Đề xuất mới nhất về nhà ở xã hội: Nâng ưu đãi, đơn giản hóa thủ tục mua nhà

Tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, chiều 19/8, các đại biểu Quốc hội đã thảo luận tại tổ về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024; Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản.

Góp ý về hình thức phát triển nhà ở xã hội tại Điều 64 và chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tại Điều 67 của dự thảo Luật Nhà ở, đại biểu Trần Đình Gia (tỉnh Hà Tĩnh) cho biết, tại điểm c khoản 2 Điều 96, dự thảo đã xác định vốn từ quỹ đầu tư phát triển địa phương và các quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách khác là nguồn vốn của Nhà nước để phát triển nhà ở.

Đồng thời, tại khoản 1 Điều 7 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản cũng đã bổ sung trường hợp Quỹ nhà ở địa phương hoặc Quỹ tài chính do UBND cấp tỉnh thành lập được giao chức năng hoạt động Quỹ nhà ở thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, đại biểu cho rằng Điều 64 của dự thảo chưa quy định hình thức Nhà nước sử dụng các nguồn vốn này để đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung khoản 4 Điều 64 với nội dung: "Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn quy định tại khoản 2 Điều 96 của luật này để bán, cho thuê mua hoặc cho thuê".

Cùng với đó, tại khoản 2 Điều 67, đại biểu đề nghị bổ sung quy định đối với trường hợp nhà đầu tư quy định tại khoản 4 Điều 64 thì không phải đáp ứng điều kiện ngành nghề kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, đại biểu đề nghị sửa quy định về điều kiện giao chủ đầu tư theo hướng: "Điều kiện giao chủ đầu tư là nhà đầu tư phải đáp ứng điều kiện đối với tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản". 

Đối với trường hợp nhà đầu tư quy định tại khoản 4 Điều 64 của luật này thì không phải đáp ứng điều kiện ngành nghề kinh doanh bất động sản. Trường hợp có từ 2 nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư, tiêu chí ưu tiên giao chủ đầu tư bao gồm kinh nghiệm đã thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, năng lực tài chính để thực hiện dự án, tiêu chí khác theo quy định của Chính phủ.

Lý giải đề xuất này, đại biểu Trần Đình Gia cho rằng nếu quy định nhà đầu tư kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện về ngành nghề kinh doanh bất động sản thì các quỹ tài chính ngoài ngân sách như quỹ đầu tư phát triển địa phương lại không đáp ứng điều kiện này. Trong khi đó, quỹ đầu tư phát triển là một nguồn lực rất tốt để phát triển nhà ở xã hội.

Đại biểu Nguyễn Tuấn Anh (TP. Cần Thơ) góp ý tập trung vào phương thức thanh toán tiền thuê mua và chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Về phương thức thanh toán tiền thuê mua còn một số nội dung chồng chéo, đại biểu Tuấn Anh cho rằng mặc dù khoản 2 Điều 1 dự thảo Luật Nhà ở đã loại trừ các giao dịch nhà ở thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, nhưng về bản chất cùng một giao dịch nhà ở lại được điều chỉnh bởi hai chế độ pháp lý khác nhau.

Cụ thể, Điều 125 dự thảo Luật Nhà ở quy định bên thuê mua thanh toán trước không quá 50% giá trị nhà ở; phần còn lại được tính thành tiền thuê và trả hằng tháng trong thời hạn thuê mua.

Trong khi đó, khoản 2 Điều 20 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định mức thanh toán trước không quá 50%, nhưng cho phép các bên có thỏa thuận khác về phương thức thanh toán phần còn lại. Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, khoản 1 Điều 20 còn quy định lần thanh toán đầu không quá 30%, bao gồm cả tiền đặt cọc.

Do đó, theo đại biểu, Luật Nhà ở bắt buộc phải trả phần còn lại hằng tháng. Luật Kinh doanh bất động sản cho phép thỏa thuận phương thức khác. Luật Kinh doanh bất động sản quy định thêm mức trần 30% cho lần thanh toán đầu, còn Luật Nhà ở không thể hiện điều kiện này. "Với những quy định khác nhau, chúng ta cần có quy định sửa trong luật này hoặc có quy định cần sửa trong luật kia sao cho thống nhất", đại biểu Tuấn Anh nhấn mạnh.

Ngoài ra, đại biểu Tuấn Anh cho rằng chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đang có sự khác biệt lớn, trong đó nhà ở xã hội chịu nhiều hạn chế về kinh doanh nhưng mức ưu đãi thực chất lại thấp hơn.

Theo đó, đại biểu đề nghị thiết kế lại chính sách theo hướng mức ưu đãi tương xứng với nghĩa vụ công ích, mức độ hạn chế quyền kinh doanh và khả năng sinh lợi của từng loại dự án, trong đó chủ đầu tư nhà ở xã hội cần được hưởng các ưu đãi tương đồng ít nhất không thấp hơn chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư…

Góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Tạ Thị Yên (tỉnh Điện Biên) tập trung đề nghị hoàn thiện cơ chế bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời hạn chế phát sinh thủ tục, chi phí không cần thiết.

Đại biểu đồng tình phải kiểm soát chặt nhà ở hình thành trong tương lai vì người mua phải trả tiền khi công trình chưa hoàn thành và khó tự kiểm tra đầy đủ pháp lý, tiến độ, khả năng thực hiện của chủ đầu tư.

Về khoản 4 Điều 19 dự thảo Luật, quy định có văn bản của cơ quan quản lý cấp tỉnh thông báo bất động sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, cho thuê mua, đại biểu Tạ Thị Yên đề nghị rà lại phạm vi áp dụng.

Theo đại biểu, nếu thông tin về đất đai, xây dựng, thế chấp, tiến độ và tình trạng pháp lý đã có trên hệ thống thì không nhất thiết chủ đầu tư phải nộp lại một bộ hồ sơ để xin thêm văn bản xác nhận. Đối với nhà ở huy động tiền của người dân vẫn phải kiểm soát chặt, nhưng nên kiểm tra trên dữ liệu sẵn có và công khai ngay trên Hệ thống thông tin việc dự án đã đủ điều kiện hay chưa.

Đối với khoản 3 Điều 20, dự thảo tiếp tục yêu cầu chủ đầu tư có bảo lãnh ngân hàng trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đại biểu ủng hộ cơ chế này để bảo vệ người mua, nhưng cho rằng bảo lãnh phải có tác dụng thật, không chỉ làm tăng thêm chi phí.

Đại biểu đề nghị quy định rõ ngân hàng nào bảo lãnh, bảo lãnh đến đâu, khi nào người mua được yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ, hồ sơ gồm những gì và giải quyết trong bao lâu. Đồng thời, cần rà soát để chi phí bảo lãnh không bị đẩy toàn bộ vào giá nhà.

Nếu người mua phải trả thêm chi phí nhưng khi có rủi ro lại khó nhận được tiền bảo lãnh thì cơ chế này chưa đạt mục tiêu. Vì vậy, đại biểu đề nghị Điều 19 và Điều 20 nên cùng theo một hướng vẫn bảo vệ người mua, nhưng tận dụng dữ liệu để giảm hồ sơ và làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, cơ quan quản lý, ngân hàng. Không tăng thủ tục, nhưng cũng không chuyển rủi ro sang người mua.

×