Thị trường bất động sản 2 tháng đầu năm 2023: Biệt thự nghỉ dưỡng bán được 1 căn, shophouse giao dịch bằng 0

Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, trong 2 tháng đầu năm 2023, chỉ có 3 sản phẩm mới ra thị trường, giảm tới 99,2% so với cùng kỳ năm 2022. Cùng đó, thị trường cũng chỉ ghi nhận 1 giao dịch của dòng sản phẩm này.

Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận 6 căn mới ra mắt thị trường và không có giao dịch phát sinh trong 2 tháng đầu năm. Đặc biệt, Condotel không có dự án mở bán mới, thị trường gần như “chạm đáy” sau những tín hiệu hồi phục ở giai đoạn đầu năm 2022.

Lý giải về nguồn cung sụt giảm mạnh trong 2 tháng đầu năm, DKRA cho biết trước áp lực về lạm phát, lãi suất cũng như nguồn vốn tín dụng bị tắc nghẽn chưa được tháo gỡ, nhiều chủ đầu tư có tâm lý thận trọng khi đưa sản phẩm ra thị trường và liên tục dời thời gian triển khai bán hàng do chưa đạt lượng booking như kỳ vọng.

Đối với những dự án mở bán, giá bán sơ cấp không biến động nhiều so với tháng trước, tuy nhiên một số chủ đầu tư có đưa ra chính sách chiết khấu lên đến 30-40% giá bán nhằm kích cầu thị trường giữa bối cảnh khó khăn như hiện nay. Đồng thời, những chính sách như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc... vẫn tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng để hỗ trợ khách hàng. Dù vậy vẫn không kéo thị trường ra khỏi trạng thái "ngủ đông" như hiện nay.

Dù thị trường trầm lắng, nhưng giá bán shophouse nghỉ dưỡng trên thị trường sơ cấp không biến động nhiều so với tháng trước. Một số chủ đầu tư đưa ra chính sách chiết khấu lên đến 30-40% giá bán nhằm kích cầu thị trường giữa bối cảnh khó khăn như hiện nay.

Đồng thời, những chính sách như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc... vẫn tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng để hỗ trợ khách hàng. Dù vậy vẫn không kéo thị trường ra khỏi trạng thái đứng yên như hiện nay.

2 tháng đầu năm, cả nước chỉ ghi nhận 3 căn biệt thự nghỉ dưỡng mới và chỉ có một căn được giao dịch. Nguồn: DKRA

Kết quả nghiên cứu của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, những thông số tương tự, đồng thời chỉ ra một nghịch lý trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng là “khó bán nhưng giá vẫn neo cao”, duy trì mức tăng bình quân 5 - 6% theo năm.

Điển hình, ở Quảng Ninh, dự án Grand Bay Hạ Long, nhà biệt thự du lịch (resort villa) có giá khoảng 118 triệu đồng/m2, nhà phố thương mại (shophouse) có giá khoảng 120 triệu đồng/m2; dự án The Holiday Hạ Long, căn hộ du lịch (condotel) có giá khoảng 36 triệu đồng/m2.

Tại Khánh Hòa, dự án Ocean Front Villas, nhà biệt thự du lịch (resort villa) có giá khoảng 107 triệu đồng/m2; dự án NovaWorld Nha Trang, nhà phố thương mại (shophouse) có giá khoảng 83 triệu đồng/m2; dự án Vega City Nha Trang, nhà biệt thự du lịch (resort villa) có giá khoảng 137 triệu đồng/m2…

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam cho biết, nguyên nhân giá bán bất động sản nghỉ dưỡng không giảm và vẫn đang neo ở mức cao là do sự tăng trưởng nóng trong thời gian dài trước đây.

Thêm vào đó, tại một số địa phương gần đây đón sóng đầu tư lớn nhờ trợ lực từ loạt công trình hạ tầng trọng điểm (cao tốc, sân bay...), đơn cử như ở Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận. Sự hiện diện của nhiều đơn vị quản lý khách sạn quốc tế giúp nâng cao giá trị sản phẩm và định vị dịch vụ nghỉ dưỡng toàn vùng.

Theo chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển, bất động sản nghỉ dưỡng hiện tại đã là "thuốc độc" cho thị trường bất động sản và ngành kinh doanh du lịch lưu trú.

Ông Hiển phân tích, bắt đầu từ năm 2013 - 2014, bất động sản nghỉ dưỡng đem lại cơ sở vật chất "xịn" cho ngành du lịch, tạo dòng tiền kinh doanh lưu trú khá tốt. Nhưng từ năm 2017, với các dự án condotel nở rộ, điển hình là Khánh Hòa, chỉ trong vòng 2 năm, số lượng phòng du lịch 4, 5 sao dạng condotel đang xây mới đã tương đương với số phòng hiện hữu; hay Đà Nẵng với hàng loạt condotel xây mới, dư cung không thể khai thác, đã nổ ra vụ Cocobay như một xác nhận loại hình condotel đã thất bại.

Còn ở khu vực Phước Hải - Hồ Tràm - Phan Thiết, giá đất thô tăng chóng mặt theo giá bán các biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng.

Trong 2 tháng đầu năm 2023, biệt thự nghỉ dưỡng chỉ có 1 căn được giao dịch, nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng không bán được căn nào, condotel không có nguồn cung mới mở bán. Ảnh minh họa

Ông Hiển viện dẫn một dự án 5ha ở Phước Hải, được giao năm 2010 rồi bỏ hoang đến năm 2017 bán lại được 50 tỷ đồng, giúp chủ đất trả hết nợ; tiếp đến năm 2019, chủ mới được nhà đầu tư khác trả 420 tỷ đồng nhưng ông chủ không bán, vì tin rằng xây nên resort bán condotel sẽ kiếm lời không dưới ngàn tỷ....

Cũng từ ước tính làm dự án quá "ngon ăn" nên giá đất thô không chỉ ven biển mà vào phía trong 1 - 5km của vùng Phước Hải đến Hồ Tràm, trước đây làm gì cũng không sống nổi trên vùng bán hoang mạc, biển không êm thì giờ theo sóng đã tăng từ 5 lần đến hai, ba chục lần. Thế nhưng nhà đầu tư mua ôm năm 2020, 2021 vẫn tin họ sẽ lời vài chục, đến 100% sau 1, 2 năm ôm....

TS Đinh Thế Hiển cho rằng các dự án bất động sản nghỉ dưỡng mọc lên dầy đặc ở các nơi sẽ làm tổn hại môi trường thiên nhiên, thu hút du lịch vùng đó, theo kiểu cạnh tranh phá giá nhưng sẽ giảm chất lượng phục vụ, rồi tự kéo nhau mất khách. Năm 2022 và 2023 du lịch Thái Lan vẫn tốt, còn Việt Nam có nhiều khu bất động sản nghỉ dưỡng đẹp mà vẫn vắng khách....

"Tóm lại, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ sụp đổ, đem lại mất mát rất lớn cho các công ty bất động sản và các nhà đầu tư cá nhân. Nhưng sự sụp đổ đó là cần thiết để giá đất ở các vùng biển trở về hợp lý; để các cá nhân và công ty đầu tư kinh doanh du lịch lưu trú chuyên nghiệp có thể đầu tư sinh lời hợp lý, ngành du lịch có thể phát triển bền vững, kéo theo người dân địa phương kinh doanh dịch vụ sinh sống tốt", vị chuyên gia bình luận.