Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất dự án đầu tư

Điều kiện đối với nhà đầu tư dự án được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thực hiện dự án đầu tư được quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai năm 2013. Ảnh minh hoạ

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất xây dựng dự án phi nông nghiệp như xây dựng nhà ở, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất… là việc làm cần có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được thực hiện theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013. Do đó, đối với đất nông nghiệp người sử dụng đất không thể chuyển mục đích sử dụng một cách tự do.

Bởi vì đất nông nghiệp là loại đất có vai trò rất quan trọng, nó đảm bảo an ninh lương thực cho quốc gia cũng như có ý nghĩa quan trọng về môi trường. Dân số ngày càng tăng cao, nhu cầu về lương thực cũng theo đó tăng lên mà diện tích đất sản xuất nông nghiệp có hạn nên Nhà nước luôn siết chặt quản lý đối với loại đất này. Nếu như cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp một cách tự do thì chắc chắn đất nông nghiệp dần dần sẽ bị chuyển hết sang đất ở, đất dịch vụ thương mại.

Điều kiện của nhà đầu tư được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư

Điều kiện đối với nhà đầu tư dự án được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thực hiện dự án đầu tư được quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai như sau:

• Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;
• Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Điều kiện trên đây áp dụng với nhà đầu tư các dự án sau:

• Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;
• Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
• Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.

Hồ sơ, thủ tục thực hiện chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất dự án

Người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp nói chung hay đất xây dựng dự án đầu tư nói riêng cần chuẩn bị một bộ hồ sơ theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT về hồ sơ giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồ đất. Hồ sơ gồm các tài liệu sau:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Biên bản xác minh thực địa;
• Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;
• Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình;
• Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;
• Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.

Thủ tục thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất dự án

Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất xây dựng dự án đầu tư được thực hiện theo thủ tục được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai. Cụ thể như sau:

• Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
• Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
• Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.