Giá nhà đất các địa phương sẽ có biến động mạnh trong thời gian tới

Mới đây, Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) đã gửi báo cáo tới Bộ Tài chính, dự báo diễn biến giá đối với công tác quản lý, điều hành giá đất trong quý 3 và cả năm 2025.

Theo Bộ NN&MT, việc bỏ khung giá đất cùng với những quy định về bảng giá đất đã giúp quản lý đất đai, phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở giá đất minh bạch và tiệm cận hơn với thị trường. Nhưng trong quá trình thực hiện, một số địa phương chưa kịp thời cập nhật biến động giá đất phổ biến trên thị trường, khiến bảng giá đất không phản ánh đúng thực tế. Thêm vào đó, tại một số địa phương có sự chênh lệch rất lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá.

Bộ NN&MT cho rằng, tình trạng này có thể bị lợi dụng để trục lợi qua đấu giá đất, gây nhiễu loạn thị trường nếu không được kiểm soát chặt chẽ.

“Thời gian tới, nhiều địa phương sẽ ban hành bảng giá đất mới, sẽ có sự biến động lớn về mức giá đất được điều chỉnh mới. Mỗi địa phương sẽ có biên độ điều chỉnh khác nhau nên thị trường bất động sản sẽ chịu nhiều tác động”, Bộ NN&MT đánh giá.

Kiến nghị quản lý, điều hành giá đất trong quý 3 và cả năm 2025, Bộ NN&MT cho biết cần theo dõi, cập nhật kịp thời biến động giá đất trên thị trường, đồng thời từng bước xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất đến từng thửa đất.

Đồng thời, tại những khu vực hoặc vị trí cần áp dụng bảng giá đất nhưng chưa phù hợp với thực tế, UBND cấp tỉnh căn cứ quy định pháp luật và điều kiện cụ thể tại địa phương để điều chỉnh bảng giá đất, thời gian áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Việc điều chỉnh bảng giá đất được thực hiện theo hướng dẫn tại Điều 17, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ.

Theo Bộ NN&MT, các quy định về giá đất tại nghị định này dự kiến sẽ được sửa đổi, bổ sung để phù hợp hơn với thực tiễn.

Cùng với đó, cần rà soát các quy định trong một số luật như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật liên quan khác nhằm đánh giá tổng thể tác động qua lại đến giá nhà, đất.

“Cần mở rộng phạm vi và đối tượng áp dụng bảng giá đất, đồng thời thu hẹp các trường hợp phải xác định giá đất cụ thể. Quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong quá trình tính thu nghĩa vụ tài chính”, Bộ NN&MT kiến nghị.

Đáng chú ý, Bộ NN&MT kiến nghị cần rà soát bảng giá đất đã ban hành theo Luật Đất đai năm 2013 để xem xét điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương; đồng thời, chuẩn bị các điều kiện cần thiết phục vụ việc xây dựng bảng giá theo Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành từ 1/1/2026.

Tại TP HCM, bảng giá đất điều chỉnh áp dụng từ ngày 31/10/2024 đến hết năm 2025 tăng từ 4 đến 38 lần (chưa tính hệ số K) so với giá được quy định tại Quyết định 02/2020. Dù vậy, mức giá trong quyết định này vẫn đã giảm 20-25% so với dự thảo công bố hồi tháng 7/2024.

Cụ thể, giá đất cao nhất ở các đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi tại quận 1 cũ, nay là phường Sài Gòn, lên đến 687,2 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất nông nghiệp tại TP HCM dao động 400.000-810.000 đồng/m2.

Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM cho rằng mức chênh lệch lớn (gấp 5-25 lần) giữa giá đất ở và đất nông nghiệp đang khiến tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích tăng mạnh, có thể cao gấp 5-10 lần so với trước. Điều này tạo áp lực tài chính đáng kể, nhất là với người thu nhập thấp. Do đó, Viện đã đề xuất điều chỉnh giá đất nông nghiệp lên bằng 65-70% giá đất ở để giảm gánh nặng cho người dân.

Tại Hà Nội, bảng giá đất mới có hiệu lực từ ngày 20/12/2024 đến hết năm nay. Giá đất ở cao nhất cũng lên tới 695,3 triệu đồng/m2 tại các tuyến phố trung tâm quận Hoàn Kiếm cũ, tăng gần 3,7 lần so với bảng giá cũ. Giá đất ở các tuyến phố tại các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ cũ cũng tăng bình quân 225%. Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, nhìn chung, giá đất ở theo bảng mới tăng bình quân 150-270%...

Tại Đà Nẵng, tuyến đường Bạch Đằng (đoạn từ đường Lê Duẩn đến Nguyễn Văn Linh) có giá đất ở cao nhất Đà Nẵng, hơn 340 triệu đồng/m2. Mức giá này cao gấp gần 3,5 lần so với năm 2021 (98,8 triệu đồng/m2) và tăng gần 1,2 lần so với lần điều chỉnh đầu năm 2025 (hơn 286 triệu đồng/m2).

Một số tuyến đường trung tâm TP cũng có mức tăng đáng kể. Đường Lê Duẩn (đoạn Trần Phú – Hoàng Hoa Thám) tăng từ 158 triệu đồng lên 207 triệu đồng/m2. Đường Nguyễn Văn Linh có giá 242 triệu đồng/m2.

Đường Trần Hưng Đạo (đoạn từ cầu sông Hàn đến cầu Rồng) có giá 182 triệu đồng/m2 – gần gấp đôi mức giá đầu năm.

Đối với đất thương mại dịch vụ, mặt tiền đường Bạch Đằng tiếp tục giữ vị trí cao nhất, hơn 204 triệu đồng/m2, tăng gần 1,2 lần so với lần điều chỉnh hồi đầu năm.

Quận Ngũ Hành Sơn là địa phương có giá đất thay đổi nhiều nhất trong đợt Đà Nẵng điều chỉnh bảng giá đất lần này. Đất ở đô thị tăng tới 172%, đất ở các đường chưa đặt tên trong khu dân cư tăng 157%.

Huyện Hòa Vang cũng có mức tăng mạnh với đất ở khu vực nông thôn tăng 170%, đất ở các tuyến chưa đặt tên tăng 160%. Tỉ lệ tăng trung bình tại các quận, huyện còn lại dao động từ 125 – 156%.