Nhà đầu tư đã 'vỡ mộng' rót vốn vào shophouse – nhà phố thương mại

Nhà phố thương mại là sự kết hợp của 2 công năng: vừa ở vừa kinh doanh. Đặc điểm loại hình này khiến nhiều năm trước khi mới xuất hiện tại Việt Nam, shophouse – nhà phố thương mại được quảng cáo là “gà đẻ trứng vàng”, mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư cả về bài toán dòng tiền và tăng giá của sản phẩm. Thế nhưng trên thực tế, lợi nhuận cho thuê thấp, hiệu quả khai thác kinh doanh không bằng các mặt bằng bán lẻ trong các trung tâm thương mại đã khiến phân khúc này rơi cảnh ế ẩm, tỉ lệ trống cao. Thực tế cho thuê ảm đạm khiến sức bật về giá trên thị trường mua bán chậm và tài sản cũng khó thanh khoản.

Nhiều shophouse tại Kiến Hưng (Hà Đông) đang bị để trống, không có người thuê. Thực tế, trước đó những shophouse này cũng có người thuê nhưng do tình hình kinh doanh không thuận lợi nên người thuê đã trả mặt bằng. Giá bán các căn shophouse tại đây lên tới 17-20 tỷ đồng/căn, tính ra giá bán trung bình theo m2 là 230-250 triệu đồng/m2. Thế nhưng giá thuê chỉ đạt khoảng 30-35 triệu đồng/tháng. Tình trạng tương tự cũng diễn ra với các dãy shophouse nằm trên trục đường Tố Hữu (Hà Đông). Rất nhiều căn nhà phố thương mại có giá lên tới hàng chục tỉ đồng, giá theo mỗi m2 dao động 200-300 triệu đồng/m2 nhưng cũng đang trong tình trạng bỏ trống, không có người thuê.

Tại quận Tây Hồ, với tổng giá thành một căn shophouse lên tới 27-30 tỷ nhưng giá thuê cũng chỉ đạt khoảng 35-40 triệu đồng/tháng. Một số căn có vị trí đẹp thì giá thuê cao hơn, đạt 45 triệu đồng/tháng. Nhưng nhìn chung, tình trạng bỏ trống cũng diễn ra khá phổ biến. Thực tế này cũng đang diễn ra tại quận Nam Từ Liêm và quận Hoàng Mai (Hà Nội). Như vậy, tỉ suất lợi nhuận cho thuê của shophouse chỉ đang dao động khoảng 2%/năm, một con số rất thấp so với gửi tiết kiệm ngân hàng.

Bà Nguyễn Thị Thanh Lưu – chủ 1 căn shophouse tại một dự án chung cư thuộc quận Hoàng Mai cho biết, shophouse của bà là shophouse khối đế nên có tổng giá thành rẻ hơn, chỉ tầm khoảng 10 tỷ/căn thế nhưng việc cho thuê cũng vô cùng èo uột khi giá thuê chỉ được khoảng 20 triệu đồng/tháng. Và do không cạnh tranh được với hệ thống siêu thị gần đó cũng như chợ dân sinh, nên người thuê liên tục trả mặt bằng. Bà xuống tiền mua shophouse vì tin vào lợi nhuận quảng cáo đạt từ 8-12% trước đó nhưng hiện tại, lợi nhuận đạt được không nổi 1/3 con số đó.

Lý giải sự ế ẩm của phân khúc shophouse – nhà phố thương mại, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội cho biết, tuỳ diện tích thuê và vị trí, khu vực, giá thuê của shophouse đang rất cao, thơi gian thanh toán tiền thuê dài, thường từ 6 tháng đến một năm, tạo nên gánh nặng tài chính rất lớn với khách thuê. Trong khi khi đó, yếu tố giúp các khách thuê nhanh chóng thúc đầy kinh doanh là họ phải tối ưu hoá được dòng vốn điều lệ để thúc đẩy doanh số bán hàng. Đây chính là lý do khiến các doanh nghiệp, nhãn hàng không chịu được chi phí mặt bằng cao của các nhà phố.

Thứ hai, hiện nay, quy định của các cơ quan quản lý đối với việc phòng cháy chữa cháy tại các toà nhà ngày càng siết chặt. Chính vì vậy, các sản phẩm nhà phố rất khó có thể đáp ứng được yêu cầu về phòng cháy chữa cháy. Hoặc nếu đáp ứng được, thì tiền đầu tư ban đầu của các chủ nhà rất lớn, không nhiều chủ nhà chịu bỏ ra chi phí này. Với các khách thuê, đây cũng là yếu tố được họ xem xét kỹ lưỡng để lựa chọn mặt bằng thuê, nhằm đảm bảo an toàn, phòng tránh những rủi ro và tuân thủ đúng quy định pháp luật.

Thứ ba là về pháp lý, những khách thuê là doanh nghiệp, nhãn hàng nước ngoài luôn yêu cầu chủ nhà phải có giấy phép bán lẻ. Trong khi đó, để có giấy phép bán lẻ, các nhà phố phải có công năng bán lẻ trong giấy phép xây dựng và tuân thủ theo các quy định, quy chuẩn về xây dựng. Chính vì vậy, mô hình nhà phố, shophouse rất khó để có thể xin duyệt được giấy phép bán lẻ theo đúng nhu cầu của các nhãn hàng lớn. Đó là lý do khiến nhiều hãng khó có thể lựa chọn thuê các mặt bằng nhà phố.

Bên cạnh đó là sự phát triển của thương mại điện tử khiến các doanh nghiệp có nhu cầu thu hẹp các cửa hàng truyền thống, phát triển việc kinh doanh bán hàng trên nền tảng trực tuyến để tiết kiệm chi phí thuê mặt bằng kinh doanh.