một số văn bản quy định chi tiết thi hành luật chậm được ban hành, chất lượng chưa cao, chưa dự báo hết các vấn đề phát sinh trong thực tế; một số quy định chưa phù hợp với thực tế, chậm được rà soát, sửa đổi, bổ sung, chưa rõ ràng, chưa có quy định điều chỉnh, hướng dẫn.

Các quy hoạch chậm được ban hành, chất lượng chưa cao, còn có sự mâu thuẫn giữa các quy hoạch; quy định về đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch, về xử lý trong trường hợp có sự mâu thuẫn giữa các quy hoạch còn bất cập; quy trình điều chỉnh quy hoạch kéo dài.

"Tình trạng chậm định giá đất diễn ra ở nhiều địa phương, là vướng mắc chính dẫn đến nhiều dự án bất động sản bị đình trệ. Nhiều dự án bất động sản chưa thực hiện được các thủ tục về đầu tư xây dựng do phải chờ cơ quan quản lý nhà nước rà soát pháp lý, định giá đất…", Nghị quyết nêu rõ.

Theo Nghị quyết, giai đoạn 2022 - 2023, thị trường bất động sản suy giảm; nguồn cung giảm mạnh so với giai đoạn trước; giá bất động sản tăng cao gấp nhiều lần so với mức tăng thu nhập trung bình của đa số người dân; số lượng lớn dự án bất động sản nhà ở gặp vướng mắc, chậm tiến độ, chậm triển khai, bị đình trệ, gây lãng phí về đất đai và nguồn vốn, làm gia tăng chi phí cho chủ đầu tư, tăng giá bán sản phẩm; bất động sản du lịch, lưu trú gần như “đóng băng”, tiếp tục gặp vướng mắc về pháp lý.

Bên cạnh đó, nhiều mục tiêu về phát triển nhà ở xã hội trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 không đạt được. Nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế, giá bán cao, các quy định về điều kiện để tiếp cận chính sách đối với người dân còn phức tạp, khó khả thi.

"Đưa giá bất động sản về đúng giá trị nội tại, ngăn chặn việc thao túng"...

Tại Nghị quyết vừa ban hành, Quốc hội yêu cầu Chính phủ, Bộ ngành và địa phương có biện pháp điều tiết để đa dạng hóa sản phẩm cho thị trường bất động sản, hài hòa giữa cung và cầu; tăng nguồn cung bất động sản giá thấp; đáp ứng nhu cầu về nhà ở, bảo đảm an sinh xã hội.

"Có giải pháp căn cơ, dài hạn để đưa giá bất động sản về đúng giá trị nội tại, ngăn chặn việc thao túng, sử dụng các phiên đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích tạo sốt giá", Nghị quyết của Quốc hội nêu.

Bên cạnh đó, Quốc hội cũng yêu cầu các cơ quan chức năng theo dõi sát tình hình, diễn biến thị trường bất động sản, tăng cường phân tích, dự báo để điều tiết, lành mạnh hóa thị trường trên nguyên tắc tôn trọng quy luật của thị trường; ngăn chặn tình trạng thị trường "phát triển nóng" hoặc "đóng băng", ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển chung của nền kinh tế.

Chính phủ được giao nghiên cứu, ban hành mới các luật về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang bảo; nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, thực hiện mục tiêu tái phân phối thu nhập và động viên nguồn thu hợp lý, ổn định cho ngân sách nhà nước.

Các Bộ ngành được giao xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký tài sản có sự liên thông, chia sẻ, tích hợp giữa các hệ thống đăng ký thuộc các lĩnh vực chuyên ngành khác nhau; bảo đảm sự công khai, minh bạch, dễ tiếp cận các thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản.

Nghị quyết của Quốc hội cũng yêu cầu Chính phủ giải quyết phù hợp, xử lý dứt điểm dự án bất động sản gặp khó khăn, đình trệ do quá trình triển khai thực hiện kéo dài; đánh giá đầy đủ lợi ích - chi phí và tính khả thi của phương án giải quyết để giải phóng nguồn lực cho thị trường bất động sản, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội. Quốc hội cũng lưu ý trong những dự án này, không hình sự hóa các quan hệ kinh tế - dân sự; song không hợp thức hóa các vi phạm.

4 lý do khiến giá bất động sản tăng nóng

Theo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý III của Bộ Xây dựng, giá bất động sản tại một số địa phương vẫn có xu hướng tăng, đặc biệt tại TP Hà Nội, TP HCM và các đô thị lớn. Hiện tượng bất động sản tăng giá có tính cục bộ, xảy ra ở một số khu vực, loại hình, phân khúc dẫn đến tác động làm tăng giá chung.

Thứ nhất, giá bán bất động sản tăng một phần do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới. Đặc biệt tại một số địa phương, khu vực có hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm.

Việc quản lý, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại một số khu vực, địa phương chưa tốt, dẫn tới có hiện tượng nhiều nhà đầu tư thành lập hội, nhóm tham gia đấu giá. Những người này trả giá đất cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm và có thể "bỏ cọc" sau khi trúng đấu giá đất nhằm mục đích thiết lập mặt bằng giá ảo tại khu vực để kiếm lời.

Việc đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm sẽ có tác động làm tăng mặt bằng giá đất, giá bất động sản, giá nhà ở của khu vực lân cận và của địa phương. Đồng thời làm tăng chi phí triển khai thực hiện dự án nhà ở, gây khó khăn cho doanh nghiệp, giảm nguồn cung cho thị trường, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Thứ hai, nguyên nhân giá bất động sản tăng còn do hiện tượng "tạo giá ảo", "thổi giá" của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản, lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi.

Bộ Xây dựng xác định, đây là các cá nhân hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản, yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, thông đồng làm giá, thổi giá cao so với giá trị thực tế, thao túng thị trường, gây thiệt hại cho khách hàng và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Thứ ba, nguyên nhân giá bất động sản tăng còn là thiếu nguồn cung, nhà ở để đáp ứng nhu cầu đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại các khu vực đô thị, đặc biệt là TP Hà Nội và TPHCM. Nguyên nhân thiếu nguồn cung do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc trong thủ tục pháp lý, đặc biệt việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về nguồn vốn vay tín dụng, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Ngoài ra, nhiều dự án đã, đang triển khai xây dựng thời gian qua phải tạm dừng, giãn tiến độ, chậm tiến độ triển khai xây dựng.

Mặc dù các Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được ban hành và có hiệu lực thi hành, các vướng mắc khó khăn về thể chế, quy định pháp luật đối với doanh nghiệp đã cơ bản được tháo gỡ, nguồn cung bất động sản đã cho thấy có sự cải thiện. Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế do cần có thời gian để các cơ chế, chính sách, pháp luật mới được ban hành được thực thi có kết quả, đi vào cuộc sống.

Thứ tư, biến động của nền kinh tế trong thời gian qua liên quan đến thị trường chứng khoán, trái phiếu, vàng... đã tác động đến tâm lý của người dân, nhà đầu tư, dẫn đến xu hướng chuyển dịch dòng tiền sang đầu tư nhà, đất để làm nơi "trú ẩn" an toàn cho nguồn tiền tích lũy, nguồn vốn đầu tư.