Nhìn lại lịch sử năm 2008, sáp nhập không đồng nghĩa giá đất 'cất cánh', người dân cẩn trọng 'tiền mất đất bỏ không'

Giá đất tăng 'chóng mặt' trước tin đồn sáp nhập

Theo khảo sát, tại tỉnh khiến đất nền Hưng Yên trong thời gian qua thiết lập mặt bằng giá mới. Tùy từng vị trí, diện tích, hướng, mức tăng đạt trung bình từ 6-15% so với tháng 12/2024. Hiện mặt bằng giá đất tại một số điểm nóng ở Hưng Yên đang như sau. Tại Văn Giang, những lô đất thuộc khu vực vòng xuyến (bùng binh) Văn Giang, giá chào bán 125-150 triệu đồng/m2. Đất thuộc Phụng Công, Xuân Cao và Cửu Cao đang ở mức 40-55 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5% so với tháng 1/2025. Đất tại khu vực thành phố Hưng Yên cũng thiết lập mặt bằng giá mới, tăng từ 5-7%, trong mạch tăng trưởng 50-80% của 5 năm vừa qua. Cụ thể, đất kinh doanh được tại đường Lương Định Của, Tạ Quang Bửu, Tôn Thất Tùng thuộc phường An Tảo (thành phố Hưng Yên), giá chào bán hiện tại là 30-35 triệu đồng/m2. Những lô đất có đặc điểm tương tự tại đường An Vũ, Nguyễn Biểu, Nguyễn Văn Linh (phường Hiến Nam), giá bán 26-32 triệu đồng/m2.

Tại thành phố Việt Trì (Phú Thọ), mặt bằng giá đất cũng biến động mạnh khi có thông tin sáp nhập tỉnh, thành. Cụ thể, tại phường Thọ Sơn, giá đất phường Thọ Sơn đã tăng từ 15-17 triệu đồng/m2 lên mức 22-24 triệu đồng/m2. Những lô có vị trí đẹp, mức giá được rao bán đang là 25-27 triệu đồng/m2. Đất Vân Phú, cũng tăng từ 18-20 triệu đồng/m2 lên 19,5-22 triệu đồng/m2. Cũng tại Vân Phú, những mảnh sát gần sân golf, mức tăng mạnh hơn, từ khoảng giá 22-23 triệu đồng/m2 trước Tết, giá chào bán hiện tại là 28 triệu đồng/m2. Đất kinh doanh tại khu vực Minh Phương cũng chạm ngưỡng 30-34 triệu đồng/m2, thay vì mức giá phổ biến 29-32 triệu đồng/m2 vào thời điểm cuối năm ngoái.

Tỉ lệ người mua ở thực vô cùng thấp và cơ hội 'thổi giá'

Theo chia sẻ của các môi giới đang hoạt động tại các thị trường sôi sục vì thông tin sáp nhập tỉnh, thành thì sự sôi động của thị trường thời điểm hiện tại quy tụ các nhà đầu tư, bước vào cuộc chơi với tâm lý và tâm thế “đi trước đón đầu”. Tỉ lệ người mua ở thực vô cùng thấp, thậm chí có những khu vực hoàn toàn không có mặt người mua ở thực.

Tại Bắc Giang, số lượng nhà đầu tư đến tìm mua đất gần đây đã tăng lên đáng kể. Nhiều khu vực bị đóng băng lâu nay cũng sôi động trở lại, các trung tâm môi giới bất động sản lại mọc lên như nấm, liên tục bận rộn đón khách.

Từ khi xuất hiện thông tin sáp nhập tỉnh, thị trường bất động sản tại nhiều khu vực rơi vào vòng xoáy tăng giá chóng mặt. Những lô đất từng ít người quan tâm bỗng được rao bán với giá gấp đôi, gấp ba chỉ trong thời gian ngắn. Không ít nhà đầu tư đổ xô gom đất với hy vọng kiếm lời nhanh, tạo nên cơn sốt đất ảo.

Lợi dụng tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội, giới đầu cơ và môi giới bất động sản tung tin đồn thất thiệt, tạo giao dịch giả, thổi giá bằng những chiêu trò tinh vi. Họ thuê người xếp hàng mua đất để gây hiệu ứng đám đông, lan truyền thông tin quy hoạch chưa được xác thực. Chỉ trong vài tuần, những lô đất vùng ven từng có giá vài trăm triệu đồng đã nhảy vọt lên hàng tỷ đồng.

Bà Phương Hoài, một nhà đầu tư tại tỉnh Yên Bái cho biết: "Thông tin ồ ạt việc sáp nhập tỉnh khiến giá đất liên tục tăng, nhiều môi giới lợi dung cơ hội này để đưa thông tin giả như việc giá nhà đất khu vực này sẽ còn tăng mạnh do lên đô thị trung tâm. Trên thực tế, nhiều khu đất đã nằm trong quy hoạch".

Nhìn lại lịch sử năm 2008 sáp nhập không đồng nghĩa giá đất "cất cánh"

Trước thực trạng giá đất tại nhiều khu vực bắt đầu "nóng" lên sau thông tin sáp nhập các tỉnh, thành, ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, một sai lầm phổ biến của nhà đầu tư Việt Nam hiện đang mắc phải là quan điểm “gần trụ sở hành chính thì giá đất tăng”.

