Nhiều bất cập trong việc áp dụng bảng giá đất, giới chuyên gia nói gì?

Phát biểu tại hội thảo, TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó chủ tịch UBND TP Hà Nội cho biết, Luật Đất Đai 2024 quy định, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng bảng giá đất và trình HĐND cùng cấp phê duyệt.

Đến nay, đã có 25 địa phương ban hành bảng giá đất mới, áp dụng đến hết năm 2025, đánh dấu bước chuyển mình trong việc triển khai bảng giá đất mới. Đồng thời, kỳ vọng sẽ góp phần ổn định và phát triển thị trường bất động sản bền vững, giúp người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn.

Theo thông tin tại hội thảo, ở nhiều địa phương, bảng giá đất điều chỉnh có mức tăng đột biến so với bảng giá đất cũ. Đơn cử như bảng giá đất điều chỉnh của TPHCM tăng 4-38 lần, Hà Nội tăng 2-6 lần, Bắc Giang cũng ghi nhận mức cao nhất là 120 triệu đồng/m2, tăng khoảng 2,4 lần so với bảng giá cũ. Băn khoăn, lo lắng, áp lực tài chính là thực tế mà nhiều người dân, doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất đang trải qua khi giá đất sau điều chỉnh tăng cao.

Báo cáo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng, bên cạnh những tác động tích cực, việc áp dụng bảng giá đất mới đang không đồng bộ với các nguyên tắc xác định giá đất, đặc biệt là nguyên tắc thị trường và nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích các bên.

Hệ quả của việc này đó là tình trạng giá đất được xác định ở mức cao, làm cho những người dân nghèo không thể chi trả các khoản tài chính đất đai sau khi đã làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người thu nhập thấp khó có thể tiếp cận được đất đai.

Tại Hội thảo "Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam" chiều 10/1, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) chia sẻ: Một trong những bất cập của bảng giá đất hiện nay là việc chưa cụ thể hóa, chưa quy định chi tiết giá các loại đất.

Làm rõ hơn về vấn đề này, Chủ tịch HoREA cho biết: Nghị định 102 của Chính phủ quy định chi tiết các loại đất trong đó có đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ.

Dù vậy, hiện nay nhiều công trình, dự án thuộc hai hoặc nhiều loại đất khác nhau, song các địa phương lại áp giá toàn bộ diện tích thuộc về một loại đất. Cách áp giá đất như vậy theo ông Châu là chưa hợp lý.

Dẫn ra ví dụ cụ thể, đại diện HoREA cho biết UBND TPHCM ban hành bảng giá đất điều chỉnh với quy định gom chung là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà không phân loại chi tiết cụ thể rõ ràng.

Điều này dẫn đến câu chuyện Thảo Cầm Viên Sài Gòn, tổng diện tích chỉ khoảng khoảng 20ha đất, trong đó chỉ có mấy ngàn mét vuông đất thương mại dịch vụ nhưng lại áp giá toàn bộ diện tích đó là đất thương mại dịch vụ khiến cho doanh nghiệp nợ thuế gần 900 tỷ đồng.

Đồng tình với nhận định này, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, không thể định ra một giá đất đánh đồng, nhất là đất thương mại dịch vụ. Các dự án ở những địa phương phát triển kinh tế xã hội thì giá phải khác…

"Tuỳ từng nhóm dự án, ở những vị trí cụ thể thì áp dụng mức giá khác nhau. Chúng ta phải có những chi tiết cụ thể. Có như thế mới có thể tháo gỡ từng bước giá đất hiện nay. Nếu không, chúng ta sẽ khiến giá đất là điểm nghẽn chứ không phải nguồn lực", PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến nhấn mạnh.

Dưới góc nhìn của một doanh nghiệp phát triển bất động sản, bà Vũ Lan Anh, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn CEO nhìn nhận, việc quy định hợp lý về giá đất đối với đất thương mại dịch vụ, đặc biệt là đất cho các dự án phát triển các khu du lịch nghỉ dưỡng, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.

Giá đất thương mại, dịch vụ cao sẽ dẫn đến giá thành bất động sản cao, không khuyến khích các nhà đầu tư. Vì vậy, khi xác định giá đất thương mại, dịch vụ trong bảng giá đất, các địa phương nên để ở mức bằng khoảng 20-40% so với giá đất ở.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam đồng thời là Chủ tịch GP.Invest chia sẻ: Trong Luật Đất đai đã nói rõ nguyên tắc "Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư".

Nhưng trong cách tính giá đất hiện nay, nhiều địa phương chưa tính đến lợi ích của doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp sử dụng thuê đất và doanh nghiệp bất động sản nói riêng.

"Các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao. Vậy thì doanh nghiệp nào dám làm dự án? Nếu doanh nghiệp không dám làm thì làm sao có nguồn thu bền vững cho địa phương", ông Hiệp nêu câu hỏi

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng) nêu vấn đề, người dân khi nhận bồi thường thì sẽ muốn giá cao, nhưng khi mua nhà lại mong muốn mua được nhà giá rẻ.Dưới góc độ quản lý Nhà nước, theo lãnh đạo Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng) có thể tiếp tục nghiên cứu và điều chỉnh giá đất qua các nghị định hướng dẫn thi hành luật.

Nhấn mạnh không có vướng mắc về mặt pháp lý trong việc tính toán giá đất, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, việc chậm trễ trong quá trình tính toán giá đất không phải vì không thể tính được mà chủ yếu do khâu tổ chức triển khai thực hiện. Vì vậy, cần phân định rõ ràng giữa vướng mắc pháp lý và những hạn chế trong khâu thực hiện để tìm ra giải pháp phù hợp.

Theo phân tích của lãnh đạo Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản, chi phí sử dụng đất là một phần trong tổng chi phí của các dự án bất động sản. Giá bất động sản tăng có thể bị ảnh hưởng từ việc tăng giá đất, nhưng cũng có thể do các yếu tố khác như chi phí đầu tư xây dựng, chi phí bán hàng...

"Do đó, bên cạnh việc điều chỉnh giá đất, cần xem xét toàn diện các yếu tố chi phí khác và vai trò của các doanh nghiệp trong việc kiểm soát chi phí để bảo đảm giá bất động sản không bị đẩy lên quá cao, gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường", ông Dũng nêu quan điểm.

Theo ông Vương Duy Dũng, việc tăng giá đất chắc chắn có tác động đến giá bất động sản, cần xác định rõ tỷ lệ và mức độ ảnh hưởng cụ thể. Cần có cái nhìn thật khách quan và khoa học để đánh giá đúng mức độ tác động này, từ đó đề ra các giải pháp phù hợp nhằm kiểm soát và điều chỉnh thị trường bất động sản một cách hiệu quả.