Thị trường bất động sản 'không ai giải cứu cho ai'

Thủ tướng Chính phủ "dằn mặt" các doanh nghiệp bất động sản

Cụ thể, theo Thủ tướng Phạm Minh Chính, khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản tới hiện tại "có những cái do khách quan, có những cái do điều kiện này kia nhưng có những cái do chính anh gây ra như anh dự báo không tốt, anh phát triển thị trường không tốt, anh đầu tư vốn không tốt thì anh phải tự khắc phục đi, anh tự điều chỉnh cho chính anh đã.

Ngân hàng nhà nước phải có quản lý nhà nước ở đây. Giảm bớt rủi ro, giảm bớt quản lý… thì đây là nghiệp vụ ngân hàng, các anh phải làm để làm sao các ngân hàng thương mại giảm được lãi suất cho vay cho các ngành kinh tế nói chung, trong đó có bất động sản. Cơ cấu lại nhóm nợ, giảm lãi suất, giảm các loại phí, lệ phí… đề nghị là ngân hàng phải có trách nhiệm vào đây. Lúc khó khăn, tôi nói tinh thần đại đoàn kết dân tộc là ở chỗ này, thương yêu nhau là ở chỗ này".

Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh, tinh thần của hội nghị là tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, "không ai giải cứu cho ai".

Sau hội nghị, Chính phủ sẽ ban hành nghị quyết, nhưng trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ quyền hạn, tinh thần hội nghị, các chủ thể phải thực hiện ngay các công việc để thực hiện hiệu quả các mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp đã đề ra.

Phát biểu tại hội nghị, Thủ tướng Phạm Minh Chính chỉ ra 8 vấn đề chính của thị trường bất động sản hiện nay. Đó là cơ cấu sản phẩm còn lệch pha: Phân khúc cao cấp nhiều, dư dả, có khi đang ế, nhưng ngược lại phân khúc cho người nghèo, người thu nhập thấp, bình dân, người lao động, con cái đối tượng chính sách lại thiếu hụt.

Ngoài ra, giá cả chưa hợp lý. Theo Thủ tướng, thu nhập bình quân đầu người của nước ta hiện chỉ 4.100 USD/năm, nhưng giá nhà ở TP Hồ Chí Minh đã lên đến 55 triệu đồng/m2. "Như vậy, mất 1 năm thu nhập mới mua được 2 m2 nhà ở", Thủ tướng nói.

Theo báo cáo cuối năm 2022 của Savills Việt Nam, kể từ năm 2018, giá sơ cấp trung bình đã tăng trung bình 11% mỗi năm. Trong khi đó, giá thứ cấp tăng 5% mỗi năm. Thị trường ghi nhận sự chênh lệch giữa giá bán sơ cấp và giá bán thứ cấp. lên tới 42%, nhiều nhất ở các dự án hạng A (52%), tiếp theo là hạng B (27%) và hạng C (25%).

Qua khảo sát, các dự án chung cư đang và sắp mở bán trên địa bàn TP Hà Nội có giá dao động trong khoảng 40-50 triệu đồng/m2. Thậm chí, nhiều dự án gần ngoại thành nhưng có giá xấp xỉ 100 triệu đồng/m2. Có thể kể đến như: Dự án Lancaster Luminaire: 66- 85 triệu đồng/m2; Dự án T&T Capella: 71-85 triệu đồng/m2; Dự án Green Diamond: 76-86 triệu đồng/m2...

Người đứng đầu Chính phủ cũng nhìn nhận các chính sách quản lý chưa phản ứng kịp thời với diễn biến thị trường. Mặt khác, thị trường còn tồn tại nhiều vướng mắc về pháp lý và khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn, gồm cả tín dụng, trái phiếu, chứng khoán và vốn huy động từ khách hàng.

Bên cạnh đó, quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch các dự án còn chậm trễ. Cán bộ một số nơi, một số thời điểm còn sợ trách nhiệm, không dám làm.

Cuối cùng, Thủ tướng Phạm Minh Chính thẳng thắn chỉ rõ các doanh nghiệp bất động sản chưa thực sự linh hoạt xử lý kịp thời những vướng mắc do chính mình gây ra.

Về quan điểm, tư duy, phương pháp luận giải quyết vấn đề, Thủ tướng nêu rõ, càng trong khó khăn, thách thức, các chủ thể liên quan (cơ quan quản lý, doanh nghiệp, ngân hàng, khách hàng) càng phải đoàn kết, phát huy tinh thần trách nhiệm, cùng xử lý các vấn đề trên tinh thần lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, cấu trúc này mà không hài hòa thì sẽ không ổn định và không ai phát triển được.

