Bộ Xây dựng giải thích về đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn

Mới đây, tờ trình của Chính phủ gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) về dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) đưa ra phương án sở hữu chung cư có thời hạn. Với nội dung liên quan đến việc sở hữu nhà chung cư, dự thảo quy định nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, hoặc chưa hết thời hạn nhưng buộc phải tháo dỡ theo quy định, sẽ phải chấm dứt quyền sở hữu.

Theo đó, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế, được ghi rõ trong văn bản thẩm định.

Tuy nhiên, dự thảo quy định chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phá dỡ sẽ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải đóng góp kinh phí xây dựng chung cư mới.

Theo đó, vào ngày 14/3, Ban Thường trực Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng, Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội phản biện xã hội dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Trong đó, Ban Thường trực cho rằng, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư và quy định về chấm dứt quyền sở hữu chung cư cần được cân nhắc kỹ để bảo đảm phù hợp với Hiến pháp năm 2013 và thống nhất, đồng bộ với quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015.

Theo đó, nhà ở chung cư là tài sản lớn, sở hữu lâu dài, gắn liền với đất mà người mua được sở hữu và quyền sở hữu nhà ở được Nhà nước ghi nhận, bảo vệ, bảo đảm theo quy định của Hiến pháp năm 2013.

Khi cá nhân xác lập quyền sở hữu về nhà ở đối với một căn hộ chung cư cụ thể thì quyền sở hữu đó được bảo vệ, quyền lợi về chỗ ở và sở hữu đối với nhà ở của người mua được bảo hộ và chỉ bị giới hạn trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 14 Hiến pháp năm 2013.

Do đó, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, nếu không xử lý tốt sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản về nhà chung cư của người dân, gây tâm lý bất an cho các chủ sở hữu nhà chung cư trong xã hội.

Mặc dù mục tiêu hướng đến là bảo đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân, lợi ích cộng đồng, nhưng lấy thời hạn của công trình xây dựng nhà ở cụ thể làm cơ sở để xác lập quyền và chấm dứt quyền sở hữu nhà ở trong khi Nhà nước có công cụ khác để đảm bảo mục tiêu này là chưa phù hợp.

Cần phải làm rõ, khi thời hạn sử dụng nhà chung cư đã hết và nhà chung cư buộc phải tháo dỡ để bảo đảm an toàn cho cư dân thì quyền sở hữu chung cư của chủ sở hữu vẫn được pháp luật bảo hộ. Trong đó, thực hiện thông qua việc xác lập quyền sở hữu đối với phần diện tích tương tự tại nhà chung cư được xây dựng lại hoặc bằng phương thức khác do các bên thỏa thuận.

Đồng thời, việc sử dụng một quyết định hành chính của UBND cấp tỉnh để “thông báo” việc phá dỡ nhà chung hết thời hạn sử dụng sẽ chấm dứt quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân cũng là vấn đề không phù hợp.

Việc này không tương xứng với cơ chế xác lập quyền sở hữu, không gắn liền với trách nhiệm của nhà đầu tư, doanh nghiệp xây dựng công trình và trách nhiệm quản lý của Nhà nước đối với việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ.

Đề xuất thời hạn sở hữu chung cư gây dư luận trái chiều thời gian qua. Ảnh minh họa

Liên quan đến vấn đề này, Bộ Xây dựng vừa có giải thích như sau:

Cụ thể, thời hạn chung cư sẽ tùy thuộc theo từng dự án, đặt mục tiêu của chủ đầu tư. Việc này do chính quyền địa phương xem xét quyết định. Ngoài ra, thời hạn sở hữu nhà chung cư phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư.

Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan chức năng gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định.

Trao đổi với Báo Tiền Phong, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), tính từ thời điểm luật có hiệu lực áp dụng việc xây dựng chung cư có thời hạn.

Theo ông Sinh, việc này do chính quyền địa phương xem xét quyết định, theo từng dự án, đặt mục tiêu của chủ đầu tư. Chủ đầu tư định xây 70 năm sẽ thiết kế 70 năm và chính quyền địa phương phê duyệt 70 năm và bán theo giá của thời hạn này. Nếu thiết kế 100 năm sẽ phê duyệt thời gian này. Thời hạn linh hoạt không cứng quy định 50 hay 70 năm.

“Một công trình thiết kế 50 năm không thể nói là 70 năm vì sau cơ quan sẽ thẩm tra, phê duyệt. Cái này tùy từng theo chủ đầu tư”, ông Sinh nói.

Cùng đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư.

Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định.

Ưu điểm của phương án đề xuất mới là giảm bớt gánh nặng cho ngân sách nhà nước trong thực hiện chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư như hiện nay. Quy định mới sẽ bảo đảm tính khả thi vì quy định rõ trách nhiệm của các chủ sở hữu trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc sở hữu của mình, không phải áp dụng hệ số K bồi thường như hiện hành. Nhược điểm là thời gian đầu triển khai sẽ gặp khó khăn vì nhận thức của người dân là sở hữu nhà ở vĩnh viễn.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết thêm, hiện Luật Nhà ở mới dự thảo lần 5 và còn thẩm tra, tiếp thu ý kiến của UBTVQH, sau đó mới trình Quốc hội thảo luận lần 1.