HoREA đề xuất niên hạn chung cư tối đa 99 năm và cơ chế đóng tiền xây lại

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó đề xuất quy định "thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình" đối với chung cư xây mới phù hợp với Nghị quyết số 21 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng. Theo HoREA, thời gian qua dư luận đặc biệt quan tâm, thậm chí có phần lo lắng trước thông tin dự thảo Luật Nhà ở đề xuất quy định "sở hữu nhà chung cư có thời hạn". Vì vậy, Hiệp hội cho rằng cần giải thích rõ để người dân hiểu đúng bản chất của chủ trương trong Nghị quyết 21, tránh tạo ra những cách hiểu chưa chính xác về quyền tài sản đối với nhà chung cư.

Thứ nhất, HoREA đề nghị sửa tiêu đề Mục 4 Chương II của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) từ "Sở hữu nhà chung cư có thời hạn" thành "Thời hạn sử dụng nhà chung cư". Đồng thời, các điều khoản liên quan cũng cần được điều chỉnh theo hướng sử dụng khái niệm "thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình". Hiệp hội cho rằng cách thể hiện này phù hợp với Nghị quyết 21-NQ/TW. Bởi nghị quyết sử dụng cụm từ "thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình", chứ không đề cập đến khái niệm "sở hữu chung cư có thời hạn".

HoREA nhấn mạnh quy định về thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình cần chỉ áp dụng đối với các nhà chung cư xây dựng mới, đúng như định hướng của Nghị quyết 21. Đồng thời, nghị quyết cũng xác định rõ nguyên tắc không hồi tố đối với các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài.

Cơ chế đóng tài chính linh hoạt giúp chủ sở hữu tái thiết

Đối với các dự án chung cư xây dựng mới, khi công trình hết thời hạn sử dụng theo niên hạn và buộc phải phá dỡ để đảm bảo an toàn, HoREA đề xuất xác lập cơ chế tài chính rõ ràng cho các chủ sở hữu căn hộ.

Cụ thể, các chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất chung để tự thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại thông qua việc đóng góp kinh phí hoặc hợp tác với nhà đầu tư. Kinh phí đóng góp của từng hộ gia đình được xác định bằng tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ nhân với suất đầu tư xây dựng mới 1 m2 sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ. Quy định này giúp cư dân chủ động trong việc tái thiết không gian sống khi công trình xuống cấp.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị làm rõ các trường hợp cư dân không thực hiện đóng góp tài chính. Nếu các chủ sở hữu không có nhu cầu, không có khả năng đóng góp kinh phí hoặc không lựa chọn được nhà đầu tư, diện tích đất sẽ được bàn giao lại cho Nhà nước để giao nhà đầu tư khác triển khai dự án. Khi đó, chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung xác định tại thời điểm bồi thường, đồng thời được hỗ trợ tái định cư theo quy định pháp luật.

Theo HoREA, Nghị quyết 21 là cơ sở chính trị quan trọng để sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 và các luật có liên quan, trong đó có Luật Nhà ở, nhằm bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật.Hiệp hội cho biết, Nghị quyết 21 định hướng tiếp tục giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư. Riêng đối với các chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ sẽ được xác định theo niên hạn xây dựng công trình và gắn với việc bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu căn hộ được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định.

Từ định hướng này, HoREA đề nghị dự thảo Luật Nhà ở phải thể hiện đúng tinh thần của Nghị quyết, tránh sử dụng các khái niệm dễ gây hiểu nhầm về việc quyền sở hữu nhà ở bị giới hạn theo thời gian.

Tuy nhiên, thời hạn sử dụng của căn hộ sẽ được xác định theo tuổi thọ công trình và HoREA đề xuất quy định mức tối đa không quá 99 năm. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đây là thời hạn phù hợp với thông lệ quốc tế, tương tự mô hình nhà ở của Cơ quan Phát triển nhà ở Singapore (HDB), nơi người dân được quyền sở hữu căn hộ trong thời hạn 99 năm.

×