Sở hữu lâu dài là gì? Điều kiện để được sở hữu đất, nhà chung cư lâu dài?

1. Thế nào là sở hữu lâu dài?

Dự án mà nằm trên đất quy hoạch được nhà nước chuyển giao cho chủ đầu tư theo hình thức Đất sở hữu lâu dài thì Dự án trên đất đó mới được nhà nước cấp quyền ra sổ hồng sở hữu “lâu dài” , mà ( Trong luật không có khái niệm sở hữu “vĩnh viễn” mà chỉ có khái niệm sở hữu” lâu dài” ).

Và ngược lại, dự án đất quy hoạch mà chủ đầu tư chỉ có quyền sử dụng trong 50 năm hay 30 năm, thì đương nhiên dự án trên đất đó cũng chỉ được ra sổ hồng với sở hữu tương ứng với số năm Chủ đầu tư được sử dụng đất.

Căn cứ vào khoản 7 điều 6 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói rõ về Thời hạn sử dụng đất được ghi theo quy định như sau:

1/Trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

2/ Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng).

3/ Trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”.

4/ Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất “Đất ở: Lâu dài; Đất… (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời hạn sử dụng đất: “lâu dài” nghĩa là người dân được ổn định sử dụng đất đó và thời hạn sử dụng đất không xác định. Ảnh minh họa

Như vậy, khi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời hạn sử dụng đất: “lâu dài” nghĩa là bạn được ổn định sử dụng đất đó và thời hạn sử dụng đất không xác định.

Tuy nhiên, việc có bị thu hồi đất hay không lại phụ thuộc vào diện tích đó, người sử dụng mảnh đất đó có bị rơi vào các trường hợp thu hồi đất của nhà nước hay không:

Khoản 11 điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

Và từ điều 61, 62, 64, 65 Luật đất đai quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất:

– Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

– Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

– Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

Như vậy, việc ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: thời hạn sử dụng đất lâu dài không có ý nghĩa người dân sẽ được sử dụng đất vĩnh viễn, không bị thu hồi đất mà nó có ý nghĩa đảm bảo cho việc sử dụng đất ổn định, lâu dài của bạn và khi rơi vào các trường hợp quy định cụ thể ở trên, người dân mới bị thu hồi đất.

2. Các loại thời hạn sử dụng đất

Theo Điều 125, 126 Luật Đất đai năm 2013 thời hạn sử dụng đất gồm 02 loại:

• Loại 1: Sử dụng đất ổn định lâu dài (không giới hạn thời gian)

• Loại 2: Đất có thời hạn sử dụng: 50 năm, 70 năm

a. Đất sử dụng đất ổn định lâu dài

- Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng;

- Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;

- Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính;

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

- Đất cơ sở tôn giáo;

- Đất tín ngưỡng;

- Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

- Đất tổ chức kinh tế sử dụng trong trường hợp:

+ Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì tổ chức kinh tế được sử dụng đất ổn định lâu dài.

+ Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.

b. Sử dụng đất có thời hạn: 5 năm, 50 năm, 70 năm, 99 năm

b.1. Sử dụng 5 năm

- Thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.

- Không quá 05 năm

b.2. Sử dụng 50 năm

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nghiệp sử dụng đất được giao, công nhận quyền sử dụng trong trường hợp:

+ Được giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

+ Đươc giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân;

+ Được giao đất rừng sản xuất;

+ Được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

+ Được giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng.

- 50 năm

- Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn 50 năm.

Dự án Charmington La Pointe dự án căn hộ sở hữu 50 năm.

b.3. Sử dụng 50 năm

- Cá nhân, hộ gia đình thuê đất nông nghiệp.

- Không quá 50 năm

Lưu ý: Khi hết thời hạn thuê đất, nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê.

b.4. Sử dụng 70 năm

- Tổ chức được giao đất, thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

- Tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam.

Lưu ý:

- Dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn.

- Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua.

- Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

- Được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất.

- Không quá 70 năm

- Thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án;

Khi hết thời hạn, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn theo quy định trên.

3. Chung cư sở hữu lâu dài có đặc điểm pháp lý thế nào?

Chung cư sở hữu lâu dài/chung cư sở hữu vĩnh viễn, chung cư có thời hạn sở hữu là những tên thường gọi của các loại chung cư đang tồn tại hiện nay. Căn cứ điểm d khoản 3 Điều 7 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, chung cư sở hữu lâu dài/chung cư sở hữu vĩnh viễn chính là loại chung cư không xác định thời hạn sở hữu và được ký hiệu -/- trên giấy chứng nhận/sổ hồng cho chủ sở hữu. Còn chung cư có thời hạn sở hữu là loại chung cư được xác định, được ghi cụ thể trong giấy chứng nhận/sổ hồng.

