Nỗ lực giảm bớt hàng tồn kho bất động sản của Trung Quốc khiến các nhà phát triển không mấy vui vẻ

Theo các nhà phân tích và nhà phát triển cho biết, những nỗ lực của Trung Quốc nhằm giải quyết lượng bất động sản tồn kho lớn bằng cách biến những ngôi nhà chưa bán được thành nhà ở giá rẻ khó có thể giúp ích cho các nhà phát triển đang gặp khó khăn về tiền mặt do quy mô hạn chế của chương trình và giá có thể thấp.

Trong nỗ lực hỗ trợ lĩnh vực bất động sản, tháng trước Trung Quốc đã công bố kế hoạch cấp vốn vay trị giá 300 tỷ NDT (41 tỷ USD), vốn có thể thúc đẩy khoản tín dụng ngân hàng trị giá 500 tỷ USD cho các doanh nghiệp nhà nước (SOE) tại địa phương mua những căn nhà đã hoàn thiện và chưa bán được. Các ngân hàng Trung Quốc dự kiến sẽ cung cấp các khoản vay lãi suất thấp hơn cho các doanh nghiệp nhà nước thông qua cơ chế được ngân hàng trung ương hỗ trợ để mua nhà từ các nhà phát triển với “giá hợp lý” và chuyển thành nhà ở giá phải chăng.

Tuy nhiên, một số nhà phát triển bất động sản tư nhân cho rằng có rất ít các dự án của họ được chọn vì cơ sở cho vay không đủ và chương trình này dự kiến chỉ triển khai ở các thành phố lớn hơn, vốn đã có sẵn nhà ở giá rẻ.

Một khu phát triển dân cư đang được xây dựng của Country Garden ở Thượng Hải, Trung Quốc ngày 29 tháng 2 năm 2024. Ảnh REUTERS/Xihao Jiang

Bên cạnh đó, giá mua từ các SOE cũng có thể thấp. Tâm lý thận trọng của các nhà phát triển bất động sản có thể là một thách thức đối với Trung Quốc, khi làn sóng các biện pháp hỗ trợ trong hai năm qua chưa thể vực dậy được lĩnh vực bất động sản. Trong khi đó, lĩnh vực này vốn đóng góp 25% GDP và vẫn là lực cản lớn đối với nền kinh tế.

Các nhà phân tích tại Citi và Bank of America cho biết cần phải giảm giá nhà 50% để đảm bảo lợi nhuận khiêm tốn cho các SOE. Thêm vào đó, ngay cả khi các chủ đầu tư có thể thu lợi từ việc bán căn hộ đã hoàn thiện cho các SOE, chính quyền địa phương có thể yêu cầu số tiền thu được sử dụng để hoàn thành các dự án hiện tại thay vì trả nợ.

Giám đốc điều hành của một nhà phát triển bất động sản đang gặp khó khăn về tài chính cho biết kế hoạch hỗ trợ trên sẽ không giúp ích gì cho họ với tư cách là một công ty niêm yết trên thị trường cũng như trả nợ nước ngoài. S&P cho rằng việc chuyển đổi lượng nhà tồn kho hiện có thành nhà ở xã hội cũng sẽ làm tăng lượng giao dịch ở phân khúc cấp thấp và giảm giá nhà đất nói chung.

Nhà phân tích Esther Liu của S&P Global Ratings nhận định chỉ một số ít nhà phát triển bất động sản gặp khó khăn sẽ được hưởng lợi từ kế hoạch của chính phủ, khi việc hoàn thiện các căn nhà đang xây dựng vẫn là khó khăn mà các chủ đầu tư hiện phải đối mặt. Trong khi một số ngân hàng cho rằng chương trình nhà ở giá rẻ có thể dẫn đến sự suy giảm chất lượng tài sản vì các SOE sẽ phải vật lộn để tạo ra đủ lợi nhuận trả các khoản vay ngân hàng.

Theo nhà phân tích Zerlina Zeng tại công ty dịch vụ tài chính CreditSight, các ngân hàng và SOE đối mặt với nguy cơ cao do phải chịu hoàn toàn rủi ro tín dụng và đầu tư.

Một số chủ đầu tư cho biết mua với giá gốc, nghĩa là giảm 20-30% so với giá thị trường, tốt hơn mong đợi.

Một giám đốc điều hành cấp cao của một nhà phát triển tư nhân đang vỡ nợ cho biết công ty của ông sẽ quan tâm đăng ký nếu các thành phố khác đưa ra những lời đề nghị tương tự như Xintangzhen, nhưng ông cho rằng những lời đề nghị sẽ thấp và không đủ để trang trải các khoản vay xây dựng.

Một quan chức cấp cao của một nhà phát triển có trụ sở tại Thượng Hải cho biết: “Nếu số tiền đó thậm chí không đủ để trang trải khoản vay phát triển thì làm sao chúng tôi có thể hoàn trả khoản vay? Ngân hàng cho vay cũng sẽ không đồng ý”.

Tuy nhiên, các nhà phân tích tại Citi và Bank of America cho biết cần phải giảm giá 50% để đảm bảo lợi nhuận khiêm tốn cho các doanh nghiệp nhà nước, vì nhà giá rẻ thường được bán với mức chiết khấu 10-50% cho nhà riêng.