Phân biệt thời hạn sử dụng công trình với quyền tài sản của người dân

Tại phiên 1 Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” diễn ra sáng 22/9, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình không phải là vấn đề mới.

Luật Nhà ở năm 2023 đã có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư, tuy nhiên, cơ sở pháp lý trong quy định này chưa thực sự đầy đủ.

Bà Hằng lấy ví dụ, hiện nay luật đã quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thời hạn công trình, căn cứ pháp luật xây dựng và hồ sơ thiết kế, song chưa quy định rõ sau khi hết thời hạn sử dụng, người sở hữu tài sản đó sẽ có những quyền gì, hay có bị mất quyền sở hữu tài sản hay không.

Theo bà Hằng, đây là vấn đề lớn, nhận được nhiều sự quan tâm và cũng là nguyên nhân khiến chính sách lần này tập trung làm rõ hơn quyền tài sản của người dân.

“Trong dự thảo Luật Nhà ở hiện nay, chúng tôi đã làm rõ rằng sau khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư, tài sản của người dân không bị mất đi. Tôi nhắc lại để các quý vị hoàn toàn yên tâm: quyền tài sản không bị mất đi”, bà Hằng nhấn mạnh.

Theo định hướng được cơ quan soạn thảo đưa ra, quyền của chủ sở hữu sẽ được cụ thể hóa tùy theo loại hình, thời điểm xây dựng và phương án xử lý công trình.

Đối với nhà chung cư được xây dựng trước năm 1994, khi hết thời hạn sử dụng công trình, chủ sở hữu có thể được bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư, được quyền mua nhà ở xã hội hoặc nhận bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân bổ mà mình sở hữu. Do đó, người dân không bị mất quyền tài sản.

Đối với nhà chung cư xây dựng sau năm 1994, chủ sở hữu có quyền tiếp tục xây dựng, cải tạo lại thành nhà chung cư mới thông qua việc đóng góp kinh phí tại thời điểm hết thời hạn sử dụng. Việc này được thực hiện trên cơ sở thảo luận, thống nhất giữa các chủ sở hữu.

Trường hợp không muốn tiếp tục đóng tiền xây dựng nhà mới, chủ sở hữu có quyền bán lại quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản cho người khác. Người nhận chuyển nhượng sẽ có quyền thực hiện nghĩa vụ đóng góp kinh phí để xây dựng lại.

Nếu không tiếp tục đóng góp, chủ sở hữu có quyền được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ công trình.

Trong trường hợp khu vực nhà chung cư sau đó được cơ quan quản lý nhà nước quy hoạch không còn xây dựng nhà chung cư, người dân vẫn được ưu tiên và bồi thường đối với quyền sử dụng đất.

“Trọng tâm của quy định mới không phải là làm mất quyền tài sản khi chung cư hết niên hạn, mà là xác lập rõ hơn cách thức thực hiện các quyền đó khi vòng đời của công trình kết thúc”, bà Hằng nói.

Bên cạnh đó, theo bà Hoàng Thu Hằng, một trong những mục tiêu quan trọng khác của việc hoàn thiện quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư là tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Thực tế thời gian qua cho thấy quá trình cải tạo, xây dựng lại nhiều khu chung cư cũ gặp khó khăn do chưa có cơ chế đủ rõ về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi công trình phải phá dỡ.

Mặc dù pháp luật đã quy định về các trường hợp phải phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, quá trình triển khai vẫn có thể gặp vướng mắc khi chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý nhà nước thực hiện phá dỡ nhưng người dân lo ngại quyền lợi của mình bị ảnh hưởng.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản cho rằng nếu không giải quyết được bài toán cải tạo, xây dựng lại, vấn đề không chỉ ảnh hưởng đến chỉnh trang đô thị mà còn tác động trực tiếp đến an toàn, tính mạng của người dân sinh sống trong các công trình xuống cấp.

Bên cạnh đó, việc xác định vòng đời công trình được kỳ vọng góp phần thay đổi cách tiếp cận của cả người mua nhà và chủ đầu tư.

Theo bà Hằng, một bộ phận người dân hiện có tâm lý mặc định rằng đã mua căn hộ thì sẽ ở lâu dài, trong khi công trình có thể xuống cấp theo thời gian, dù là sau 10, 20, 30 hay 50 năm.

Việc đặt ra mốc thời gian và yêu cầu đánh giá chất lượng công trình có thể tạo động lực để chủ đầu tư chú trọng hơn đến chất lượng xây dựng ngay từ đầu. Chất lượng công trình được nâng lên cũng gắn trực tiếp với chất lượng sống và mức độ an toàn của cư dân.

Theo bà Hằng, định hướng lần này không phải đặt ra việc “mất quyền sở hữu” khi hết niên hạn công trình, mà là làm rõ cách thức thực hiện quyền tài sản khi vòng đời của công trình kết thúc.

Điều này cũng phù hợp với yêu cầu mới nhất của Chính phủ tại Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9/2026. Theo đó, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) phải quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, đồng thời làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi công trình hết thời hạn, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại và đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư.

×