Đề xuất cấm thao túng thị trường và biến đặt cọc bất động sản thành huy động vốn

Sáng 22/8, tiếp tục chương trình kỳ họp không thường lệ thứ nhất, các đại biểu Quốc hội thảo luận ở hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Thảo luận tại nghị trường, các đại biểu Quốc hội đề nghị bổ sung hành vi thao túng thị trường bất động sản vào nhóm bị nghiêm cấm để ngăn chặn tình trạng "thổi giá", tạo sóng ảo. Đồng thời, các đại biểu kiến nghị siết chặt quy định đặt cọc, không để hình thức này biến tướng thành kênh huy động vốn sớm trái phép của nhà đầu tư.

Siết chặt quy định đặt cọc, không để hình thức này biến tướng thành kênh huy động vốn

Góp ý dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trong phiên thảo luận hội trường sáng ngày 22/8, đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn Lâm Đồng) đề cập đến việc kiểm soát huy động vốn và bảo vệ quyền lợi người mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Theo đại biểu, đây là vấn đề cần đặc biệt quan tâm trong quá trình sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. “Thực tế, người mua thường phải ứng trước một phần đáng kể giá trị bất động sản, trong khi khả năng kiểm soát dòng tiền, tiến độ thực hiện dự án và năng lực thực hiện nghĩa vụ của một số chủ đầu tư còn hạn chế,” ông nói.

Đại biểu Mai cho rằng, việc sửa đổi luật lần này cần vừa bảo đảm yêu cầu tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, vừa không làm suy giảm các cơ chế bảo vệ người mua. Vì vậy, ông đề nghị tiếp tục quy định chặt chẽ đối với những hình thức như đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng và các khoản thu có bản chất tương tự.

Theo đại biểu, Luật cần xác định rõ nguyên tắc không để những hình thức này trở thành phương thức huy động vốn trước khi bất động sản đáp ứng đầy đủ các điều kiện để đưa vào kinh doanh.

Đối với cơ chế bảo lãnh, ông Mai đề nghị tiếp tục bảo đảm bảo lãnh ngân hàng thực sự trở thành một công cụ bảo vệ khách hàng. Bên cạnh đó, cần quy định rõ quyền của người mua, thuê mua được từ chối nhận bàn giao trong trường hợp công trình hạ tầng thiết yếu hoặc hồ sơ pháp lý chưa đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Theo đại biểu Dương Khắc Mai, cải cách thủ tục, điều kiện kinh doanh là yêu cầu cần thiết song cần cân bằng với quyền lợi của khách hàng. “Không thể vì mục tiêu tháo gỡ những khó khăn cho thị trường mà làm giảm mức độ bảo vệ đối với người mua bất động sản,” đại biểu nhấn mạnh và cho rằng đây cần được xem là nguyên tắc xuyên suốt trong quá trình sửa đổi nhóm quy định này.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải Phòng) cho rằng cần thống nhất tiêu chuẩn để bảo vệ tối thiểu đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở; đồng thời phải kiểm soát dòng tiền ngay từ trước khi đủ điều kiện mở bán.

Bà Nga phân tích, Điều 20 dự thảo cho phép người mua thanh toán đến 70% giá trị hợp đồng trước khi nhận bàn giao và đến 95% trước khi được cấp giấy chứng nhận; 5% cuối cùng được giữ bằng tài khoản bảo đảm hoặc biện pháp bảo đảm khác. Dự thảo đồng thời quy định bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Song theo đối chiếu của đại biểu với dự thảo Luật Nhà ở lại xuất hiện điểm chưa thống nhất. Dự thảo Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư nhà ở xã hội khi bán, cho thuê mua không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai; phần nhà ở thương mại được bán trong dự án nhà ở cho thuê cũng được miễn nghĩa vụ này.

“Như vậy, cùng là người mua nhà hình thành trong tương lai nhưng mức độ bảo vệ lại khác nhau tùy loại dự án. Tôi cho rằng điều này cần được rà soát rất kỹ, nhất là khi người mua nhà ở xã hội thường có khả năng tài chính và sức chịu đựng rủi ro thấp hơn,” bà Nga nêu ý kiến.

Bà Nga đề nghị thống nhất nguyên tắc: Mọi trường hợp miễn bảo lãnh chỉ nên được chấp nhận khi có một cơ chế bảo vệ thay thế có hiệu lực tương đương, như tài khoản dự án tách biệt, kiểm soát giải ngân theo tiến độ xây dựng, bảo đảm hoàn thành công trình hoặc cơ chế ưu tiên hoàn trả cho người mua.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cũng đề nghị “bịt” khoảng trống về nhận tiền của khách hàng trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán.

Khoản 5 Điều 18 dự thảo quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Theo bà Nga, quy định này là cần thiết nhưng mới kiểm soát được giao dịch mang tên “đặt cọc”. Trong thực tế, trước thời điểm đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư hoặc tổ chức được ủy quyền vẫn có thể nhận tiền dưới nhiều tên gọi khác như “phiếu đăng ký”, “giữ chỗ”, “đăng ký ưu tiên”, “thỏa thuận hợp tác”, “khoản thiện chí”… nhưng bản chất vẫn là khách hàng nộp tiền để giữ quyền ưu tiên mua một bất động sản cụ thể.