Một số đặc điểm về pháp lý đối với chung cư không xác định thời hạn sở hữu cụ thể như sau:

- Là loại chung cư có ký hiệu -/- trong sổ hồng/giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư;

- Là loại chung cư không được xác định thời hạn sở hữu theo hợp đồng mua bán nhà ở hoặc theo quy định tại khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 (quy định về việc xác định thời hạn sử dụng chung cư theo cấp công trình và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh nơi có nhà chung cư);

- Khi nhà chung cư phải tháo dỡ hoặc cải tạo, xây dựng mới thì chủ sở hữu chung cư được tự mình xây dựng lại chung cư hoặc được tái định cư theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và các văn bản liên quan;

- Chủ sở hữu những căn chung cư này không cần phải quan tâm đến thời hạn sở hữu chung cư trong các giao dịch như mua bán, tặng cho, thế chấp… bởi vì những căn chung cư loại này đều đảm bảo điều kiện giao dịch là trong thời hạn sử dụng, sở hữu;

Như vậy, khi nhắc đến chung cư có thời hạn sở hữu lâu dài thì chính là việc mô tả những căn hộ chung cư không xác định thời hạn sử dụng, sở hữu cụ thể và được ghi -/- tại phần thời hạn sở hữu nhà ở là căn hộ chung cư trong sổ hồng/giấy chứng nhận.

Căn hộ chung cư có thời hạn sở hữu lâu dài mang một số đặc điểm pháp lý cơ bản như chúng tôi đã nêu ở trên.

4. Ai có quyền mua chung cư sở hữu lâu dài?

Việc mua bán chung cư nói chung, mua bán chung cư sở hữu lâu dài nói riêng đều phải tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Cụ thể, các điều kiện đó như sau:

Một là, điều kiện về đối tượng mua bán

Căn chung cư tham gia giao dịch mua bán phải thỏa mãn các quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014 như phải có sổ đỏ/sổ hồng/giấy chứng nhận (đối với chung cư thuộc loại nhà ở có sẵn đưa vào kinh doanh) hoặc đã đủ điều kiện để bán theo văn bản thông báo của Sở Xây dựng nơi có chung cư xác nhận đủ điều kiện bán nhà chung cư (đối với chung cư thuộc loại nhà ở hình thành trong tương lai).

Ngoài điều kiện về giấy chứng nhận/sổ hồng thì khi tham gia giao dịch mua bán, căn hộ chung cư còn phải thỏa mãn các yêu cầu tại điểm b, điểm c, điểm d khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 là:

"...

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền...".

Lưu ý: Điều kiện được quy định ở điểm b, điểm c nêu trên không áp dụng đối với trường hợp mua bán căn hộ chung cư là nhà ở hình thành trong tương lai.

Hai là, đối tượng mua phải là người được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Đối với cá nhân trong nước thì phải có quốc tịch Việt Nam, có giấy tờ xác nhận nơi cư trú theo quy định, còn đối với cá nhân nước ngoài thì phải được nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam.

Ba là, điều kiện về hình thức của hợp đồng

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải được công chứng/chứng thực theo quy định pháp luật. Đây là điều kiện buộc phải có trong thủ tục mua bán, sang tên căn hộ chung cư.

Việc công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được thực hiện tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng, còn chứng thực được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư.

Việc mua bán chung cư nói chung, mua bán chung cư sở hữu lâu dài nói riêng đều phải tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Ảnh minh họa

Bốn là, điều kiện riêng khi mua căn hộ chung cư là nhà ở hình thành trong tương lai trực tiếp từ chủ đầu tư

Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, trước khi tiến hành bán các căn hộ chung cư trong dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê hoặc cho thuê mua của mình phải ký kết hợp đồng bảo lãnh tại ngân hàng có đủ năng lực. Theo đó, ngân hàng là đơn vị trung gian đứng ra bảo lãnh, chịu trách nhiệm cho chủ đầu tư theo hợp đồng bảo lãnh trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Nếu không có các hợp đồng bảo lãnh thì chủ đầu tư sẽ không được Sở Xây dựng chấp thuận cho việc bán căn hộ chung cư, nói cách khác, đây là điều kiện mà chủ đầu tư buộc phải tuân thủ nếu muốn bán căn hộ chung cư trong các dự án xây dựng của mình.

Lưu ý:

+ Việc bảo lãnh kết thúc khi chủ đầu tư bàn giao cho bên mua;

+ Nếu chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với khách hàng và bên mua có yêu cầu thực hiện bảo lãnh thì ngân hàng (bên bảo lãnh) có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán nhà ở (hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai) và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết;

+ Hợp đồng bảo lãnh được chủ đầu tư ký kết đối với việc bán căn hộ chung cư là nhà ở thương mại (nhà ở không xây dựng với mục đích làm nhà ở xã hội);

Như vậy, cá nhân là người Việt Nam, có nơi cư trú cụ thể là một trong những đối tượng được mua nhà ở là căn hộ chung cư trong nước. Để được mua bán căn hộ chung cư thì các bên trong giao dịch cũng như căn chung cư phải thỏa mãn các điều kiện mà pháp luật về nhà ở quy định, đặc biệt là chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh đối với các hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là loại nhà hình thành trong tương lai.