Mật độ xây dựng là gì? Vi phạm về mật độ xây dựng bị xử lý như thế nào?

Mật độ xây dựng là gì?

Định nghĩa mật độ xây dựng được quy định tại Quy chuẩn quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư số 01/2021/TT-BXD có hiệu lực kể từ ngày 05/07/2021. Tại mục 1.4.20 Quy chuẩn này có quy định về mật độ xây dựng gồm mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị. Theo đó:

Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác). Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu đã tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp các công năng sử dụng khác.

Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).

Mật độ xây dựng hiểu đơn giản là thông số thể hiện trên một đơn vị diện tích đất, các công trình trên đất được xây dựng nhiều hay ít. Mật độ xây dựng tương tự như mật độ dân số, mật độ cây xanh… Mật độ dân số thể hiện trên một đơn vị diện tích có bao nhiêu người sinh sống qua đó cho thấy người dân sinh sống tại khu vực đó đông đúc hay thưa thớt. Tương tự mật độ xây dựng của một khu vực cho thấy các công trình xây dựng tại khu vực đó mau hay thưa. Ví dụ tại Hà Nội, trục đường Tố Hữu - Lê Văn Lương có rất nhiều nhà cao tầng được xây dựng sát nhau. Người ta nói mật độ xây dựng nhà cao tầng trên tuyến đường này rất cao.

Mật độ xây dựng hiểu đơn giản là thông số thể hiện trên một đơn vị diện tích đất, các công trình trên đất được xây dựng nhiều hay ít. Ảnh minh họa

Vì sao cần phải đặt ra tiêu chuẩn về mật độ xây dựng?

Mật độ xây dựng là tiêu chí quan trọng trong quy hoạch đất đai nhất là tại các đô thị. Mật độ xây dựng hợp lý giúp cân bằng được việc sử dụng đất vào các nhu cầu và mục đích khác nhau. Khi các công trình như nhà chung cư, nhà cao tầng ở một mật độ hợp lý sẽ làm giảm áp lực lên hệ thống giao thông, môi trường, có đủ quỹ đất để xây dựng các công trình công cộng như đường sá cầu cống.

Nếu mật độ xây dựng nhà cao tầng quá dày sẽ khiến cho diện tích đất để mở rộng đường giao thông, đất xây dựng công viên, trồng cây xanh không còn nữa. Ví dụ với trục đường Tố Hữu – Lê Văn Lương tại Hà Nội là nơi có mật độ xây dựng nhà cao tầng rất lớn, diện tích cho đường giao thông không tương xứng với diện tích xây dựng công trình khác.

Do đó ở tuyến đường này luôn luôn xảy ra tình trạng tắc đường. Với một diện tích đất có hạn thì yêu cầu đặt ra đối với hoạt động quy hoạch là phải cân đối hài hòa giữa các mục đích sử dụng. Trong đó mật độ xây dựng là yếu tố để quyết định việc sử dụng đất phù hợp.

Hành vi xây dựng vi phạm về mật độ xây dựng bị xử lý như thế nào?

Mật độ xây dựng là nội dung được ghi trong Giấy phép xây dựng cấp cho chủ thể có hoạt động đầu tư xây dựng. Vi phạm về mật độ xây dựng trong hoạt động xây dựng là hành vi vi phạm về nội dung giấy phép xây dựng và có thể bị xử phạt.

Theo đó tổ chức thực hiện thi công xây dựng sai nội dung giấy phép được cấp có thể bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng căn cứ khoản 4 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng; khai thác chế biến khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; kinh doanh bất động sản.

Trường hợp người có hành vi vi phạm nội dung giấy phép xây dựng về mật độ xây dựng gây thiệt hại tài sản từ 100.000.000 đồng trở lên thì bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội “Vi phạm quy định về xây dựng gây hậu quả nghiêm trọng” theo quy định tại Điều 298 Bộ luật Hình sự năm 2015. Người phạm tội này có thể bị phạt tù tối đa 15 năm trong trường hợp gây thiệt hại từ 1.500.000.000 đồng trở lên.