Ông Quyết lý giải: “ Nhiều người nghĩ gần trụ sở hành chính thì giá đất cao. Thực tế, khu vực này chỉ phục vụ công chức cần sự yên tĩnh, trang nghiêm nên không tạo ra sức hút lớn về dân số hay hoạt động kinh tế. Giá bất động sản chỉ bứt phá ở nơi kinh tế phát triển, giao thông thuận lợi ".

Nhìn lại lịch sử, ông Quyết cũng nhắc đến trường hợp sáp nhập Hà Tây và Mê Linh vào Hà Nội năm 2008. Thời điểm đó, nhiều người kỳ vọng giá đất ở Hà Đông, Sơn Tây hay Mê Linh sẽ “cất cánh” ngay sau khi sáp nhập. Tuy nhiên, thực tế phải mất 10 - 15 năm để giá đất tăng nhờ sự phát triển hạ tầng và kinh tế.

Ông Quyết cũng đưa ra lời khuyên, nhà đầu tư không nên kỳ vọng quá cao. Giá bất động sản phụ thuộc vào kinh tế và hạ tầng, chứ không phải trung tâm hành chính.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội cũng đưa ra nhận định, việc sáp nhập không chỉ làm cho giá bất động sản tăng mà có thể khiến một vài khu vực giảm hoặc giữ giá. Sự di chuyển dân số sẽ khiến khu vực trung tâm đắt hơn nhưng mức độ tăng giá sẽ phụ thuộc vào quy hoạch và đầu tư hạ tầng.

Thực tế, khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội năm 2008, trước đó, giá đất tại thị xã Hà Đông chỉ khoảng 12-15 triệu đồng/m2, nhưng sau đó, với sự phát triển của các tuyến đường như Lê Văn Lương kéo dài và metro Cát Linh - Hà Đông…giá đã tăng mạnh.

Tuy nhiên, không phải khu vực nào cũng bứt phá như Hà Đông. Tại một số khu vực như huyện Chương Mỹ giá đất chỉ tăng nhẹ rồi chững lại.

Chính vì vậy, ông Điệp cho rằng, nhà đầu tư khi tham gia thị trường phải nắm bắt thông tin về mặt vĩ mô, chính trị, kinh tế. Đặc biệt, theo dõi sát thông tin quy hoạch từ cơ quan Nhà nước để đưa ra quyết định, không nên đầu tư dựa trên tin đồn.

Cẩn trọng 'tiền mất đất bỏ không'

Trước thực trạng trên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thông tin về việc đề xuất sáp nhập tỉnh, thành đang tạo nên những tác động đáng chú ý trên thị trường bất động sản. Thị trường chứng kiến nhiều nhóm nhà đầu tư vào cuộc “săn đất”, nhất là tại các tỉnh, thành dự kiến là trung tâm sáp nhập, với kỳ vọng hưởng lợi từ sự thay đổi này.

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, phần lớn các đợt tăng giá này đều mang tính chất đầu cơ. Bởi lẽ, kể cả khi có sự thay đổi về mặt hành chính liên quan đến quyết định sáp nhập, thì cũng chưa chắc chắn sẽ kéo theo sự phát triển vượt trội tại các khu vực, ít nhất là trong ngắn hạn, đặc biệt là trong bối cảnh giá bất động sản đang bị đẩy lên cao so với thu nhập của phần đông người dân trong thời gian vừa qua. Chính vì vậy các quyết định vội vàng khi chưa nghiên cứu, đánh giá kỹ thông tin sẽ khiến nhà đầu tư phải đối diện với nhiều rủi ro. Hệ quả là không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, không đủ lực “trụ” đến khi giá bất động sản thật sự tăng.

Đơn cử như khi thông tin về việc lên quận của một số huyện ngoại thành tại Hà Nội hay TP HCM được đưa ra, giá đất lập tức tăng phi mã. Tuy nhiên, nhiều khu vực không có sự đầu tư về hạ tầng đã nhanh chóng rơi vào tình trạng "bong bóng xì hơi", giá quay đầu giảm sau khi cơn sốt qua đi.

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc sáp nhập các tỉnh, thành sẽ có tác động tích cực tới thị trường bất động sản. Theo đó, việc sáp nhập có thể sẽ hỗ trợ giảm bớt một số thủ tục pháp lý thực hiện dự án, giúp thị trường có thêm nguồn cung, đặc biệt là ở phân nhà ở vừa túi tiền, người dân sẽ có thêm nhiều lựa chọn mua nhà với mức giá hợp lý hơn. Tuy nhiên, giá trị bất động sản muốn tăng lên một cách bền vững, cần có nền tảng, nghĩa là phải có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, ví dụ như việc mở thêm các tuyến đường lớn, metro, trường học hay có khả năng tạo ra dòng tiền từ việc khai thác cho thuê. Những đợt sốt đất chỉ dựa trên “tin tức” mà không đi kèm với các kế hoạch đầu tư phát triển thường có chu kỳ ngắn, tăng nhanh nhưng khó có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

Do đó, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước cơn sốt ảo. Bởi những cơn sốt đất theo tin thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá “kỳ vọng”, đã bị đẩy lên quá cao. Thực tế, sau mỗi đợt sốt đất, rất nhiều nhà đầu tư mua vào ở đỉnh giá đã phải chôn vốn trong thời gian dài hoặc chấp nhận cắt lỗ với thanh khoản kém. Thậm chí, nhiều nhóm nhà đầu tư tự tin có kinh nghiệm “lướt sóng” cũng không ít lần thất bại khi không kịp thời thoát hàng.