Nguồn cung căn hộ 'vừa túi tiền' thiếu vắng, căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng hoàn toàn biến mất

Đối với phân khúc căn hộ, thị trường TP HCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới với chỉ 800 căn được chào bán trong quý 1/2025, giảm 70% so với quý trước (dù vẫn tăng 29% so với cùng kỳ). Hơn 50% nguồn cung mới đến từ TP Thủ Đức và quận Bình Tân. Đáng lưu ý, phân khúc căn hộ có giá dưới 50 triệu đồng/m2 chỉ chiếm 13% nguồn cung mới, phần lớn còn lại thuộc phân khúc giá cao.

Sự thiếu vắng nguồn cung vừa túi tiền là nguyên nhân chính khiến lượng giao dịch căn hộ tại TP HCM giảm 46% so với quý trước, chỉ đạt 1.400 căn. Savills nhận định nhu cầu nhà ở thực của người dân vẫn rất lớn nhưng chưa được đáp ứng. Tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho chỉ ở mức 23%, tuy nhiên nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ tốt hơn, đạt 61%. Điều này cho thấy người mua ngày càng khắt khe, ưu tiên các dự án mới có vị trí đắc địa, pháp lý minh bạch và hưởng lợi từ quy hoạch hạ tầng tương lai.

Triển vọng 9 tháng cuối năm 2025 của thị trường căn hộ TP HCM vẫn còn hạn chế, ước tính có thêm gần 7.000 căn, trong đó 90% đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Chỉ có 4 dự án mới dự kiến mở bán với tỷ trọng nhỏ (10%). Đến năm 2027, dự kiến có gần 40.000 căn mở bán, với phân khúc hạng B chiếm 41% và hạng C chiếm 45%.

Tại Hà Nội, thị trường căn hộ có diễn biến sôi động hơn. Nguồn cung mới trong quý 1/2025 đạt 7.940 căn, giảm 39% so với quý trước nhưng tăng tới 95% so với cùng kỳ. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.168 căn, giảm 14% so với cùng kỳ.

Số lượng căn hộ bán được trong quý đạt 7.914 căn, tăng 49% so với cùng kỳ, cho thấy sức cầu mạnh mẽ. Phân khúc hạng B dẫn dắt thị trường khi chiếm tới 99% số lượng căn bán được. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới rất cao, đạt 84%.

Giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội tiếp tục tăng, đạt 79 triệu đồng/m2, tăng 32% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm tới 50% tổng số lượng căn bán được trong quý 1/2025, tăng vọt so với mức chỉ 6% vào năm 2021. Phân khúc căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường sơ cấp.

Savills cho rằng "hiệu ứng giàu có" (wealth effect) đang thể hiện rõ nét tại Hà Nội khi người mua sẵn sàng và có khả năng chi trả cho các sản phẩm giá trị cao hơn. Giá bán thứ cấp trung bình cũng tăng mạnh 41% so với cùng kỳ, lên 60 triệu đồng/m2. Chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp cao nhất ở phân khúc hạng A (52%), tiếp đến là hạng B (21%).

Dự báo cho năm 2025, nguồn cung mới tại Hà Nội dự kiến khoảng 7.400 căn, hạng B tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn (67%). Từ năm 2026 trở đi, thị trường dự kiến đón nhận nguồn cung dồi dào hơn với khoảng 80.900 căn từ 99 dự án, tập trung chủ yếu tại các khu vực Hoài Đức, Đông Anh và Hoàng Mai (chiếm 52% thị phần).