Theo chuẩn IMF thì người dân Việt Nam cần 57 năm để mua được căn hộ

Theo tính toán của IMF (Quỹ tiền tệ quốc tế), “bong bóng” bất động sản xảy ra nếu hội tụ đủ 2 điều kiện. Thứ nhất, nếu thu nhập của người lao động bình thường dành dụm trên 30 năm mới mua được 1 căn nhà là có hiện tượng “bong bóng”. Thứ hai, tiền cho thuê nhà trên 30 năm không hoàn vốn nghĩa là có “bong bóng”.

Cuối năm 2021, theo báo cáo của Savills giá bán căn hộ sơ cấp có xu hướng tăng và chưa dừng lại. Người có nhu cầu mua để ở rất khó để tìm kiếm căn hộ bình dân đáp ứng lượng nhu cầu nhà ở lớn. Các dự án Hạng C có giá bán trung bình trong năm 2021 ở mức giá bán đã đạt 56,5 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 27% theo năm.

Cụ thể vào quý 4/2021, ngoại trừ 1 dự án có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 thông thủy, các dự án Hạng C có giá bán dao động từ 37 triệu đồng/m2 thông thủy đến 60 triệu đồng/m2 thông thủy. Các dự án cải thiện về chất lượng phát triển có đa dạng tiện ích nội khu, thiết bị và vật liệu bàn giao từ các nhà cung cấp nổi tiếng, hay gần khu dân cư hiện hữu và cơ sở hạ tầng công cộng.

Tháng 6/2022, theo báo cáo thị trường mới nhất của kênh Batdongsan.com.vn, giá rao bán chung cư tại Hà Nội và TP HCM trong năm tháng đầu năm 2022 đã tăng so với mặt bằng giá năm 2021. Trong đó, Hà Nội có tốc độ tăng nhanh hơn với 8%, còn TP HCM tăng 5%.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa (Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia), thị trường bất động sản Việt Nam đang ở mức báo động theo các tiêu chí của Quỹ tiền tệ Quốc tế (IMF). Cụ thể theo IMF, để mua một căn hộ, những người lao động có thu nhập trung bình phải dành ra tới 30 năm tiền lương trở lên là có dấu hiệu “bong bóng”.

Tính toán của IMF cho thấy, tại Việt Nam người lao động có thu nhập trung bình phải bỏ ra tới 57 năm tiền lương mới mua được một căn hộ. Giao dịch bất động sản trong thời gian gần đây chủ yếu là của các nhà đầu tư dự án và các nhà đầu tư thứ cấp (đầu cơ). Các giao dịch mua nhà để ở cho những tầng lớp lao động trung bình là quá ít. Đây cũng là một chỉ báo cho thấy nguy cơ “bong bóng” bất động sản đang đến gần.

Trong khi đó tại Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý 1/2022, ông Phạm Anh Khôi – Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng viện nghiên cứu thị trường Đất Xanh Services cho biết "Giá bán căn hộ trung bình tại TP HCM đã tăng lên 64 triệu đồng/m2, tăng 9% theo quý; tại Hà Nội đã ở mức 45 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý”.

Cũng theo TS Lê Xuân Nghĩa thì thống kê từ năm 2019 đến nay, giá đất nền và giá nhà ở gắn liền với đất tăng ít nhất 3 lần, không ai tưởng tượng được. Giá chung cư cũng tăng ít nhất 50%. Giá đất nền vùng ven có quy hoạch cơ sở hạ tầng tăng đột biến.

Tại Hà Nội, có thời điểm giá căn hộ bị “thổi giá” lên tới 130-200 triệu đồng/m2, người mua chủ yếu là đầu cơ, người có nhu cầu thực không ai mua giá đó. Tình trạng hằng hà sa số nhà đầu cơ mua bất động sản để đấy và chờ giá lên hoặc cho thuê…

Có những căn biệt thự tại Gia Lâm (Hà Nội), nếu năm 2016 có giá gốc khoảng 11 tỷ đồng, cách đây 2 năm đứng ở mức giá 34 tỷ đồng và đầu năm 2022 tăng vọt lên mức giá 70 tỷ đồng. Thị trường bất động sản lên giá "điên rồ".

Thử làm bài toán kinh doanh đối với một căn nhà liền thổ có giá mua 60 tỷ đồng. Nếu cho thuê 30 triệu đồng/tháng, sau 100 năm mới thu về 36 tỷ đồng. Điều này cho thấy, giá nhà đất quá cao (ảo), tỷ suất sinh lời sẽ rất thấp nếu so với gửi tiết kiệm ngân hàng lãi suất 5%/năm (lãi 250 triệu đồng/tháng)…

Theo IMF, “bong bóng” bất động sản xảy ra nếu hội tụ đủ 2 điều kiện: Thứ nhất, nếu thu nhập của người lao động bình thường dành dụm trên 30 năm mới mua được 1 căn nhà là có hiện tượng “bong bóng”; Thứ hai, tiền cho thuê nhà trên 30 năm không hoàn vốn nghĩa là có “bong bóng”.