Đất vi phạm trước 1/8/2024 có thể được cấp sổ đỏ theo quy định mới

Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa công bố dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để lấy ý kiến rộng rãi từ ngày 20/7 đến 10/8/2026.

Một trong những nội dung đáng chú ý là thay đổi cách thức xác định giá đất khi bỏ quy định về "giá đất cụ thể", đồng thời bổ sung hàng loạt cơ chế mới liên quan đến bảng giá đất, đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trước đó, ngày 15/7/2026, Bộ đã trình Chính phủ hồ sơ chính sách của dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Đến ngày 18/7, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 189/NQ-CP thông qua đề xuất 7 nhóm chính sách lớn của dự án luật. Trên cơ sở đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã khẩn trương hoàn thiện dự thảo để lấy ý kiến rộng rãi từ các cơ quan, tổ chức có liên quan.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, hồ sơ xin ý kiến bao gồm 6 tài liệu, gồm: dự thảo Tờ trình; dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); báo cáo tổng kết thi hành pháp luật; báo cáo rà soát các chủ trương của Đảng, văn bản quy phạm pháp luật và điều ước quốc tế có liên quan; báo cáo đánh giá tác động về thủ tục hành chính, phân quyền, phân cấp, chuyển đổi số, bình đẳng giới, chính sách dân tộc; cùng bản so sánh giữa dự thảo Luật với Luật Đất đai hiện hành.

Theo dự thảo Tờ trình, việc sửa đổi Luật Đất đai nhằm thể chế hóa đầy đủ các chủ trương mới của Đảng, khắc phục những khó khăn, vướng mắc phát sinh sau gần hai năm thi hành Luật Đất đai năm 2024, đồng thời bảo đảm sự đồng bộ với mô hình chính quyền địa phương hai cấp và các luật có liên quan.

Tập trung sửa đổi 7 nhóm chính sách lớn

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tập trung vào 7 nhóm chính sách trọng tâm, gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất; Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Tài chính đất đai và giá đất; Quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và chế độ sử dụng đất; Cải cách thủ tục hành chính, chuyển đổi số trong quản lý đất đai; Thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm.

Trong đó, nhóm chính sách về tài chính đất đai và giá đất được đánh giá là một trong những nội dung đáng chú ý nhất khi hướng tới hoàn thiện cơ chế quản lý đất đai theo định hướng thị trường, đồng thời bảo đảm vai trò quản lý của Nhà nước.

Trong đó, theo dự thảo Bộ Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bỏ quy định về giá đất cụ thể. Giá đất do Nhà nước quyết định. Việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc trung thực, khách quan, công khai, minh bạch. Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất và dựa trên dữ liệu đầy đủ. Đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Căn cứ định giá đất được xác định dựa trên mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào để định giá đất, yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất và quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.

Đối với bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng đối với các trường hợp tính các khoản thu ngân sách từ đất đai theo quy định của Luật Đất đai và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước.

Bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí. Hệ số điều chỉnh giá đất là tỉ lệ tăng, giảm giá đất của các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất. UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cấp tỉnh quyết định, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất. Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng đề xuất bổ sung các chính sách tài chính về đất đai, thuế để điều tiết địa tô chênh lệch. Quản lý, điều tiết hợp lý giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch, đầu tư hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, mở rộng không gian đô thị để chống lợi ích nhóm, chống tham nhũng, tiêu cực.

Điều kiện để đất vi phạm trước ngày 1/8/2024 được xem xét cấp Sổ đỏ

Đáng chú ý, dự thảo cũng sửa đổi, bổ sung quy định về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) theo hướng không hồi tố đối với trường hợp đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài.

Đầu tiên là đối với các vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024 mà đã sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, không ảnh hưởng quốc phòng, an ninh, môi trường, an toàn công trình thì xem xét công nhận, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Còn đối với các trường hợp có vi phạm từ sau ngày 1/8/2024 thì phải xử lý nghiêm minh, có chế tài đủ mạnh để ngăn chặn vi phạm.

Thứ hai, giải quyết công nhận và cấp sổ đỏ đối với các trường hợp không thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định; tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư mà phù hợp với quy hoạch thì cấp giấy chứng nhận theo hiện trạng mà không tháo dỡ công trình thì đề xuất giải quyết công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ ba, cho phép công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp đất nông nghiệp sử dụng do lấn chiếm thì giải quyết như trường hợp tự khai hoang...

Trường hợp đất giao trái thẩm quyền do lịch sử để lại sẽ giải quyết giống nhau đối với cả trường hợp có nhà và không có nhà; phân cấp để địa phương xác định lại diện tích đất ở trong trường hợp người dân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980 đã được cấp sổ đỏ mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất... để giải quyết thực tiễn, đảm bảo công bằng giữa những người sử dụng đất.

×