Vì vậy theo bà Nga, Luật phải quản lý theo bản chất giao dịch chứ không theo tên gọi hợp đồng. Trước khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư không được trực tiếp hoặc thông qua tổ chức, cá nhân khác nhận tiền nhằm giữ chỗ, xác lập quyền ưu tiên hoặc bảo đảm việc ký hợp đồng mua bán. Khi đã đủ điều kiện thì mọi khoản tiền có bản chất đặt cọc, dù mang tên gọi nào, đều phải tuân thủ giới hạn của Luật.

“Nếu không quy định như vậy thì chúng ta có thể đóng được cánh cửa đặt cọc nhưng chỉ cần đổi tên văn bản là một cánh cửa huy động vốn khác lại được mở ra,” bà Nga nêu vấn đề.

Ngăn chặn các hành vi thao túng, thổi giá bất động sản

Đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn Đồng Nai) cho rằng, lần sửa đổi này cần hướng tới hai mục tiêu, một mặt tiếp tục tháo gỡ vướng mắc, đơn giản hóa thủ tục, tạo điều kiện đưa đất đai, dự án và bất động sản vào lưu thông; mặt khác kiến tạo một thị trường minh bạch, lành mạnh, hạn chế đầu cơ và đặc biệt là hành vi thao túng thị trường, thổi giá.

Đại biểu đề nghị rà soát Điều 30 và Điều 31 về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Đây không đơn thuần là một thủ tục hành chính mà còn là cơ chế phân bổ nguồn lực. Theo đại biểu, một dự án đã có đất, đầu tư một phần nhưng chủ đầu tư không còn năng lực triển khai thì cần có cơ chế để chuyển nhanh sang chủ thể có năng lực hơn, thay vì để nguồn lực đất đai bị bỏ phí.

“Nên giữ chặt những điều kiện cốt lõi về tính pháp lý của dự án, nghĩa vụ tài chính, năng lực của bên nhận chuyển nhượng và quyền lợi của khách hàng; còn những nội dung không mang tính thủ tục khác thì cần cắt giảm một cách triệt để”, đại biểu Trịnh Xuân An nói.

Vấn đề nữa được đại biểu Trịnh Xuân An đặc biệt quan tâm là giá bất động sản, đầu cơ và thao túng thị trường. Theo đại biểu, cần phân biệt rõ ba vấn đề: Đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường. Nhà nước khuyến khích đầu tư, hạn chế đầu cơ và đặc biệt phải xử lý nghiêm hành vi thao túng thị trường.

Đại biểu cho rằng đầu tư bất động sản là hoạt động bình thường và cần thiết đối với thị trường. Không thể coi việc một người mua bất động sản với kỳ vọng tăng giá là hành vi cần ngăn cấm. Tuy nhiên, đầu cơ trở thành vấn đề khi có hành vi tích trữ, mua đi bán lại, sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức độ lớn, làm méo mó cung - cầu, đẩy giá bất động sản ra khỏi khả năng chi trả và nhu cầu thực.

Ở mức độ cao hơn, đại biểu cho rằng cần nhìn nhận vấn đề thao túng thị trường. Theo đại biểu, Bộ luật Hình sự đã có quy định xử lý hành vi thao túng trong lĩnh vực chứng khoán. Tuy nhiên, hành vi thao túng thị trường bất động sản hiện chưa được quy định rõ, thậm chí chưa được đưa vào điều cấm của luật.

Đại biểu phân tích, hành vi thao túng có thể tạo ra tín hiệu giả về cung - cầu và giá, thực hiện giao dịch lòng vòng để tạo mặt bằng giá, thông đồng mua bán để đẩy giá, tạo giao dịch giả, sử dụng môi giới hoặc thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án để tạo “sóng” bất động sản, sau đó thu lợi.

Do đó, đại biểu Trịnh Xuân An đề nghị đưa hành vi thao túng thị trường bất động sản vào Điều 6 về các hành vi bị cấm; đồng thời giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện trên cơ sở các hành vi cụ thể như tạo giao dịch giả, tạo nhu cầu giả, thông đồng về giá, cung cấp thông tin sai lệch...

Phát biểu tiếp thu, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết dự thảo luật đã cắt giảm 118 trong tổng số 190 nội dung giải quyết thủ tục, tương đương 62%, nhằm giảm gánh nặng pháp lý cho doanh nghiệp.

Để ngăn chủ đầu tư lách luật thu tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện, dự thảo quy định phải có đủ hồ sơ pháp lý, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và xây dựng xong phần móng mới được nhận tiền đặt cọc.

Đối với khoản thu 5% cuối cùng trước khi cấp sổ đỏ, dự thảo yêu cầu đưa vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng để bảo đảm thực hiện quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng, không cho phép chủ đầu tư tự ý sử dụng.

Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, giá nhà tăng cao do nhiều chi phí đầu vào (đất đai, giải phóng mặt bằng, xây dựng, lãi vay... ) và tình trạng lệch pha phân khúc trong khi thị trường thừa nhà cao cấp nhưng thiếu nhà giá trung bình và nhà ở xã hội, dẫn đến đầu cơ mua bán ngắn hạn.

Thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp hoàn thiện Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản, tập trung phát triển nhà ở xã hội, điều chỉnh cơ cấu nguồn cung; đồng thời đề xuất sử dụng các công cụ như thuế, quy hoạch,... để kiểm soát đầu cơ và hạn chế tích trữ bất động sản.

×