Chung cư có thời hạn theo niên hạn công trình: Hiểu sao cho đúng?

Chung cư có thời hạn theo niên hạn công trình: Hiểu sao cho đúng?

Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV ra đời đưa ra quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 và các quy định pháp luật liên quan. Trong đó, chính sách đối với phát triển nhà ở thương mại. Đặc biệt là chung cư có thời hạn theo niên hạn công trình đang nhận được sự quan tâm lớn từ dư luận.

Theo Nghị quyết 21-NQ/TW, Nhà nước tiếp tục giữ định hướng giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, trong đó ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư. Tuy nhiên, điểm mới mang tính đột phá là đối với các chung cư xây dựng mới, sẽ quy định chung cư có thời hạn theo niên hạn công trình, gắn liền với việc bảo đảm quyền tài sản của người dân.

Theo đó, khi công trình hết niên hạn và phải phá dỡ, điều chấm dứt là vòng đời của tòa nhà chứ không phải quyền tài sản của người dân. Chủ sở hữu vẫn được pháp luật bảo vệ quyền lợi thông qua các cơ chế bồi thường, tái định cư hoặc tham gia xây dựng lại chung cư theo quy định.

Như vậy, việc quy định chung cư có thời hạn theo niên hạn công trình đã làm rõ được điểm mấu chốt, khi công trình hết thời hạn sử dụng theo kết luận kiểm định, chủ sở hữu căn hộ không bị mất trắng quyền tài sản mà được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định. So với Luật Nhà ở 2023 hiện hành (vốn áp dụng cơ chế đấu thầu lựa chọn doanh nghiệp hoặc các chủ sở hữu tự góp vốn), định hướng mới của Nghị quyết 21-NQ/TW sẽ luật hóa rõ ràng hơn quy trình đóng góp tài chính và tái thiết nhà ở cho cư dân.

Bên cạnh đó, Nghị quyết cũng quy định thời hạn sử dụng đất đối với nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách, nhà công vụ thuộc sở hữu Nhà nước là lâu dài, đồng thời áp dụng chính sách ưu đãi đất đai để thu hút nguồn lực tư nhân phát triển phân khúc nhà ở cho thuê giá phù hợp.

Siết phân lô bán nền, áp thuế cao với đất bỏ hoang chống đầu cơ

Để lành mạnh hóa thị trường bất động sản và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên, Nghị quyết 21-NQ/TW yêu cầu hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại các khu vực đô thị, đặc biệt là tại các đô thị lớn. Xu hướng này nhằm giải quyết tình trạng lãng phí đất đai, giảm áp lực hạ tầng và tập trung không gian cho phát triển chung cư cao tầng hiện đại.

Đặc biệt, về công cụ tài chính và thuế, Nghị quyết đặt mục tiêu thiết kế chính sách sao cho việc "găm giữ đất mà không sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích đầu cơ". Các giải pháp trọng tâm bao gồm:

Áp thuế cao hơn đối với diện tích đất bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng nhằm khắc phục triệt để tình trạng đầu cơ, đẩy giá nhà đất vượt xa nhu cầu ở thực của người dân.

Thực hiện điều tiết địa tô chênh lệch đối với phần thặng dư trong kinh doanh bất động sản.

Thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng để tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Việc mua lại tính đúng, tính đủ chi phí đầu vào hợp lý, không bao gồm địa tô chênh lệch.

Minh bạch giá đất và cơ chế thu hồi, tái định cư

Liên quan đến định giá đất, Nghị quyết khẳng định giá đất do Nhà nước quyết định dựa trên mục tiêu phát triển từng thời kỳ, căn cứ vào dữ liệu và phương pháp khoa học, công khai, không để bị thao túng hay hình thành giá ảo. Trung ương sẽ ban hành tiêu chí khung và phương pháp thẩm định, trong khi phân cấp cho chính quyền địa phương quyết định giá đất thực tế.

Về công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng:

Quy định chặt chẽ phạm vi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng để tránh bị lạm dụng.

Nhà nước sẽ can thiệp thu hồi đất đối với phần diện tích còn lại của dự án khi nhà đầu tư đã tự thỏa thuận được phần lớn diện tích và nhận được sự đồng thuận của đại đa số người dân.

Tách dự án bồi thường, tái định cư thành dự án độc lập để triển khai trước, bảo đảm khu tái định cư phải có đầy đủ hạ tầng, dịch vụ thiết yếu và sinh kế cho người dân trước khi thu hồi.

Nghị quyết 21-NQ/TW giao Đảng ủy Chính phủ phối hợp với Đảng ủy Quốc hội khẩn trương chủ trì sửa đổi Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan để sớm đưa các định hướng chiến lược này vào thực tiễn cuộc sống.

×