Sổ đỏ là gì? Điều kiện để được cấp sổ đỏ

Sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ thực chất là "Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất".

Sổ đỏ hay bìa đỏ có tên gọi pháp lý là "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" được cấp theo quy định tại nghị định số 60-CP của Chính phủ và Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của tổng cục địa chính. Sở dĩ người ta gọi là sổ đỏ bởi loại giấy tờ này có bìa màu đỏ.

Các loại đất được cấp sổ đỏ bao gồm: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất làm nhà ở thuộc nông thôn; Các thửa đất có công trình nhưng không phải là nhà ở, thửa đất ở chưa có nhà hoặc nhà tạm thuộc nội thành phố, nội thị xã, thị trấn. Hình thức bên ngoài sổ có màu đỏ đậm, do UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp cho chủ sử dụng.

Điều kiện để được cấp sổ đỏ

Điều kiện cấp sổ đỏ khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Trường hợp 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất (QSDĐ) không mang tên người khác

Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 có quy định, những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và có một trong các loại giấy tờ sau là đủ điều kiện cấp Sổ đỏ và sẽ được cấp sổ, đồng thời không phải nộp tiền sử dụng đất:

Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; Giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà ở… Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 như: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980.

Trường hợp 2: Có giấy tờ về QSDĐ nhưng ghi tên người khác

Khoản 2 Điều 100 Luật đất đai 2013 có quy định hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ đã liệt kê ở trường hợp 1, nhưng trên giấy tờ đó ghi tên người khác. kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên liên quan do mua bán, tặng, cho mà chưa sang tên... Đất đang sử dụng chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ trước ngày 01/07/2014; Đất đang sử dụng không có tranh chấp.

Trường hợp 3: Quyết định của Tòa án, cơ quan thẩm quyền

Hộ gia đình, cá nhân được cấp Sổ đỏ khi sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án nhân dân; Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; Văn bản công nhận kết quả hòa giải; Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Trường hợp 4: Nhà nước giao đất, cho thuê đất

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Sổ thì được cấp Sổ; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện.

Điều kiện cấp sổ đỏ khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Có hai điều kiện cần lưu ý khi muốn cấp sổ đỏ.

Trường hợp 1: Không phải nộp tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

Sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 mà không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 (tham khảo tại trường hợp 1, Điều kiện cấp sổ đỏ khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất); Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Trường hợp 2: Nộp tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau:

Sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; Không vi phạm pháp luật về đất đai; Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai quy định: Các trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai;

Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng;

Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

Một số chính sách liên quan tới sổ đỏ vừa có hiệu lực từ tháng 9/2021

Không cần nộp bản sao giấy tờ tùy thân khi làm sổ đỏ

Thông tư 09/2021/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn Luật Đất đai.

Theo Thông tư này, khi Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư đã chia sẻ và kết nối với dữ liệu của các ngành, lĩnh vực trong đó có lĩnh vực đất đai, người dân khi đi làm các thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) không cần phải nộp bản sao CMND, Căn cước công dân hoặc Sổ hộ khẩu.

Thay vào đó, thông tin của người dân sẽ được khai thác từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư.

Nhiều thay đổi về thông tin ghi trên Sổ đỏ

Thông tư 09/2021/TT-BTNMT có hiệu lực từ 01/9/2021 cũng có một số quy định về ghi thông tin trên Sổ đỏ như sau:

Bổ sung quy định mã MX (mã đơn vị hành chính cấp xã nơi có thửa đất) trên Sổ đỏ sẽ được thay thế bằng mã đơn vị hành chính cấp huyện, nếu cấp huyện không có đơn vị hành chính cấp xã.

Quy định rõ hơn cách viết xác nhận trên Sổ đỏ trong trường hợp tặng cho thửa đất để làm đường giao thông, thủy lợi hoặc công trình công cộng khác.

Bổ sung thông tin ghi trên Sổ đỏ đã cấp, nếu trước đây Sổ đỏ đó được cấp chung cho nhiều thửa đất, nay có thửa đất được tách ra để cấp riêng một Sổ đỏ

Thông tư này cũng bổ sung 02 trường hợp đăng ký biến động được cấp Sổ đỏ bao gồm: Thửa đất được tách ra để cấp riêng Sổ đỏ đối với trường hợp Sổ đỏ được cấp chung cho nhiều thửa; Thay đổi diện tích đất ở trong thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở do xác định lại diện tích đất ở theo quy định.

