Bản tin bất động sản ngày 31/08: Rủi ro về sổ hồng khi mua chung cư mini

Imperia Smart City - Vinhomes Smart City mở bán từ 38 triệu/m2

Imperia Smart City - Vinhomes Smart City mở bán từ 38 triệu/m2

Dự án Imperia Smart City là tổ hợp căn hộ chung cư cao cấp nằm trong quần thể Vinhomes Smart City - đại đô thị thông minh thuộc địa phận phường Đại Mỗ và Tây Mỗ, Quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội. Imperia Smart City ra đời trên sự hợp tác giữa Vingroup và MIK Group.

Imperia Smart City bao gồm 2 phân khu với 5 tòa nhà có tổng số 3.922 căn hộ. Các căn hộ có diện tích đa dạng từ 28,3 – 76,2m2, thiết kế từ 1 - 3 phòng ngủ và căn Studio. Giá bán căn hộ Imperia Smart City hiện nay đang dao động từ 38 – 46tr/m2. Thời gian bàn giao dự kiến vào cuối năm 2021.

Thiên Quân Marina Plaza - TP Cần Thơ mở bán từ 28 triệu/m2

Thiên Quân Marina Plaza Cần Thơ là dự án căn hộ cao cấp tọa lạc tại số 2 đường Trần Bạch Đằng, phường An Khánh, TP Ninh Kiều. Đây là dự án chung cư do CTCP Đầu tư & Phát triển Thiên Quân - Marina Plaza Cần Thơ đầu tư xây dựng trên quỹ đất 4.480m2 quy mô 1 tòa tháp đôi.

Dự kiến, CĐT sẽ tung ra thị trường khoảng 530 căn hộ với diện tích từ 44 - 92m2, tương ứng là căn hộ 1 - 3PN. Giá bán các căn hộ ở đây từ 28 triệu đồng/m2 và dự kiến bàn giao trong cuối năm 2023.

Chỉ 23 triệu/m2 để sơ hữu căn hộ tại Thanh Trì Hà Nội

Là dự án chung cư của Công ty Cổ phần Tecco Hà Nội, Tecco Diamond Thanh Trì được xây dựng trên khu đất 7.525,8m2 gồm 2 Block A,B cao 25 tầng nổi , 2 tầng hầm. Dự án nằm trên địa bàn xã Tứ Hiệp, trung tâm của huyện Thanh Trì, TP Hà Nội.

Các căn hộ ở đây được thiết kết với diện tích đa dạng từ 63 – 106m2, mỗi căn có từ 2 - 3PN. Giá bán căn hộ ở đây khá rẻ so với mặt bằng chung ở TP Hà Nội, chỉ 23 triệu/m2. Thời gian bàn giao dự án dự kiến vào năm 2022.

Hải Phòng sẽ có 2 dự án hơn 4.000 tỷ tại KĐT Bắc sông Cấm

Hai dự án trên là:

Công trình Trung tâm chính trị - hành chính thành phố với quy mô 1 tầng hầm và các tầng nổi với tổng diện tích sàn khoảng 89.000m2; hệ thống giao thông và hạ tầng kỹ thuật xung quanh trên diện tích khoảng 9,88ha. Tổng mức đầu tư dự án vào khoảng 2.252 tỷ đồng.

Công trình Trung tâm hội nghị - biểu diễn thành phố với quy mô dự án khoảng 1.500 chỗ với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 41.900m2 và 12,39ha là hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Tổng mức đầu tư dự án vào khoảng 1.785 tỷ đồng.

Theo quy hoạch, Khu đô thị Bắc sông Cấm có quy mô diện tích 324ha, dân số dự kiến khoảng 17.500 người. Khu vực nghiên cứu quy hoạch nằm chủ yếu ở phía Bắc sông Cấm và một phần phía Nam sông Cấm thuộc các xã Hoa Động, Tân Dương, Dương Quan (huyện Thủy Nguyên); phường Minh Khai (quận Hồng Bàng) và phường Máy Tơ (quận Ngô Quyền).

Rủi ro về sổ hồng khi mua chung cư mini

Chung cư mini mua dễ, khó bán vì thiếu sỏ hồng.

Thời gian qua, các tòa chung cư mini không ngừng mọc lên, đặc biệt là tại các thành phố lớn. Ưu điểm của căn hộ loại này là giá rẻ, diện tích nhỏ, nằm ở các ngõ khu vực trung tâm nên thuận tiện đi lại. Tuy nhiên, vướng mắc lớn nhất của chung cư mini là sổ hồng.

