Thị trường căn hộ Hà Nội quý II/2026: Phân khúc bình dân tuyệt chủng, nguồn cung cao cấp chiếm sóng

Căn hộ cao cấp chiếm sóng, giá chung cư Hà Nội tiếp tục tăng mạnh

Savills Hà Nội vừa công bố Báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026. Trong đó, dữ liệu về nguồn cung mới trong nửa đầu năm 2026, Savills cho biết căn hộ, chung cư giảm cả theo quý và theo năm, đạt 5.317 căn, trong đó nguồn cung mới chủ yếu đến từ phân khúc hạng A. Mặc dù số lượng căn bán được ghi nhận tăng nhẹ theo quý nhưng vẫn giảm khi so sánh với cùng kỳ năm trước. Xét về tổng lượng giao dịch trên toàn thị trường, căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn nhất với 52%.

Mặt khác, ở báo cáo thị trường căn hộ Hà Nội càng làm rõ bức tranh giá chung cư ở phân khúc bình dân tuyệt chủng dần, trong bối cảnh nguồn cung cao cấp chiếm sóng.

Đánh giá về bức tranh bất động sản Quý II/2026, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội nhận định thị trường chung cư đang xuất hiện những chuyển động ngược chiều.

​Cụ thể, nguồn cung mới ghi nhận sự sụt giảm cả theo quý lẫn theo năm khi toàn thị trường chỉ bổ sung khoảng 5.317 căn hộ. Trong đó, dòng sản phẩm hạng A chiếm tỷ trọng áp đảo lên tới hơn 60%, phản ánh xu hướng lệch pha rõ rệt về phân khúc cao cấp.

​Về lực cầu, lượng tiêu thụ trong quý II nhích nhẹ so với quý trước với 52% tổng lượng giao dịch thành công thuộc về phân khúc hạng B. Dù vậy, tính chung nửa đầu năm 2026, tổng thanh khoản thị trường vẫn sụt giảm 25% so với cùng kỳ năm 2025.

​Đáng lo ngại, mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn chưa hề có dấu hiệu hạ nhiệt. Giá chào bán trung bình đã chạm mốc khoảng 116 triệu đồng/m2, tương ứng mức tăng 16% so với quý trước và tăng tới 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Đại diện Savills Hà Nội nhấn mạnh, phân khúc sơ cấp trong Quý II/2026 vẫn hoàn toàn chưa xuất hiện bất kỳ tín hiệu điều chỉnh giảm giá nào.

Theo đó, dữ liệu cho thấy thị trường căn hộ tại Hà Nội trong quý II/2026 hoàn toàn “vắng bóng” những căn hộ mới với mức giá vừa túi tiền có mức giá dưới 70 triệu đồng/m2. Việc khan hiếm nguồn hàng đã đẩy giá chào bán sơ cấp tiếp tục tăng 16% theo quý và 27% theo năm.

Cùng có dữ liệu về giá căn hộ Hà Nội, ở báo cáo mới nhất từ Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, hơn 72% nguồn cung căn hộ mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2026 thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Sự thiếu hụt trầm trọng của dòng sản phẩm giá rẻ đã đẩy giá bán bình quân neo cao, gia tăng áp lực lên khả năng chi trả của người mua nhà ở thực.

Phân khúc căn hộ tiếp tục là động lực chính của thị trường nhà ở Hà Nội, dù cả nguồn cung và nhu cầu đều chững lại trong bối cảnh khoảng cách giữa sản phẩm hiện có và nhu cầu thực của người mua ngày càng gia tăng. Nguồn cung mới vẫn chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nhà ở giá phải chăng gần như vắng bóng trên thị trường, tiếp tục tạo áp lực lên mặt bằng giá và khả năng chi trả của người dân.

“Thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào một giai đoạn phát triển chọn lọc hơn, nơi cả chủ đầu tư và người mua đều đặt trọng tâm lớn hơn vào chất lượng sản phẩm, tính minh bạch pháp lý và khả năng tạo ra giá trị bền vững trong dài hạn. Hà Nội tiếp tục triển khai mô hình phát triển đô thị đa cực đồng thời củng cố hệ thống hạ tầng kết nối giao thông, đặc biệt là các tuyến đường sắt đô thị, quá trình chuyển dịch này sẽ góp phần hình thành một cấu trúc thị trường bền vững hơn.” bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định.

Nhận định về diễn biến giá giữa các thị trường, đại diện Savills phân tích rằng: "Với thị trường sơ cấp, do có hàng mới vào ở ngưỡng giá cao nên nó nằm trong mặt bằng chung có giá của thị trường sơ cấp. Tuy nhiên, một thực tế rõ ràng trên thị trường thứ cấp cũng như sơ cấp hiện nay - đặc biệt là thị trường thứ cấp - là người mua đi bán lại bắt đầu có tâm lý phải điều chỉnh. Như vậy, mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp sẽ có xu hướng điều chỉnh giảm rõ ràng."

Bà Hằng cũng chia sẻ thêm về chuyển biến thực tế của người sở hữu, việc giá bất động sản đạt mức cao hiện nay là một biểu hiện điều chỉnh của thị trường. Khi mọi người nhìn thấy triển vọng không gian phát triển mở rộng theo các trục giao thông trọng yếu và sự phát triển của đa dạng dòng sản phẩm, tâm lý người sở hữu sẽ có sự điều chỉnh. Những nhà đầu tư muốn có thanh khoản tại thời điểm hiện tại sẽ thực hiện điều chỉnh giá bán cần thiết.

