Khan vốn, thị trường bất động sản đứng trước nguy cơ đóng băng

Doanh nghiệp và khách hàng đều khó tiếp cận vốn

Thị trường bất động sản đã bắt đầu “ngấm đòn” tín dụng. Bởi lãi suất tăng, tỷ giá tăng đương nhiên nghĩa vụ trả nợ của doanh nghiệp tăng và doanh nghiệp nào quản quản lý tài chính không tốt, thậm chí là còn mất cân đối dòng tiền sẽ mất khả năng thanh toán.

Một số ngân hàng thương mại đã tăng lãi suất huy động tiết kiệm sau khi Ngân hàng Nhà nước tăng lãi suất điều hành trước đó. Lãi suất cao, người dân sẽ gửi tiền vào ngân hàng, dòng tiền vào bất động sản hạn chế. Mặt khác, lãi suất cho vay tăng, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính không có khả năng trả nợ sẽ buộc phải bán bất động sản cắt lỗ.

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản, nếu tăng lãi suất, doanh nghiệp bất động sản sẽ chịu nhiều khó khăn và rủi ro nhất. Vì bản thân doanh nghiệp bất động sản khi hoạt động cũng chủ yếu trên nguồn vốn đi vay ngân hàng, bản thân người mua nhà cũng phải vay tiền, nên thị trường bất động sản sẽ chịu tác động kép.

Thời gian trước, thị trường nhà đất từng nhiều lần chịu ảnh hưởng tiêu cực trong mỗi chu kỳ lãi suất đi lên với giai đoạn đầu thường có hiện tượng nhiều nhà đầu tư vì không chịu nổi áp lực nên phải bán cắt lỗ nhanh, rồi sau đó thị trường sẽ rơi vào giai đoạn trầm lắng, đóng băng trong suốt thời gian dài.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực CLB bất động sản Hà Nội, việc tăng lãi suất huy động của các ngân hàng sẽ thu hút được rất nhiều tiền gửi. Tuy nhiên, điều này sẽ không tốt cho thị trường bất động sản.

“Thị trường bất động sản đang chững, giao dịch khó, nhiều người vẫn đang bị kẹt. Lãi suất ngân hàng tăng cao, việc vay đầu tư bất động sản sẽ khiến nhà đầu tư cân nhắc” - ông Nguyễn Thế Điệp đánh giá.

Giao dịch sụt giảm nhưng nhu cầu thực vẫn ở mức cao

Tại lễ công bố Báo cáo Thị trường Bất động sản quý III/2022 với chủ đề “Đầu tư thận trọng - Củng cố nền tảng" mới đây, ông Nguyễn Chí Thanh, phó Chủ tịch Hiệp hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt và sản phẩm bán ra chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp, có mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực.

Tỷ lệ hấp thụ trong quý III chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm. Lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhiều nhà đầu tư do dự, dừng lại quan sát thị trường khi vốn tín dụng khó khăn, lãi suất vay tăng. Giá bất động sản có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại để thu hút khách hàng.

"Việc sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà để đầu tư phải được tính toán một cách thận trọng, hướng vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực trên nền tảng cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh, đề phòng thị trường sẽ có những diễn biến tiêu cực", VARS khuyến cáo.

Quan sát phân khúc bất động sản nhà ở, VARS đánh giá nguồn cung phân khúc này đang thiếu về số lượng và yếu về chất lượng. Sản phẩm bình dân, nhà ở phù hợp túi tiền quá ít so với sản phẩm cao cấp giá trị lớn. Tổng cung 9 tháng đầu năm đạt 41.886 sản phẩm, tương đương 77,9% so với 2021 và 24% so với 2018.

Trong khi đó, các doanh nghiệp thời gian qua vẫn tập trung đầu tư vào các loại hình bất động sản cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng mà chưa coi trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở bình dân giá rẻ, nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu cho phần đông người dân, nhất là ở các khu công nghiệp, khu đô thị lớn.

Báo cáo của VARS cũng chỉ rõ, ở phân khúc nhà ở, lực cầu mạnh nhưng hấp thụ không cao bởi sản phẩm phù hợp ít và giá quá cao. Tỷ lệ hấp thụ trung bình 9 tháng chỉ đạt 43%. Riêng quý III đã giảm mạnh so với hai quý trước đó, chỉ đạt 33,5%. Lực cầu thực chiếm chủ yếu, còn cầu đầu tư dè dặt hơn vì yếu tố giá cao, dư địa sinh lời ít.

Tuy nhiên, đại diện VARS cũng khẳng định, Chính phủ đã có những nghị quyết, chỉ thị, tạo điều kiện phục hồi thị trường bất động sản thông qua tín dụng, thuế, đất đai, quy hoạch. Trong khi đó, Việt Nam là nước có dân số trẻ và nhu cầu ở thực luôn luôn cao. Những dấu hiệu tích cực từ các chính sách vĩ mô và thị trường bất động sản cho thấy thị trường sẽ không bị rơi vào cảnh đóng băng toàn diện mà chỉ giảm tăng trưởng ở một số phân khúc và sẽ sớm bước vào giai đoạn tái cơ cấu.

Lãi suất huy động tăng ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản

Không chỉ tăng lãi suất huy động, các ngân hàng đang chạy đua phát hành chứng chỉ tiền gửi với lãi suất cao nhằm thu hút nguồn vốn dài hạn. Điều này đang ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản. Chia sẻ trên BĐS Việt Nam, chuyên gia tài chính TS. Nguyễn Trí Hiếu đưa ra nhận định:

Trước hết, việc tăng lãi suất cho vay luôn luôn bất lợi cho bất động sản. Bởi, người kinh doanh bất động sản phải vay tiền ngân hàng hoặc phải phát hành trái phiếu để có vốn thực hiện những công trình, dự án đang xây dựng. Nếu lãi suất ngân hàng tăng thì lãi suất trái phiếu cũng tăng, chi phí vốn tăng. Từ đó, giá bất động sản cũng tăng lên và gây bất lợi cho thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, người mua nhà cũng sẽ gặp khó khăn. Thường ngân hàng sẽ tính khả năng trả nợ của khách hàng dựa trên chỉ số mà họ dùng tiền trả nợ cho ngân hàng mỗi tháng cả gốc và lãi chia cho thu nhập của khách hàng trong tháng đó. Thường tỷ lệ tốt là 50%, 70% là quá cao và 80% là nguy hiểm. Nếu tỷ lệ càng cao thì khách hàng càng khó có khả năng trả nợ, và có thể sẽ không vay được tiền ngân hàng, dẫn đến làm chậm thị trường bất động sản.

Dự báo về dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản cuối năm, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết: Dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản vẫn còn gặp khó khăn. Từ giờ đến cuối năm, dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản vẫn từ ngân hàng nhưng sẽ rất hạn chế vì ngành ngân hàng cũng đang “khát” vốn. Mặt khác, không chỉ thị trường bất động sản mới cần vốn mà các ngành nghề khác cũng đều cần vốn như nông nghiệp, công nghiệp.

Hy vọng rằng, sang năm 2023 thị trường vốn sẽ sáng sủa, tích cực hơn. Những vấn đề đã xảy ra trong năm 2022 có thể là những bài học để chúng ta xây dựng thị trường vốn tốt đẹp hơn. Ngoài ra, tôi cũng hy vọng năm 2023 bối cảnh kinh tế thế giới sẽ lạc quan hơn để Việt Nam sẽ không bị tác động, ảnh hưởng.