Quy hoạch đô thị là gì? Lưu ý khi mua đất nằm trong quy hoạch đô thị

Quy hoạch đô thị là gì?

Quy hoạch đô thị được định nghĩa theo khoản 4 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009. Theo đó quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị.

Quy hoạch đô thị có thể đồng nghĩa với việc quy hoạch sử dụng đất tại đô thị như xây dựng nhà ở, đường sá, cầu cống… Đất nằm trong quy hoạch là đất dự kiến được sử dụng để thực hiện nội dung quy hoạch đô thị.

Ảnh minh họa

Lưu ý khi mua đất nằm trong quy hoạch đô thị

Khi mua đất nằm trong quy hoạch đô thị điều đầu tiên cần tìm hiểu là nội dung quy hoạch sử dụng đất. Đất dự định mua có nằm trong quy hoạch mà phải thu hồi như trường hợp xây dựng công trình công cộng hay không để đảm bảo quyền sử dụng lâu dài. Trường hợp mua đất được một thời gian mà bị thu hồi do nằm trong quy hoạch thì rủi ro cho người mua là số tiền bồi thường nhận được có thể thấp hơn so với số tiền bỏ ra để mua trước đó.

Trong nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có những điều khoản về thông tin thửa đất, thỏa thuận về giá chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ, cam kết của các bên,… Bên nhận chuyển nhượng (người mua) cần kiểm tra trong hợp đồng có nội dung cam kết về việc đất không thuộc quy hoạch không.

Nếu trong hợp đồng có cam kết của bên bán về việc đất không thuộc quy hoạch thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán trả lại tiền. Trường hợp bên bán không đồng ý trả lại tiền thì bên mua có quyền khởi kiện.

Nếu trong hợp đồng không có cam kết của bên bán về việc đất không thuộc quy hoạch thì bên mua phải chấp nhận vì nội dung do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp bên mua chứng minh được bị lừa dối.

Trong các trường hợp như trên người bán đất có thể đã nắm được quy hoạch và bán đất để mong kiếm lời hơn so với việc nhận bồi thường. Qua đó họ đã đẩy rủi ro cho người mua. Do đó để “chắc ăn” người mua cần đưa điều khoản cam kết đất không không bị thu hồi sau một số năm tiếp theo để gắn trách nhiệm cho bên bán.

Mua đất quy hoạch có thể tồn tại nhiều rủi ro nhưng trong nhiều trường hợp nó cũng là cơ hội. Bởi đất thuộc diện quy hoạch thường được rao bán với giá rẻ hơn mức giá chung của thị trường. Quy hoạch có thể thay đổi theo thời gian tùy theo tình hình sử dụng đất tại địa phương nhằm đảm bảo phù hợp với thực tiễn, cho nên trong tương lai quy hoạch liên quan đến mảnh đất cũng có thể bị dỡ bỏ hoặc có thay đổi.

Hơn nữa, đất thuộc diện quy hoạch, tùy từng trường hợp chủ đất vẫn có rất nhiều quyền sử dụng. Khi đã mua phải mảnh đất dính quy hoạch, người mua cần nắm rõ những quyền và nghĩa vụ của mình.

Cụ thể, khi mua phải đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì chủ đất vẫn được tiếp tục sử dụng, được thực hiện quyền chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế... nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì chủ đất phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch; được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới công trình, nhà ở, trồng cây lâu năm. Nếu có nhu cầu sửa chữa, cải tạo nhà ở, công trình hiện có thì phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Khoản 33, Điều 1, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 có quy định, sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chưa có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Chủ đất cũng sẽ được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất quy hoạch nếu đảm bảo đủ các điều kiện.