Một trong những điểm mới khác của Thông tư này là quy định cụ thể về việc ghi thông tin trên Sổ đỏ trong trường hợp người dân tự nguyện tặng cho một phần thửa đất, để làm đường giao thông, công trình thủy lợi hoặc công trình công cộng khác…

Cách phân biệt sổ đỏ thật - giả

Thời gian vừa qua, rất nhiều vụ án liên quan tới việc sử dụng sổ đỏ giả để lừa đảo diễn ra trên địa bàn cả nước. Các đối tượng xấu thường chọn một khu đất và làm giả sổ đỏ đứng tên mình, sau đó đi lừa bán, cầm cố mảnh đất trên với người dân và cả Ngân hàng.

Với thủ đoạn lừa đảo tinh vi cùng sự trợ giúp của công nghệ in ấn hiện đại, bọn lừa đảo có thể qua mặt khách hàng và văn phòng công chứng một cách dễ dàng. Chúng dùng thủ đoạn hết sức tinh vi với phương thức scan để lấy bản mẫu, rồi đưa lên máy tính xử lý nội dung, sau đó in phun màu và dùng con dấu giả. Dưới đây là một số phương pháp phân biệt sổ đỏ thật - giả:

Dùng kính lúp kiểm tra

Sổ đỏ thật giả khi soi dưới kính lup sẽ lộ ra điểm khác nhau

Cách soi sổ đỏ giả là dùng kính lúp để nhận biết sổ đỏ thật giả qua các họa tiết, hoa văn. Giấy chứng nhận giả thường họa tiết không có các tổ hợp chấm mực hồng, trong khi giấy chứng nhận thật thường có các tổ hợp chấm mực.

Nếu sổ đỏ được ép plastic thì người mua cũng cần phải cẩn thận vì việc ép plastic sẽ khiến người mua khó phát hiện được giả hay thật. Cách nhận biết sổ đỏ giả thật là nếu nhìn kỹ bạn sẽ thấy sổ giả không có phần in nổi.

Dùng đèn pin soi

Phân biệt sổ đỏ thật và sổ đỏ giả bằng đèn pin

Một cách khác để người mua nhà đất kiểm tra sổ đỏ thật hay giả là dùng đèn pin chiếu vào vị trí dấu ở sổ đỏ một góc khoảng 10 - 20 độ. Sổ đỏ giả thì các chi tiết lõm và không rõ còn sổ đỏ thật các chi tiết lồi và rõ ràng nội dung.

Kiểm tra số seri

Muốn nhận biết sổ đỏ thật hay giả thì bạn xem kỹ các vị trí có thể bị tẩy xóa gồm số sổ, số vào sổ, loại đất, hình thức sử dụng, diện tích, thời hạn, sơ đồ. Những sổ đỏ có trang bổ sung thì cần kiểm tra trang này gồm dấu giáp lai, các vị trí trang có bị tẩy xóa không.

Kiểm tra phôi in

Cách kiểm tra này chỉ thích hợp đối với nhũng cuốn sổ được làm từ phôi giả và được in bằng laze. Việc in sổ giả được kẻ gian thực hiện bằng cách scan sổ gốc sau đó in ra 2 mặt rồi tiến hành dán lại. Bởi việc in 2 mặt trên cùng một phôi rất khó để canh đều. Chính vì vậy, nhận biết sổ đỏ giả khi dán 2 mặt của một cuốn sổ lại với nhau rất dễ để lại dấu vết, để khắc phục việc này kẻ gian thường đem ép plastic cuốn sổ. Hãy cẩn trọng với những cuốn sổ được ép plastic, một ngày nào đó bạn sẽ thấy may mắn vì biết được điều này.

Đối với những sổ có nhiều trang cần phải xem kỹ dấu giáp lai của các trang với sổ gốc, sổ có bị tẩy xóa hay không. Nếu quyển sổ này được thế chấp nhiều lần bạn phải nhất thiết kiểm tra kỹ dấu mộc, chữ ký của văn phòng công chứng hoặc của phòng tài nguyên môi trường.

Kiểm tra con dấu và chữ ký

Có những sổ đỏ giả phần ghi chức danh đề ký thay chủ tịch UBND TP nhưng phần con dấu lại ghi Chủ tịch. Vì vậy, bạn cũng có thể xem xét dấu hiệu này khi kiểm tra giấy tờ làm giả sổ đỏ quyền sử dụng đất.

Hỏi văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Cách mà chắc chắn và an toàn nhất là bạn mang giấy chứng nhận đến văn phòng đăng ký sử dụng đất để kiểm tra là thật hay giả.

Trong trường hợp nếu bạn đã thích và muốn mua lô đất đó thì bạn phải tiến hành thủ tục sang tên ngay lúc chồng tiền. Bởi khi tiến hành sang tên thì sổ sẽ được kiểm tra là thật hay giả, nếu phát hiện sổ giả sẽ bị ngăn chặn kịp thời.