Cùng với đó, đã nói phải làm, đã cam kết phải thực hiện và thực hiện có hiệu quả cụ thể, cân đong đo đếm được. Vừa giải quyết vấn đề trước mắt, vừa xử lý các vấn đề lâu dài, không chuyển trạng thái đột ngột, điều hành giật cục.

Tuân thủ quy luật thị trường, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, bất động sản bình đẳng với các ngành nghề, lĩnh vực khác. Trong đó, điểm cân bằng, dung hòa của cung cầu thể hiện ở giá cả bất động sản, giá cả phải là động lực để thúc đẩy sự phát triển, chứ không phải triệt tiêu sự phát triển.

Các nhiệm vụ, giải pháp cụ thể với các chủ thể liên quan đã có đầy đủ trong các nghị quyết, chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các tài liệu, báo cáo của Hội nghị, Thủ tướng nhấn mạnh thêm một số nội dung.

Theo đó, các cơ quan quản lý nhà nước tăng cường quản lý nhà nước, rà soát, bổ sung, hoàn thiện thể chế, xây dựng quy hoạch, tăng cường giám sát, kiểm tra, giải quyết các vấn đề nổi lên.

Các tổ chức ngân hàng, tài chính phải khơi thông dòng vốn, giải quyết các vấn đề tín dụng.

Thủ tướng Phạm Minh Chính phát biểu tại hội nghị. Ảnh: Nhật Bắc/VGP

"Lúc làm ăn có lãi bù trừ với lúc làm ăn thua lỗ, không thể lúc nào cũng có lãi được, không thể khó khăn cũng đòi có lãi, không có ai nắm tay đến tối, gối tay đến sáng, phải góp phần vì cái chung" - Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh.

Những phát biểu của Thủ tướng Phạm Minh Chính tại hội nghị lần này đã nhận được sự đồng tình của dư luận. Thực tế ta có thể thấy, nếu doanh nghiệp không có vốn bền vững thì sẽ dễ dàng bị đào thải khỏi thị trường khi suy thoái. Cùng với đó, hình thức huy động vốn để thực hiện các dự án bất động sản bị "đánh mạnh" do kinh tế khó khăn sẽ không thể dùng làm đòn bảy tài chính. Thực tế nguồn cung bất động sản có giá ngày càng cao, nhưng nhu cầu ở thật ít đi cũng là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản bị chững lại.

Chia sẻ trên báo Tuổi trẻ, bạn đọc Phạm Hồng Phấn đồng tình vui mừng và đồng tình với những ý kiến của Thủ tướng Chính phủ: "Chấp nhận kinh tế thị trường tức là lời ăn lỗ chịu! Tôi thấy ý kiến của Thủ tướng Chính phủ rất chí lý, chí tình! Các doanh nghiệp bất động sản mà đại diện là các doanh nhân bất động sản phải tính đường tự cứu mình trước đã, chứ không thể lời thì đút túi, lỗ thì kêu cứu! Ai cứu đây? Hãy hạ giá thành của các bất động sản đã hoàn thành xuống, chấp nhận không có lợi nhuận, thậm chí bán lỗ vốn để lấy tiền khôi phục sản xuất. Nhà nước không thể giải cứu (không lẽ in tiền ra để cứu?), người dân thì không có khả năng giải cứu, các ngân hàng cũng khó mà bỏ tiền ra giải cứu (thực chất tiền của ngân hàng cơ bản huy động từ dân)...".

Cũng liên quan tới vấn đề này, chị Nguyễn Hoài Phương (Đống Đa, TP Hà Nội) cho hay, về vĩ mô không thể nói do lãi suất điều hành, siết tín dụng... làm thay đổi, tác động đến thị trường bất động sản. Ở đây chính sách thay đổi để bắt kịp xu hướng kinh tế chung, tức là nó phục vụ cho cả các lĩnh vực khác bao gồm cả thị trường tài chính, thị trường chứng khoán,...

"Về góc vi mô, việc các doanh nghiệp kêu cứu thật ra chỉ là "còn thở còn gỡ" kêu được gì thì kêu. Nhìn vào thực tế thị trường bất động sản chỉ là bong bóng. "Bong bóng" này xuất hiện từ cuối 2018 và nó có độ trễ để giãn nở, đến 2022 đang ở giai đoạn bị bào mòn nên bong bóng sắp vỡ", chị Nguyễn Hoài Phương thẳng thắn nêu quan điểm.

