Ký quỹ là gì? Ký quỹ trong giao dịch mua bán bất động sản và những rủi ro

Ký quỹ là gì?

Ký quỹ là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được quy định tại Điều 330 Bộ luật Dân sự năm 2015. Ký quỹ được hiểu là bên có nghĩa gửi một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào một tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ.

Trường hợp bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được tổ chức tín dụng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do việc không hoàn thành nghĩa vụ gây ra.

Là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nên ký quỹ có tính chất là bảo vệ quyền lợi cho bên có quyền và nâng cao trách nhiệm cho bên có nghĩa vụ.

Ký quỹ trong giao dịch mua bán bất động sản là hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người mua trong giao dịch mua bán bất động sản được áp dụng phổ biến một vài năm gần đây. Ảnh minh họa

Ký quỹ trong giao dịch mua bán bất động sản

Ký quỹ trong giao dịch mua bán bất động sản là hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người mua trong giao dịch mua bán bất động sản được áp dụng phổ biến một vài năm gần đây.

Nội dung của hợp đồng ký quỹ là khi công trình xây dựng nhà ở sắp hoàn thành thì chủ đầu tư tiến hành mở bán. Người mua sẽ nộp số tiền thông thường là bằng khoản 10 – 15% giá trị tài sản vào một tài khoản ngân hàng phong tỏa. Sau này nếu người mua không thực hiện quyền mua của mình thì ngân hàng sẽ lấy số tiền ký quỹ trên để bồi thường thiệt hại cũng như thanh toán một số chi phí mà chủ đầu tư phải chịu do người mua không thực hiện cam kết mua sản phẩm bất động sản. Sau khi trừ đi các chi phí cho chủ đầu tư thì người ký quỹ được nhận về số tiền còn lại.

Ký quỹ trong mua bán bất động sản có hợp pháp không?

Câu trả lời chắc chắn là ký quỹ khi mua bán bất động sản là có hợp pháp. Như trên đã nói, ký quỹ là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định tại Điều 330 Bộ luật Dân sự năm 2015. Pháp luật đã có quy định về ký quỹ và không hề có quy định nào cấm trong mua bán bất động sản thì không được ký quỹ.

Bên mua và bên bán bất động sản hoàn toàn có thể xác lập thực hiện hợp đồng kỹ quỹ khi mua bán bất động sản tùy theo ý chí tự nguyện của họ.

Một số lưu ý cho người mua bất động sản có thực hiện ký quỹ

Trong việc ký quỹ khi thực hiện hợp đồng mua bán bất động sản hiện nay thì bên được hưởng lợi nhiều hơn là bên bán và ngược lại có thể bên mua sẽ là người chịu rủi ro.

Hiện nay pháp luật cho phép thực hiện ký quỹ khi mua bán bất động sản nhưng không quy định chi tiết rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của từng bên, điều kiện thực hiện ký quỹ… Do đó, đặt tình huống nếu bên mua bỏ một khoản tiền ra để ký quỹ tại ngân hàng nhằm bảo đảm thực hiện hợp đồng mua nhà ở. Tuy nhiên dự án xây dựng nhà ở đó được chủ đầu tư thực hiện chậm tiến độ, chậm bàn giao mà người mua nhà không thể đợi được. Khi đó họ rất khó lấy lại tiền đã ký quỹ bởi đơn giản là tài khoản đó bị phong tỏa và họ không chấp nhận chờ đợi mua nhà là họ đã vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm bằng ký quỹ.

Như vậy, bên bán có biện pháp để đảm bảo bên mua sẽ mua nhà nhưng bên mua lại không có cách nào để buộc bên bán phải thực hiện đúng tiến độ dự án, giao nhà đúng thời hạn hay đảm bảo các nghĩa vụ khác của bên bán. Do đó bên chịu thiệt hơn, rủi ro hơn là bên mua. Nhiều người nói rằng trong hợp đồng ký quỹ mua bán bất động sản, người mua đang “cầm dao đằng lưỡi”.

Mặt khác, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, sản phẩm bất động sản là nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được phép mua bán khi đã hoàn thành xây dựng phần móng đối với nhà chung cư và hạ tầng kỹ thuật đối với nhà thấp tầng. Mà có mua bán thì mới có ký quỹ, do đó người mua chỉ có thể gửi tiền ký quỹ khi công trình đã được xây dựng ở các giai đoạn được phép mua bán như trên.

Khoảng trống pháp lý đối với hoạt động ký quỹ mua bán bất động sản

Như trên đã phân tích, pháp luật cho phép nhưng lại không có quy định chi tiết hướng dẫn các bên thực hiện ký quỹ khi mua bán bất động sản. Điều này có khả năng gây rủi ro cho người mua và quá tự do cho bên bán. Do vậy cần sớm có quy định điều chỉnh hoạt động ký quỹ này để tạo sự công bằng hơn cho các bên.