Kỳ vọng điều chỉnh giá nhà từ làn sóng phát triển hạ tầng giao thông

Bên cạnh mảng căn hộ, thị trường bán lẻ hiện đại tại Hà Nội cũng ghi nhận quy mô tổng nguồn cung đạt 1,7 triệu m2. Đánh giá về làn sóng dịch chuyển này, bà Đỗ Thị Thu Hằng cho rằng phân khúc bán lẻ Thủ đô đang trải qua giai đoạn thanh lọc khắt khe sau chuỗi ngày tăng trưởng nóng. Nhiều trung tâm thương mại hoạt động thiếu hiệu quả trước đây đã buộc phải thay đổi công năng sang làm trụ sở ngân hàng hoặc văn phòng cho thuê.

​Dù vậy, các dự án chủ động tái định vị và cải thiện chất lượng quản lý lại gặt hái kết quả rất khả quan với tỷ lệ lấp đầy mặt bằng chạm ngưỡng khoảng 89%. Sự phân hóa giá thuê hiện rõ khi khu vực lõi trung tâm giữ đà tăng, trong khi các vùng ven duy trì mức giá khá bình ổn. Đây là minh chứng cho thấy thị trường đang chuyển dịch sang chiều sâu với trọng tâm là trải nghiệm mua sắm. Sự thay đổi trong thói quen tiêu dùng cũng đẩy nhóm siêu thị trở thành "trụ cột" thu hút khách thuê: tỷ lệ diện tích dành cho siêu thị tại AEON Mall hiện chiếm trên 20%, Vincom Metropolis chiếm 10-15%, còn GO! và MM Mega Market duy trì khoảng 5-10%.

​Đồng quan điểm, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Việt Nam nhấn mạnh thị trường bán lẻ Hà Nội đang bước vào chu kỳ tăng trưởng chất lượng nhờ đòn bẩy từ sức mua cao cấp và quy mô mở rộng. Chuyên gia này dự báo đến năm 2026, khoảng 230.240 m2 mặt bằng bán lẻ mới từ 8 dự án sẽ được đưa vào khai thác, trước khi bùng nổ nguồn cung tại khu vực Starlake trong giai đoạn 2027 - 2028.

​Đặc biệt, sự bứt phá của hạ tầng giao thông đang tái định hình lại không gian phát triển bất động sản thương mại. Đại diện Savills phân tích, việc triển khai các tuyến đường sắt đô thị, nổi bật là tuyến Metro số 5, sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phân bổ các trung tâm thương mại. Với quy mô dân số dự kiến tại 5 ga đầu khu vực Hòa Lạc đạt 68.000 - 70.000 người (hướng tới quy hoạch 350.000 dân), Hòa Lạc hứa hẹn sẽ trở thành tâm điểm mới thu hút dòng vốn đầu tư bất động sản, kiến tạo nên các cực tăng trưởng thương mại hiện đại cho Thủ đô.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết thị trường căn hộ Hà Nội có tổng nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 11.000 căn trong 6 tháng đầu năm, trong đó riêng quý 2 ghi nhận gần 4.700 căn, giảm 29% so với quý I và 44% cùng kỳ năm trước, cho thấy xu hướng thận trọng hơn từ phía chủ đầu tư.

Nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại khu vực ngoài trung tâm, với 44% tại rìa trung tâm và 48% tại ngoại thành, trong khi phần còn lại thuộc khu vực phía Tây. Xu hướng này phản ánh quá trình dịch chuyển ra vùng ven, dưới tác động của quỹ đất nội đô hạn chế, chi phí phát triển gia tăng, cùng định hướng quy hoạch đô thị đa cực với 9 cực tăng trưởng thay vì tập trung vào khu vực lõi.

Về cơ cấu phân khúc, thị trường duy trì tình trạng mất cân đối, khi phân khúc hạng sang chiếm hơn 52% nguồn cung mới, trong khi phân khúc Bình dân gần như vắng bóng, cho thấy nguồn cung hiện tại chưa đáp ứng nhu cầu ở thực. Các dự án mở bán chủ yếu là những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, tích hợp hệ tiện ích đa dạng và đi kèm chính sách bán hàng hấp dẫn, phản ánh xu hướng nâng cao tiêu chuẩn phát triển và củng cố pha thị trường mang tính chọn lọc.

Tương tự nguồn cung, nhu cầu thị trường cũng phản ánh xu hướng phát triển mang tính chọn lọc. Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 9.700 căn được tiêu thụ, trong đó riêng quý 2 đạt gần 4.600 căn, giảm 12% so với quý trước và 45% so với cùng kỳ năm trước

Sự suy giảm giao dịch một phần đến từ cơ cấu nguồn cung, khi phân khúc Hạng sang và Cao cấp chiếm khoảng 72%, làm gia tăng tình trạng lệch pha cung cầu. Đồng thời, tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, với xu hướng trì hoãn quyết định trong bối cảnh lãi suất cho vay tăng cao và Hà Nội triển khai quy hoạch mới theo mô hình đa cực với 9 trung tâm đô thị và 9 cực tăng trưởng. Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc cả về sản phẩm và dòng tiền, trong đó nhu cầu tập trung nhiều hơn vào các dự án có vị trí chiến lược, pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Dự báo triển vọng thị trường, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc cho biết, trong trung và dài hạn, thị trường dự kiến điều chỉnh theo hướng bền vững, giảm đầu cơ và tăng tỷ trọng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.

Theo Quy hoạch chung Hà Nội tầm nhìn 100 năm với định hướng giãn dân và phát triển 9 khu đô thị trung tâm và 9 cực tăng trưởng, nguồn cung nhà ở sẽ mở rộng tại khu vực ngoại thành. Do đó,ngoại thành được kỳ vọng sẽ dẫn dắt nguồn cung căn hộ trong tương lai.

×