Những khó khăn hiện tại của thị trường bất động sản đến từ 3 vấn đề chính: Một là, tài chính của nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản không có thật, buộc phải huy động vốn. Theo đó, khi lãi suất ngân hàng điều chỉnh, doanh nghiệp sẽ bị chệch quỹ đạo dòng tiền dễ rơi vào khủng hoảng tài chính. Và khi doanh nghiệp không thể thực hiện đủ đúng thời hạn tài chính sẽ kéo theo hệ lụy như: dự án chậm tiến độ, sản phẩm không trả cho khách đủ sổ, ngân hàng hối thúc trả lãi suất... Bùng nổ tài chính xảy ra là tất yếu với doanh nghiệp.

Thứ hai, nhiều doanh nghiệp bất động sản lách luật, khi luật siết vào khiến doanh nghiệp lo sợ. Ví dụ điển hình gần đây nhất là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) tại dự án Aqua City Đồng Nai. Dự án xây xong, bán cho khách nhưng chưa đủ điều kiện huy động vốn. Trong khi đó quy định pháp luật nêu rõ dự án nhà ở hình thành trong tương lại chỉ được giao dịch khi và chỉ khi có thư bảo lãnh của ngân hàng và đủ điều kiện nghiệm thu được phê duyệt từ cơ quan chức năng. Vậy doanh nghiệp vẫn cố tình "cầm đèn chạy trước ô tô" dẫn đến sai phạm, không đảm bảo quyền lợi cho khách hàng, giờ doanh nghiệp kêu giải cứu, ai giải cứu?

Tình trạng này cũng diễn ra tại dự án Kingpalce của Công ty cổ phần tập đoàn Alphanam (Anphanam). Dự án Kingplace không hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có thể làm các thủ tục pháp lý trả sổ hồng cho cư dân. Vậy lúc huy động vốn xây dự án xong thì tiền đi đâu? Lỗi này lẽ nào của khách mua nhà? Hay chính sách chưa "nới"?

Thứ ba, nhu cầu ở thực của người mua nhà cao, tuy nhiên thu nhập bình quân đầu người tại các tỉnh thành chỉ ở mức trung bình 8-10 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, hiện nay chung cư thương mại ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM có giá 50-70 triệu đồng/m2 là phi thực tế. Việc thổi giá từ các doanh nghiệp cũng chính là nguyên nhân dẫn đến sản phẩm ế, khó thanh khoản.

Chị Nguyễn Hoài Phương dẫn chứng: "Cầm 3 tỷ nhưng phải mua một căn chung cư 55m2 cách trung tâm Hà Nội 10km là phi lý. Trong khi đó 3 tỷ có thể mua một căn nhà đất 30m2 cách ngõ 50m ngay trung tâm Hà Nội. Vậy thì nhu cầu người ở thực sẽ không chọn mua chung cư. Sản phẩm bất động nghỉ dưỡng, đất nền cũng vậy".

Do đó, chỉ khi doanh nghiệp bất động sản đảm bảo 3 yếu tố: Tài chính; Tuân thủ quy định pháp luật; Có kế hoạch marketing thì suy thoái hay lạm phát không phải vấn đề của nhà nước.

Cuối cùng là trái phiếu xanh. Nếu doanh nghiệp bất động sản còn dùng trái phiếu huy động trong khi vốn thực tế không đủ thanh khoản. Đầu tư dự án giàn trải, sản phẩm chỉ toàn cao cấp. Nếu huy động vốn qua trái phiếu thì doanh nghiệp phải thật sự có sản phẩm tốt bán cho lượng khách hàng ổn định mới đảm bảo dòng tiền không bị đứt gãy.

Cuối cùng là phát triển dự án bất động sản phải nhìn vào thực tế, ai cũng nói giá trị sản phẩm cao nhưng hạ tầng, dịch vụ không đáp ứng tốt sẽ chỉ "lùa gà" kinh doanh chộp giật thì không bền vững. Ví dụ đất nền tại vùng huyện có tỷ lệ thu nhập thuộc diện khó khăn nhất nhì cả nước như huyện Mù Cang Chải, tỉnh Yên Bái giá đất nền bằng với Bắc Ninh, Quảng Ninh. Giới đầu tư dùng đòn bảy đến thời điểm này hầu hết sẽ không đủ tài chính để duy trì.