Nguyên nhân là vì để có đủ điều kiện cấp sổ hồng, chung cư mini phải đáp ứng được quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Nhà ở 2014:

Có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín; Có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng; Có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư.

Ngoài ra, Quyết định 12/2017/QĐ-UBND của Hà Nội cũng quy định: Trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai phép thì công trình đó phải được kiểm tra, xử lý theo quy định. Sau xử lý, nếu công trình được phép tồn tại và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với diện tích xây dựng sai phép, không phép thì được xét cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy, trong trường hợp chung cư mini xây dựng không đảm bảo các điều khoản trên thì không thể cáp sổ hồng.

Thực tế, hiếm có chung cư mini nào đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận sở hữu bởi đa số căn hộ dạng này đều ít nhiều vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng, không đáp ứng điều kiện về xử lý nước thải, phòng cháy chữa cháy…

Khi không có Sổ hồng, người mua sẽ bị hạn chế một số quyền theo quy định của pháp luật như không thể chuyển nhượng hay thế chấp để vay vốn, không thể cho hưởng thừa kế và một số quyền dân sự khác… Cho nên, khi lựa chọn cho mình căn hộ chung cư mini, người mua cần tìm hiểu kỹ để đảm bảo quyền lợi cho bản thân.

Một số hình thức đầu tư BĐS phổ biến hiện nay

Kênh đầu tư lãi vốn

Đầu tư lãi vốn có thể hiểu là hình thức đầu tư chú trọng vào việc mua - bán bất động sản để tạo ra lợi nhuận liên tục. Lãi vốn thực chất là khoản chênh giữa giá mua vào và giá bán ra, phụ thuộc vào tiềm năng tăng giá của bất động sản.

Một số hình thức đầu tư lãi vốn thường gặp: Mua đất - xây nhà - bán; mua đất - phân lô - bán, mua đất - chờ tăng giá - bán; mua nhà - sửa chữa lại - bán…

Ưu điểm của kênh đầu tư lãi vốn là mang về một khoản lợi nhuận lớn. Tuy nhiên nhà đầu tư phải nắm bắt thông tin nhanh nhạy, biết phân tích và phán đoán thị trường một cách cực kỳ chính xác. Một cách thức đầu tư rất phổ biến là ăn theo các quy hoạch, theo các dự án lớn.

Kênh đầu tư dòng tiền

Một số hình thức đầu tư thu dòng tiền là: Mua đất, sau đó xây nhà trọ để cho thuê hoặc thuê nhà rồi cho thuê lại. Kênh đầu tư dòng tiền là hình thức đầu tư tạo doanh thu theo chu kỳ, có thể theo tháng, theo quý hoặc theo năm. Đây là kênh đầu tư rất phổ biến, thu hút nhiều nhà đầu tư không chuyên tham gia.

Ưu điểm của kênh đầu tư dòng tiền là mang về khoản lợi nhuận đều đặn hàng tháng. Chẳng hạn, với số vốn khoảng 300 triệu, nhà đầu tư có thể chọn đi thuê nhà rồi cho thuê lại, thu về một khoản tiền mỗi tháng dù khoản tiền này không quá lớn. Với hình thức đầu tư này, nhà đầu tư cần phải tính đến chi phí hao mòn sản phẩm qua thời gian khi ước tính lợi nhuận và thời gian thu hồi vốn. Cũng với số vốn 300 triệu này, có nhà đầu tư sẽ lựa chọn hình thức đầu tư lãi vốn (mua - chờ tăng giá - cho thuê) để thu về khoản tiền lớn hơn, xoay vòng vốn để tiếp tục đầu tư.

Kênh đầu tư kết hợp lãi vốn và dòng tiền

Không riêng lẻ đầu tư hay lãi vốn, có một hình thức đầu tư khác là kết hợp lãi vốn và dòng tiền. Chẳng hạn, nhà đầu tư xây phòng trọ cho thuê để khai thác trong khoảng 5 năm, sau đó giá nhà đất tại khu vực đó tăng cao, nhà đầu tư quyết định bán nhà.

Như vậy, trong quá trình cho thuê, nhà đầu tư thu về dòng tiền, còn khi bán sẽ thu về lãi vốn. Hoặc với quy mô lớn hơn, nhà đầu tư có thể mua mảnh đất rộng hàng nghìn m2, xây tòa nhà 20 tầng, sau đó bán các căn hộ từ tầng 6 đến tầng 20 để thu lãi vốn. Với tầng 1 đến tầng 5, nhà đầu tư có thể cho thuê văn phòng, trung tâm thương mại để thu về dòng tiền.